Cuando tu inquilino deja de pagar, el proceso para recuperar tu vivienda tiene un orden concreto que no puedes saltarte. En 2026 ese orden ha cambiado respecto a años anteriores: hay un paso previo obligatorio antes de poder presentar la demanda, y la suspensión automática de lanzamientos para inquilinos vulnerables ya no existe tras la derogación del Real Decreto-ley 2/2026 en febrero de 2026. Esta guía te explica los pasos para desahuciar a un inquilino por impago, en qué momento puedes hacer qué, y cuándo merece la pena anticiparte.
Tabla de contenidos
Paso 0: el MASC, requisito previo a la demanda
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a intentar un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar cualquier demanda civil, incluyendo el desahucio por impago. Si no acreditas haber intentado este paso, el juzgado no admite la demanda a trámite.
La ley ofrece varias modalidades: mediación, conciliación privada, negociación directa o la llamada oferta vinculante confidencial (OVC). En la práctica, para un desahuciar a un inquilino por impago la opción más rápida y efectiva es la OVC mediante burofax o buromail: le propones formalmente al inquilino una solución extrajudicial (por ejemplo, un plazo para regularizar la deuda o para abandonar el piso voluntariamente). Si en ese mismo envío incluyes también el requerimiento de pago del artículo 22.4 LEC, podrías estar cubriendo los pasos 0 y 1 simultáneamente —lo que ahorra tiempo— y, esperando los 30 días hábiles, bloquear además la enervación. Esta es la práctica que recomienda buena parte de la abogacía, pero la LO 1/2025 es reciente y la jurisprudencia aún está consolidándose; conviene asesorarse con un abogado si quieres asegurarte de que el juzgado lo admite sin objeciones.
El juzgado exige que acredites haber intentado el MASC, no que hayas llegado a un acuerdo. Si el inquilino no responde o rechaza la propuesta, ya puedes proceder.
Para más detalle sobre cómo funciona este paso, consulta nuestra guía sobre la demanda por impago del alquiler.
Paso 1: el requerimiento de pago
El requerimiento de pago no es obligatorio para presentar la demanda, pero es estratégicamente decisivo: si lo envías y esperas 30 días hábiles antes de demandar, el inquilino pierde el derecho a enervar el desahucio (es decir, pierde la posibilidad de parar el proceso simplemente pagando lo que debe).
El requerimiento debe documentar que has reclamado la deuda de forma fehaciente (mediante burofax o buromail) y que el inquilino no ha pagado en ese plazo. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es el que regula esta figura. El plazo de 30 días son días hábiles (así lo ha confirmado la jurisprudencia), no naturales.
La recomendación práctica es combinar el MASC (OVC) y el requerimiento de pago en un solo burofax con acuse de recibo y esperar 30 días hábiles desde el envío. Si el inquilino no paga, presentas la demanda habiendo cubierto ambos requisitos y, si la combinación es admitida por el juzgado, con la enervación ya bloqueada.
Paso 2: presentar la demanda de desahucio
Transcurridos los 30 días hábiles sin cobro -o los 30 días naturales si no quieres neutralizar la opción de enervación- presentas la demanda de desahucio por falta de pago ante el juzgado de primera instancia del lugar donde está el inmueble. Es un juicio verbal (artículo 250.1.1 LEC), lo que significa que los trámites son más ágiles que en un procedimiento ordinario.
La demanda debe incluir:
- El contrato de arrendamiento
- La justificación de la deuda (mensualidades impagadas y su importe)
- El certificado del intento de MASC
- El burofax de requerimiento de pago (si lo enviaste)
Aunque abogado y procurador no son legalmente obligatorios en el juicio verbal, en la práctica resultan casi imprescindibles: el procurador puede reducir considerablemente el tiempo de notificación, y si el inquilino se opone necesitarás representación letrada para el juicio.
Paso 3: notificación al inquilino y fecha de juicio
Una vez admitida la demanda, el juzgado notifica al inquilino y fija la fecha del juicio. Esta es la fase que más varía según la carga de trabajo de cada partido judicial y la dificultad para localizar a todos los demandados.
Con el servicio de correos del juzgado la notificación puede tardar entre 30 y 60 días. Contar con un procurador puede reducir ese plazo considerablemente, ya que gestiona las comunicaciones a través de Lexnet y hace seguimiento activo; los tiempos exactos dependen del juzgado y del partido judicial.
Si no se localiza a alguno de los demandados en el domicilio que consta en el contrato, el juzgado puede intentar notificar en todos los domicilios que le consten (como el padrón municipal). Si ningún intento prospera, la notificación se practica por edictos —publicación en el tablón del juzgado y, en su caso, en el BOE—, lo que puede alargar esta fase varios meses.
