Como arrendador es importante que conozcas la rentabilidad del alquiler de tu vivienda de manera habitual para valorar si está saliendo a cuenta tu inversión.
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¿Qué es la rentabilidad del alquiler de una vivienda en alquiler?
Es el rendimiento económico que se obtiene al invertir en un inmueble destinado al alquiler de vivienda. Se expresa en porcentaje, por lo que para que haya ganancias debe ser una cifra positiva. Existen tres tipos de rentabilidades: la bruta, la neta y la de la vivienda.
Rentabilidad bruta del alquiler
La rentabilidad bruta del alquiler supone el rendimiento que se obtiene de la renta mensual del inquilino, en relación con el valor del inmueble, sin tener en cuenta ningún coste, y asumiendo plena ocupación de la vivienda. Se calcula de la siguiente manera:
- Ingresos anuales del alquiler = Renta mensual del alquiler x 12 meses
- Rentabilidad bruta del alquiler = Ingresos del alquiler / Precio actual de la vivienda x 100
Rentabilidad neta del alquiler
La rentabilidad neta del alquiler hace referencia a la ganancia real obtenida por el alquiler de la vivienda restando los gastos fijos asociados a la misma y el tiempo en el que la vivienda no está alquilada. La fórmula sería así:
- Ingresos reales del alquiler = Renta mensual del alquiler x 12 meses x tasa de ocupación
- Rentabilidad neta = (Ingresos reales del alquiler – Gastos fijos) / Precio de la vivienda x 100
Respecto al tiempo que una vivienda se encuentra alquilada de media al año, se podría asumir por ejemplo que un alquiler medio dura 3 años y que entre alquileres, la vivienda se pasa vacía dos meses entre el tiempo que requiere ponerla a punto como buscar un nuevo inquilino y que firme el contrato de alquiler. En ese caso, la tasa de ocupación media sería del 95% (36 / 38).
¿Pero cuáles son los gastos fijos? Los costes asociados al mantenimiento del piso, tanto si está alquilado o no lo está:
- Gastos de reparaciones.
- IBI, tasa de basura, gastos de comunidad.
- Gastos de agencia inmobiliaria para la búsqueda de inquilinos.
- Gastos de la empresa de gestión de alquileres si la hubiera.
- Seguro de hogar y/o seguro de impago.
- Hipoteca, si la hay.
- Bonificación fiscal.
Para tener una visión lo más ajustada posible de la rentabilidad neta, y poder compararla con otras inversiones alternativas, es muy recomendable incluir en la misma el efecto de la bonificación fiscal. Esta bonificación fiscal es una ventaja que sólo disfrutan las inversiones en inmuebles alquilados como vivienda habitual. No la disfrutan ni los inmuebles dedicados a cualquier otro tipo de alquiler, ni las inversiones en otros activos (monetarios, acciones, etc.).
Esta bonificación fiscal cubre normalmente entre el 50-60% de la rentabilidad neta del alquiler. Siendo normalmente de un 50% para rentas devengadas a partir de 2024 en los contratos firmados con posterioridad a la Ley de Vivienda del 24 de mayo de 2023. Teniendo en cuenta un tipo marginal del IRPF del 35%, ese efecto fiscal puede mejorar la rentabilidad neta en un 17,5% (35% del 50%).
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
A veces resulta complicado estimar la rentabilidad neta de un inmueble en alquiler. Ésta depende de su rentabilidad bruta, así como del porcentaje representan los gastos fijos sobre los ingresos anuales del alquiler. Sin embargo, ese cálculo es importante a la hora de decidir si merece la pena invertir en un inmueble para alquilar, ya que la rentabilidad bruta no da una idea real del rendimiento real de la inversión una vez restados los costes asociados e inevitables de la misma.
Para realizar una estimación aproximada de lo que pueden suponer los gastos sobre el total de ingresos, lo más recomendable es ir recopilando uno a uno el importe de todos ellos (último recibo del IBI, del seguro, de la comunidad, etc). Cabe destacar que existen herramientas online gratuitas muy útiles y rápidas a la hora de realizar esta operación, como la calculadora de Fotocasa.
Si no se dispusiera de esa información por tratarse de un inmueble que todavía no poseamos, se puede realizar una estimación basada en los datos informados anualmente por la Agencia Tributaria en los importes declarados por rendimientos de bienes inmobiliarios dentro de la estadística de los declarantes del IRPF. Según este informe, el rendimiento neto de los bienes inmobiliarios, supone un 75% de la rentabilidad bruta del alquiler antes de añadir la amortización del inmueble y de las reformas realizadas en él.
Rentabilidad de la vivienda
De la misma forma que al estimar la rentabilidad de un bien mobiliario (acción) tenemos que tener en cuenta tanto los dividendos que da, como la variación en su precio (plusvalía o minusvalía), lo mismo debemos hacer a la hora de valorar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. La rentabilidad de la vivienda se calcula sumando la rentabilidad de los ingresos por el alquiler a la rentabilidad de la variación en el precio del inmueble. Esta rentabilidad normalmente se realiza a partir de la rentabilidad bruta del alquiler, pero de la misma forma se podría realizar a partir de la rentabilidad neta una vez restados los gastos asociados al inmueble. La fórmula sería:
- Variación del precio = (precio estimado del inmueble a final del año – precio estimado del inmueble al inicio del año – gastos de compra, reforma y venta del inmueble / años transcurridos desde su compra) / precio estimado del inmueble al inicio del año x 100
- Rentabilidad de la vivienda = variación del precio + rentabilidad bruta (o neta)
¿Qué rentabilidad es mejor?
Hay que tener en cuenta que la rentabilidad bruta del alquiler no nos da un porcentaje del todo real, ya que como hemos mencionado anteriormente, no contempla los gastos. De este modo, la cifra será superior a la que obtengamos de calcular la rentabilidad neta.
Del mismo modo, ninguna de esas dos rentabilidades del alquiler tienen en cuenta la plusvalía o minusvalía latente del inmueble que se tiene en cuenta en la rentabilidad de la vivienda. Esta variación en precio no es muy relevante en el corto plazo, dado que es poco realista asumir que se va a comprar y vender un inmueble en pocos años, entre otros factores, por los costes que supone esa operación (impuestos, notarios, agencia, etc). Pero sí que es relevante cuando estamos valorando una inversión en un horizonte de cinco o más años.
Por lo tanto podríamos decir que para estimar la rentabilidad de un inmueble en el corto plazo, deberíamos recurrir al valor de rentabilidad neta del alquiler, si bien en el largo plazo es recomendable utilizar la variable de rentabilidad de la vivienda.
Cuál es una buena rentabilidad del alquiler
Lo primero que debemos tener presente es que la rentabilidad del alquiler puede variar dependiendo del momento del mercado, especialmente de la renta que cobramos por el alquiler.
El Banco de España publica trimestralmente indicadores del mercado inmobiliario, como los datos de rentabilidad de la vivienda (alquiler más variación de precios), que se situó en el 7,7% en el tercer trimestre de 2023. El informe incluye también que la rentabilidad bruta del alquiler fue estable durante el año pasado, del 3,4%. Teniendo en cuenta que este dato es una media a escala nacional, cualquier cifra por encima se consideraría óptima.
El rendimiento de alquilar una vivienda varía mucho en función de la ciudad y la tipología del inmueble. Fotocasa estima que una vivienda en Madrid renta de media un 4,9%, en Barcelona un 5,6% y en Valencia un 6,6% (datos de septiembre de 2023).
