Última revisión: 12 de octubre de 2026
Cuando tu inquilino deja de pagar, el proceso para recuperar tu vivienda tiene un orden concreto que no puedes saltarte. En 2026 ese orden ha cambiado respecto a años anteriores. Hay un paso previo obligatorio antes de poder presentar la demanda por impago. Y desde el 8 de octubre de 2026, si el inquilino acredita que es vulnerable, la Administración tiene dos meses para pagarte la deuda u ofrecerle otra vivienda. Esta guía te explica los pasos para desahuciar a un inquilino por impago, en qué momento puedes hacer qué, y cuándo merece la pena anticiparte.
Tabla de contenidos
Paso 0: el MASC, requisito previo a la demanda
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a intentar un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar cualquier demanda civil. Esto incluye el desahucio por impago. Si no acreditas haber intentado este paso, el juzgado no admite la demanda a trámite.
La ley ofrece varias modalidades: mediación, conciliación privada, negociación directa o la llamada oferta vinculante confidencial (OVC). En la práctica, para desahuciar a un inquilino por impago la opción más rápida y efectiva es la OVC mediante burofax o buromail. Consiste en proponer formalmente al inquilino una solución extrajudicial (por ejemplo, un plazo para regularizar la deuda o para abandonar el piso voluntariamente). Si en ese mismo envío incluyes también el requerimiento de pago del artículo 22.4 LEC, podrías estar cubriendo los pasos 0 y 1 simultáneamente —lo que ahorra tiempo—. Además, si esperas los 30 días hábiles, bloqueas también la enervación ordinaria. Esta es la práctica que recomienda buena parte de la abogacía, pero la LO 1/2025 es reciente y la jurisprudencia aún está consolidándose. Conviene asesorarse con un abogado si quieres asegurarte de que el juzgado lo admite sin objeciones.
El juzgado exige que acredites haber intentado el MASC, no que hayas llegado a un acuerdo. Si el inquilino no responde o rechaza la propuesta, ya puedes proceder.
Para más detalle sobre cómo funciona este paso, consulta nuestra guía sobre la demanda por impago del alquiler.
Paso 1: el requerimiento de pago
El requerimiento de pago no es obligatorio para presentar la demanda, pero es estratégicamente decisivo: si lo envías y esperas 30 días hábiles antes de demandar, el inquilino pierde el derecho a enervar el desahucio (es decir, pierde la posibilidad de parar el proceso simplemente pagando lo que debe).
El requerimiento debe documentar que has reclamado la deuda de forma fehaciente (mediante burofax o buromail). También debe demostrar que el inquilino no ha pagado en ese plazo. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es el que regula esta figura. La ley habla de 30 días; para ir sobre seguro, cuéntalos como hábiles.
La recomendación práctica es combinar el MASC (OVC) y el requerimiento de pago en un solo burofax con acuse de recibo. Después, espera 30 días hábiles desde el envío. Si el inquilino no paga, presentas la demanda habiendo cubierto ambos requisitos. Si el juzgado admite la combinación, la enervación queda además bloqueada.
Paso 2: presentar la demanda de desahucio
Transcurridos los 30 días hábiles sin cobro -o los 30 días naturales si no quieres neutralizar la opción de enervación- presentas la demanda de desahucio por falta de pago. La presentas ante el juzgado de primera instancia del lugar donde está el inmueble. Es un juicio verbal (artículo 250.1.1 LEC), lo que significa que los trámites son más ágiles que en un procedimiento ordinario.
La demanda debe incluir:
- El contrato de arrendamiento
- La justificación de la deuda (mensualidades impagadas y su importe)
- El certificado del intento de MASC
- El burofax de requerimiento de pago (si lo enviaste)
En el desahucio por impago, abogado y procurador son obligatorios, sea cual sea la deuda (arts. 23 y 31 LEC): la excepción de los verbales de hasta 2.000 € solo rige cuando el juicio se decide por la cuantía, y el desahucio se decide por la materia. El procurador, además, reduce considerablemente el tiempo de notificación.
Paso 3: notificación al inquilino y fecha de juicio
Una vez admitida la demanda, el juzgado notifica al inquilino y fija la fecha del juicio. Esta es la fase que más varía según la carga de trabajo de cada partido judicial y la dificultad para localizar a todos los demandados.
Con el servicio de correos del juzgado la notificación puede tardar entre 30 y 60 días. Contar con un procurador puede reducir ese plazo considerablemente, ya que gestiona las comunicaciones a través de Lexnet y hace seguimiento activo. Los tiempos exactos, en cualquier caso, dependen del juzgado y del partido judicial.
Si no se localiza a alguno de los demandados en el domicilio que consta en el contrato, el juzgado puede intentar notificarlo en otros domicilios que le consten. Por ejemplo, el que figure en el padrón municipal. Si ningún intento prospera, la notificación se practica por edictos —publicación en el tablón del juzgado y, en su caso, en el BOE—. Esto puede alargar esta fase varios meses.