Otro factor de retraso es que el demandado solicite asistencia jurídica gratuita (abogado de oficio) tras recibir la citación. El procedimiento queda en suspenso mientras el Colegio de Abogados designa un letrado, lo que habitualmente añade entre 2 y 6 semanas.
Una vez notificado correctamente, el inquilino puede:
- No hacer nada → el juez resuelve sin juicio a favor del propietario
- Pagar toda la deuda dentro del plazo legal → enerva el desahucio (ver punto 7)
- Oponerse → se celebra el juicio en la fecha señalada
Paso 4: el juicio y la sentencia
Si el inquilino se opone, se celebra el juicio verbal en la fecha fijada. Las oposiciones suelen fundamentarse en que la deuda no existe, en que el contrato es nulo o en alegar vulnerabilidad económica.
Si no hay oposición o el juez la desestima, la sentencia condena al inquilino a:
- Abandonar la vivienda en la fecha de lanzamiento señalada
- Pagar todas las rentas adeudadas hasta la entrega de llaves
- Pagar las costas del proceso (en muchos casos)
Si el inquilino recurre la sentencia, el artículo 449.1 LEC exige que pague toda la deuda para que se admita el recurso. Algunos juzgados admiten recursos sin este requisito, lo que puede añadir entre 5 y 12 meses al proceso.
Paso 5: el lanzamiento
El lanzamiento es el acto por el que el juzgado te devuelve la posesión del piso. En la misma citación en que se comunica la fecha del juicio, el juzgado suele señalar ya una primera fecha de lanzamiento, condicionada a que no haya oposición.
- Si el inquilino no se opone, esa primera fecha se ejecuta: una comisión judicial (el letrado de la administración de justicia, habitualmente acompañado de un cerrajero) acude al inmueble en la fecha señalada.
- Si el inquilino presenta oposición y se celebra juicio, la primera fecha queda sin efecto. Una vez dictada sentencia favorable al propietario, el juzgado fija una nueva fecha de lanzamiento.
El día del lanzamiento, si el inmueble está vacío o el inquilino entrega las llaves voluntariamente, el acto concluye en minutos. Si el inquilino se niega a abandonar el inmueble, la comisión no puede forzar la entrada sin apoyo policial: levanta acta, abandona el inmueble y solicita al juzgado que señale una nueva fecha, esta vez con presencia de las fuerzas de orden público, con las que el desalojo se lleva a cabo de forma efectiva.
Si antes del lanzamiento el inquilino abandona voluntariamente el piso, comunícalo al juzgado para cancelar la diligencia.
La enervación: cuándo puede el inquilino parar el desahucio pagando
La enervación es el derecho del inquilino a detener el desahucio pagando toda la deuda acumulada. Según el artículo 22.4 LEC, el límite para ejercerla es antes de que dé comienzo la vista (el juicio), no en cualquier momento antes de la sentencia. En la práctica, la citación judicial suele fijar un plazo expreso —habitualmente en torno a 10 días desde la notificación— para que el demandado pague y enerve sin necesidad de celebrar juicio; si no lo hace en ese plazo pero sigue sin oponerse, el derecho se mantiene técnicamente hasta el inicio de la vista.
Es importante entender cuándo existe ese derecho y cuándo no.
El inquilino puede enervar si:
- No has enviado burofax de requerimiento de pago previo, o
- Lo enviaste pero presentaste la demanda antes de que transcurrieran los 30 días hábiles
El inquilino NO puede enervar si:
- Enviaste el burofax de requerimiento y esperaste 30 días hábiles antes de demandar
- Ya enervó un desahucio anterior contigo
Bloquear la enervación es relevante cuando tienes fundadas razones para pensar que el inquilino pagará en el último momento únicamente para ganar tiempo, o cuando el impago es un patrón repetido. Si lo que quieres es cobrar y mantener al inquilino, dejar abierta la posibilidad de enervar puede ser la solución más rápida para todos.
Que la enervación esté bloqueada no impide que el proceso termine de forma anticipada: el propietario puede siempre retirar la demanda (desistir) si el inquilino paga o se alcanza un acuerdo en cualquier momento antes de la sentencia. El desistimiento es una decisión voluntaria del demandante, no un derecho del inquilino.
Caso especial: inquilino vulnerable en 2026
Si el inquilino alega vulnerabilidad económica, el juez puede coordinar con los servicios sociales antes de ejecutar el lanzamiento. El proceso judicial sigue su curso — la sentencia se dicta, la deuda se reconoce — pero la fase final puede retrasarse mientras servicios sociales evalúa la situación y busca una alternativa habitacional.
