Última revisión: 18 de agosto de 2026
Un desahucio por precario es aquel en el que el sujeto demandado carece de un contrato de arrendamiento o título que justifique su uso de la vivienda — no debe confundirse con la ocupación o usurpación de vivienda, ni con un desahucio por impago con contrato vigente. A continuación, explicamos todas las implicaciones de este término jurídico-inmobiliario.
Tabla de contenidos
Contra quién puede ir un desahucio por precario
Se entiende por precario a todos aquellos inquilinos que estén viviendo sin contrato en una vivienda -con o sin permiso previo del arrendador— y se niegan a abandonar la vivienda cuando el propietario lo solicita.
Esta circunstancia abarca varias situaciones, desde la de la persona que ha okupado la vivienda sin permiso con intencionalidad de vivir en ella sin pagar el alquiler, así como cuando personas conocidas o familiares del dueño que sí han tenido permiso para vivir sin contrato de alquiler ni renta no abandonan la vivienda cuando se les solicita.
Diferentes desahucios del alquiler
La primera diferencia entre un inquilino precario y uno moroso es que el primero no tiene contrato de arrendamiento. El inquilino moroso puede haberse retrasado en el pago de la renta o incurrir en un impago por una razón determinada puntual y después ponerse al día de las deudas, previo aviso al propietario; o bien dejar de pagar intencionadamente. Si ese fue su plan desde el principio del alquiler se trata de un inquiokupa.
También existen desahucios por finalización de contrato, cuando el inquilino se niega a dejar la vivienda a pesar de que el propietario no le renueva el contrato; o por incumplimiento del mismo, ocasionado porque el arrendatario no ha respetado lo pactado -bien sea por impago, destrozos a la vivienda, etc.-.
Requisitos y fundamento legal del desahucio por precario
El desahucio por precario tiene su base legal en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite reclamar la recuperación de la plena posesión de una vivienda cedida en precario al dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseerla.
Para que la demanda prospere, la jurisprudencia exige acreditar tres elementos:
- Legitimación activa: que quien demanda tenga derecho a poseer la vivienda — título de propiedad, usufructo u otro derecho equivalente.
- Legitimación pasiva: que quien ocupa la vivienda lo haga sin ningún título que lo justifique.
- Identificación de la finca, aportando el título de propiedad (escritura o nota simple registral).
Si eres gran tenedor, hay un cambio reciente que te interesa conocer. Hasta enero de 2025, la Ley de Vivienda exigía a los grandes tenedores acreditar la vulnerabilidad económica del ocupante antes de que se admitiera la demanda — un requisito que retrasaba el inicio del procedimiento varios meses. La Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de enero, declaró ese requisito inconstitucional por vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva. Desde entonces ya no tienes que probar tú esa circunstancia: si la vivienda resulta ser la habitual del ocupante, es el propio juzgado quien, de oficio, lo comunica a los servicios sociales competentes — sin que eso condicione la admisión de tu demanda.
Además, desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia exige acreditar un intento previo de MASC (medio adecuado de solución de controversias) antes de presentar la demanda de desahucio por precario — sin ese intento acreditado, el juzgado no admitirá la demanda. Puedes ver cómo funciona este trámite en nuestra guía sobre la demanda por impago del alquiler.
Demanda de desahucio por precario
Cuando el propietario presenta una demanda de desahucio, debe adjuntar documentos que demuestren que es el propietario del inmueble y que el inquilino está viviendo sin contrato. A partir de la presentación de la demanda, el procedimiento es el siguiente:
- Notificación al ocupante. Si el juzgado admite la demanda, notificará al inquilino para una vista oral. Este tiene un plazo de 10 días para responder a la demanda.
- Vista oral. Ambas partes dan sus argumentos y pruebas ante el juez y éste dicta sentencia. Ahí el demandado deberá probar que cuenta con algún tipo de título o contrato escrito o verbal que justifique el uso de la vivienda.
- Desahucio. Si el juez emite una sentencia favorable al propietario ordenará el desahucio; si el inquilino no se va, acudirá la policía.
Cabe reseñar que -a diferencia del desahucio por impago- esta demanda puede ser presentada también por el usufructuario o el legítimo inquilino de la vivienda.
¿Se pueden reclamar daños y perjuicios en un desahucio por precario?
Sí, si la ocupación te ha causado un perjuicio económico puedes reclamarlo — pero normalmente no se admite acumular esa reclamación a la propia demanda de desahucio por precario: hay que plantearla en un procedimiento distinto.
Qué evitar en un desahucio por precario
Como en cualquier procedimiento de desahucio, conviene que el arrendador no intente recuperar la vivienda por su cuenta a través de medidas como:
- Cortar los suministros o hacer inhabitable la vivienda
- Intimidación o violencia
- Entrar en la vivienda sin autorización del ocupante
- Contratar a una empresa de desocupación
Todas estas acciones pueden volverse en contra del propietario, retrasando el desahucio e incluso haciendo que el demandante acabe incurriendo en responsabilidades penales.
Empresas de gestión de alquileres ante los desahucios
Las empresas de gestión de alquileres ofrecen, por lo general, un seguro de impago que abarca la defensa jurídica ante un proceso de desahucio.
El seguro de impago de Rentuos ofrece las coberturas más completas que cubren impagos de 12 a 24 meses además de asumir las deudas de suministros, indemnizar por los arreglos causados por actos vandálicos y el cambio de cerradura necesario tras un lanzamiento judicial. Pero no solo eso, acompañan al propietario desde el principio del alquiler, seleccionando al inquilino solvente que no figure en ningún listado de morosos.
Tras el lanzamiento, comprueba también que el ocupante ha sido dado de baja del padrón municipal; si no es así, te explicamos cómo desempadronarlo.
¿Tienes un piso para alquilar?
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre un desahucio por precario y un desahucio por impago?
El desahucio por impago se dirige contra un inquilino con contrato de arrendamiento que ha dejado de pagar la renta. El desahucio por precario se dirige contra alguien que ocupa la vivienda sin ningún contrato ni título que lo justifique — puede ser un okupa, o un familiar o conocido al que se dejó vivir sin contrato ni renta y que ahora se niega a marcharse.
¿Necesito acreditar la vulnerabilidad del ocupante para desahuciarlo por precario si soy gran tenedor?
No. Hasta enero de 2025 la Ley de Vivienda exigía a los grandes tenedores probar la vulnerabilidad económica del ocupante antes de que se admitiera la demanda. La Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025 declaró ese requisito inconstitucional, así que ya no tienes que acreditarlo tú — si aplica, es el juzgado quien lo comunica de oficio a los servicios sociales.
¿Qué documentos necesito para presentar una demanda de desahucio por precario?
Principalmente el título que acredite tu derecho a poseer la vivienda — escritura de propiedad o nota simple registral actualizada — y la identificación precisa de la finca. También conviene poder acreditar que se ha requerido al ocupante la devolución de la vivienda antes de demandar.
¿Puedo desahuciar por precario a un familiar que vive en mi casa sin pagar?
Sí, siempre que no exista contrato de arrendamiento entre vosotros. Es uno de los supuestos más habituales del desahucio por precario: familiares o conocidos a los que se permitió vivir en la vivienda sin renta ni contrato, y que se niegan a abandonarla cuando el propietario lo solicita.