Otro factor de retraso es que el demandado solicite asistencia jurídica gratuita (abogado de oficio) tras recibir la citación. El procedimiento queda en suspenso mientras el Colegio de Abogados designa un letrado, lo que habitualmente añade entre 2 y 6 semanas.
Una vez notificado correctamente, el inquilino puede:
- No hacer nada → el juez resuelve sin juicio a favor del propietario
- Pagar toda la deuda dentro del plazo legal → enerva el desahucio (ver punto 7)
- Oponerse → se celebra el juicio en la fecha señalada
Paso 4: el juicio y la sentencia
Si el inquilino se opone, se celebra el juicio verbal en la fecha fijada. Las oposiciones suelen fundamentarse en que la deuda no existe, en que el contrato es nulo o en alegar vulnerabilidad económica.
Si no hay oposición o el juez la desestima, la sentencia condena al inquilino a:
- Abandonar la vivienda en la fecha de lanzamiento señalada
- Pagar todas las rentas adeudadas hasta la entrega de llaves
- Pagar las costas del proceso (en muchos casos)
Si el inquilino recurre la sentencia, el artículo 449.1 LEC exige que pague toda la deuda para que se admita el recurso. Algunos juzgados admiten recursos sin este requisito, lo que puede añadir entre 5 y 12 meses al proceso.
Paso 5: el lanzamiento
El lanzamiento es el acto por el que el juzgado te devuelve la posesión del piso. En la misma citación en que se comunica la fecha del juicio, el juzgado suele señalar ya una primera fecha de lanzamiento, condicionada a que no haya oposición.
- Si el inquilino no se opone, esa primera fecha se ejecuta: una comisión judicial (el letrado de la administración de justicia, habitualmente acompañado de un cerrajero) acude al inmueble en la fecha señalada.
- Si el inquilino presenta oposición y se celebra juicio, la primera fecha queda sin efecto. Una vez dictada sentencia favorable al propietario, el juzgado fija una nueva fecha de lanzamiento.
El día del lanzamiento, si el inmueble está vacío o el inquilino entrega las llaves voluntariamente, el acto concluye en minutos. Si el inquilino se niega a abandonar el inmueble, la comisión no puede forzar la entrada sin apoyo policial. En ese caso, levanta acta, abandona el inmueble y solicita al juzgado que señale una nueva fecha, esta vez con presencia de las fuerzas de orden público. Con su presencia, el desalojo se lleva a cabo de forma efectiva.
Si antes del lanzamiento el inquilino abandona voluntariamente el piso, comunícalo al juzgado para cancelar la diligencia.
La enervación: cuándo puede el inquilino parar el desahucio pagando
La enervación es el derecho del inquilino a detener el desahucio pagando toda la deuda acumulada. Según el artículo 22.4 LEC, el límite para ejercerla es antes de que dé comienzo la vista (el juicio). No es válido en cualquier momento antes de la sentencia. En la práctica, la citación judicial suele fijar un plazo expreso —habitualmente en torno a 10 días desde la notificación— para que el demandado pague y enerve sin necesidad de celebrar juicio. Si no lo hace en ese plazo pero sigue sin oponerse, el derecho se mantiene técnicamente hasta el inicio de la vista.
Es importante entender cuándo existe ese derecho y cuándo no.
El inquilino puede enervar si:
- No has enviado burofax de requerimiento de pago previo, o
- Lo enviaste pero presentaste la demanda antes de que transcurrieran los 30 días hábiles
El inquilino NO puede enervar si:
- Enviaste el burofax de requerimiento y esperaste 30 días hábiles antes de demandar
- Ya enervó un desahucio anterior contigo
Hay una excepción desde el 8 de octubre de 2026. Si el inquilino acredita su vulnerabilidad económica, la Administración puede enervar el desahucio pagando toda la deuda aunque hayas enviado el requerimiento (artículo 22.6 LEC). La explicamos en el caso especial de más abajo.
Bloquear la enervación es relevante cuando tienes fundadas razones para pensar que el inquilino pagará en el último momento únicamente para ganar tiempo. También cuando el impago es un patrón repetido. Si lo que quieres es cobrar y mantener al inquilino, dejar abierta la posibilidad de enervar puede ser la solución más rápida para todos.
Que la enervación esté bloqueada no impide que el proceso termine de forma anticipada. El propietario puede siempre retirar la demanda (desistir) si el inquilino paga o se alcanza un acuerdo en cualquier momento antes de la sentencia. El desistimiento es una decisión voluntaria del demandante, no un derecho del inquilino.
Caso especial: inquilino vulnerable en 2026
Desde el 8 de octubre de 2026, si el inquilino acredita que está en situación de vulnerabilidad económica, el juzgado se lo comunica a la Administración y el procedimiento queda en suspenso dos meses. En ese plazo, la Administración tiene que ofrecerle una alternativa habitacional adecuada o pagarte toda la deuda reclamada, la que se acumule hasta el pago y las costas (artículo 22.6 LEC, añadido por el decreto de vivienda 2026).