Lo que ya no está en vigor: la suspensión automática de lanzamientos del «escudo social» COVID, que había estado renovándose desde 2020, quedó sin efecto tras la derogación del Real Decreto-ley 2/2026 por el Congreso de los Diputados el 26 de febrero de 2026. No existe actualmente ninguna norma que obligue al juez a paralizar el lanzamiento de forma automática por vulnerabilidad.
Esto no significa que la vulnerabilidad no pueda complicar el proceso: el juez puede conceder plazos adicionales para coordinar con servicios sociales, y si el inquilino lleva años en el inmueble con hijos menores, la tramitación puede extenderse. Pero ya no hay una suspensión legislativa indefinida que lo paralice.
La presencia de un inquilino en situación de dificultad económica sigue siendo uno de los escenarios más complejos de gestionar en solitario. Es uno de los casos donde la gestión profesional del alquiler marca más diferencia: Rentuos garantiza el cobro el día 3 de cada mes pase lo que pase, y gestiona el proceso sin que tengas que intervenir directamente.
Cuánto tarda y cuánto cuesta desahuciar a un inquilino por impago
Duración estimada del proceso completo:
| Fase | Duración aproximada |
|---|---|
| MASC + burofax + espera 30 días hábiles | 6-8 semanas |
| Presentación de demanda y admisión | 4-6 semanas |
| Notificación al inquilino | 1-8 semanas en circunstancias normales; meses si no se localiza al demandado o solicita asistencia jurídica gratuita |
| Juicio (si hay oposición) | 2-6 semanas adicionales |
| Sentencia y lanzamiento | 2-4 semanas |
| Total sin vulnerabilidad | 8-12 meses |
| Con inquilino vulnerable | Variable: semanas adicionales por coordinación con servicios sociales |
El tiempo varía mucho según el partido judicial. Madrid y Barcelona tienen juzgados más saturados; en otras provincias los plazos pueden ser sensiblemente menores.
Costes habituales de un desahucio:
No hay una tarifa fija, pero los rangos habituales de coste de desahuciar a un inquilino por impago son:
- Abogado: entre 600 y 1.500 euros según complejidad y si hay juicio
- Procurador: entre 200 y 500 euros
- Tasas judiciales: los particulares están exentos
Si el inquilino es condenado en costas — lo habitual cuando no hay causa justificada para el impago — puedes reclamarle estos gastos. Recuperarlos en la práctica depende de que el inquilino tenga bienes.
Si quieres evitar tener que pasar por este proceso, infórmate sin compromiso sobre cómo funciona el alquiler garantizado de Rentuos: nuestros propietarios cobran el día 3 de cada mes pase lo que pase, y nos encargamos de las incidencias y de cualquier gestión si hay un impago.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando toda la deuda?
Sí, mediante la enervación, pero solo si no bloqueaste ese derecho previamente. Si enviaste el burofax de requerimiento de pago y esperaste los 30 días hábiles antes de demandar, el inquilino ya no puede enervar; si no lo hiciste, puede pagar toda la deuda antes de que empiece el juicio y detener el proceso.
¿Es obligatorio tener abogado y procurador para desahuciar a un inquilino por impago?
No es obligatorio en el juicio verbal, pero en la práctica son casi imprescindibles: el procurador agiliza notificaciones a través de Lexnet, y si el inquilino se opone necesitarás representación letrada para defenderte en el juicio.
¿Qué pasa si el inquilino se opone a la demanda de desahucio?
Se celebra el juicio verbal en la fecha fijada. Las oposiciones más habituales alegan que la deuda no existe, que el contrato es nulo o vulnerabilidad económica. Si el juez desestima la oposición, dicta sentencia a favor del propietario y fija fecha de lanzamiento.
¿Puedo retirar la demanda si el inquilino paga durante el proceso?
Sí. El propietario puede desistir de la demanda en cualquier momento antes de la sentencia si el inquilino paga o llegan a un acuerdo, esté o no bloqueada la enervación. El desistimiento es una decisión voluntaria del propietario, no un derecho del inquilino.
¿Qué pasa si el inquilino no abre la puerta el día del lanzamiento?
La comisión judicial no puede forzar la entrada sin apoyo policial: levanta acta, abandona el inmueble y solicita al juzgado una nueva fecha, esta vez con presencia de las fuerzas de orden público, con la que el desalojo se ejecuta de forma efectiva.
Si quieres evitar tener que pasar por este proceso, infórmate sin compromiso sobre cómo funciona el alquiler garantizado de Rentuos: nuestros propietarios cobran el día 3 de cada mes pase lo que pase, y nos encargamos de las incidencias y de cualquier gestión si hay un impago.
Última revisión: 18 de junio de 2026