Si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y los servicios sociales confirman su vulnerabilidad, el juez puede suspender el procedimiento para que la administración actúe: como mucho dos meses si quien demanda es una persona física y cuatro si es una persona jurídica (art. 441.6 LEC). No es automático: el juez lo decide ponderando el caso, incluida tu propia situación si tú también estás en apuros. La demanda tiene que decir, además, si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si eres gran tenedor; si no lo eres, se acompaña una certificación del Registro de la Propiedad con tus inmuebles (art. 439.6).
Si la Administración paga en plazo, la acción queda enervada: el procedimiento termina, cobras y el contrato sigue. Sin pago ni alternativa en ese plazo, la deuda deja de ser del inquilino y la asume la Administración. En ese caso no hay lanzamiento y el contrato continúa mientras dure la vulnerabilidad. La regla alcanza también a los procedimientos en curso en los que aún no se haya practicado el lanzamiento (disposición transitoria segunda del decreto).
Con un inquilino vulnerable, por tanto, el desahucio por impago acaba en el cobro de la deuda a cargo de la Administración, no en la recuperación del piso, salvo que esta le ofrezca otra vivienda.
La presencia de un inquilino en situación de dificultad económica sigue siendo uno de los escenarios más complejos de gestionar en solitario. Es uno de los casos donde la gestión profesional del alquiler marca más diferencia. Rentuos garantiza el cobro el día 3 de cada mes pase lo que pase, y gestiona el proceso sin que tengas que intervenir directamente.
Cuánto tarda y cuánto cuesta desahuciar a un inquilino por impago
En el mejor de los casos, el proceso lleva en torno a 7-8 meses desde la demanda hasta el lanzamiento. Lo que más lo alarga:
- La carga del juzgado, que puede retrasar meses la admisión de la demanda.
- Notificar al inquilino. Si no se le localiza, el juzgado lo intenta en todos los domicilios que le constan antes de recurrir a los edictos.
- La justicia gratuita. Si el inquilino pide abogado de oficio, hay que esperar a que se le asigne.
- La vulnerabilidad. Puede alegarla en cualquier fase, y la valoración de los servicios sociales lleva semanas. Si queda acreditada, el procedimiento se para dos meses mientras la Administración decide si paga u ofrece otra vivienda.
- El lanzamiento. Si hay oposición, menores o personas dependientes en la vivienda, se fija una segunda fecha con la policía o los servicios sociales.
Lo que cuesta un desahucio sin complicaciones:
- Burofax: 20-50 €.
- MASC (mediación, conciliación u oferta vinculante): 100-500 €, según el servicio.
- Abogado: honorarios libres, normalmente 800-2.000 €.
- Procurador: 200-600 €, por arancel.
- Cerrajero en el lanzamiento: 100-200 €.
En total, entre 1.200 y 3.500 €, aproximadamente. Si el juez impone las costas al inquilino, puedes reclamarlas, aunque cobrarlas depende de que tenga bienes embargables.
Si quien ocupa el piso nunca tuvo contrato, no es un desahucio por impago sino un desahucio por precario, con otra tramitación.
Preguntas frecuentes
¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando toda la deuda?
Sí, mediante la enervación, pero solo si no bloqueaste ese derecho previamente. Si enviaste el burofax de requerimiento de pago y esperaste los 30 días hábiles antes de demandar, el inquilino ya no puede enervar; si no lo hiciste, puede pagar toda la deuda antes de que empiece el juicio y detener el proceso. Si es vulnerable, además, la Administración puede pagarla por él aunque hayas enviado el requerimiento (artículo 22.6 LEC).
¿Es obligatorio tener abogado y procurador para desahuciar a un inquilino por impago?
Sí. En el desahucio por impago son preceptivos abogado y procurador, cualquiera que sea la deuda: la excepción de los juicios de hasta 2.000 € solo vale cuando el juicio se decide por la cuantía, y el desahucio se decide por la materia (arts. 23 y 31 LEC).
¿Qué pasa si el inquilino se opone a la demanda de desahucio?
Se celebra el juicio verbal en la fecha fijada. Las oposiciones más habituales alegan que la deuda no existe, que el contrato es nulo o vulnerabilidad económica. Si el juez desestima la oposición, dicta sentencia a favor del propietario y fija fecha de lanzamiento.
¿Puedo retirar la demanda si el inquilino paga durante el proceso?
Sí. El propietario puede desistir de la demanda en cualquier momento antes de la sentencia si el inquilino paga o llegan a un acuerdo, esté o no bloqueada la enervación. El desistimiento es una decisión voluntaria del propietario, no un derecho del inquilino.
¿Qué pasa si el inquilino no abre la puerta el día del lanzamiento?
La comisión judicial no puede forzar la entrada sin apoyo policial: levanta acta, abandona el inmueble y solicita al juzgado una nueva fecha, esta vez con presencia de las fuerzas de orden público, con la que el desalojo se ejecuta de forma efectiva.
