Si tu inquilino ha dejado de pagar el alquiler, puedes resolver el contrato de pleno derecho. Con solo un mes de impago es suficiente para iniciar el proceso, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 27:
«El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por …la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.…»
Antes de acudir a los juzgados, la ley exige intentar resolver el conflicto de forma amistosa. Desde 2025, ese intento de mediación o conciliación es un trámite obligatorio previo a cualquier demanda judicial.
A continuación te explicamos los plazos aproximados de todo el proceso. Si lo que buscas es entender el proceso paso a paso (no solo los tiempos), consulta nuestra guía de cómo desahuciar a un inquilino por impago.
Tabla de contenidos
Demanda de desahucio por impago de alquiler
En caso de que la vía extrajudicial no haya sido efectiva y el inquilino no haya saldado las deudas, se debe iniciar el proceso judicial con una demanda. En ella se pide el pago de las mensualidades pendientes, así como desalojar al inquilino por incumplimiento contractual.
Este tipo de procesos requiere la intervención de un abogado y un procurador. Al final del procedimiento, el juez determinará qué cantidad final deberá pagar el inquilino.
Una vez admitida la demanda a trámite, el juzgado notificará al inquilino y le dará diez días hábiles para que responda, y fijará las fechas del juicio y del lanzamiento. Si el arrendatario no responde, se pasará directamente al lanzamiento sin celebrar juicio. Si se opone, se celebrará el juicio y, una vez dictada la sentencia, ésta debe notificarse a las partes y declararse firme al menos 20 días antes del lanzamiento.
MASC: paso previo obligatorio desde 2025
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 de Eficiencia del Sistema de Justicia exige acreditar un intento de solución amigable antes de interponer cualquier demanda civil. Este requisito se llama MASC (Mecanismo de Solución Amigable de Controversias) y afecta también a las demandas de desahucio por impago.
En la práctica, el propietario debe acudir a un servicio de mediación, conciliación o negociación —notarial, registral o privado— y obtener un certificado que acredite que el inquilino rechazó el acuerdo o no compareció. Sin ese documento, el juez no admitirá la demanda a trámite.
Para la mayoría de los casos de impago claros, el trámite es ágil: el inquilino no comparece o rechaza cualquier propuesta, el mediador expide el certificado y se puede presentar la demanda. El coste varía según el servicio, pero el proceso suele resolverse en dos o cuatro semanas.
Cuánto tiempo tarda un desahucio de alquiler
Es complicado determinar un periodo exacto para la duración del proceso de desahucio de un inquilino moroso, ya que hay innumerables factores que pudieran retrasarlo. En el mejor de los casos un desahucio tarda entre unos 7 u 8 meses, pudiendo prolongarse durante uno o varios años por diversas causas como por ejemplo:
- La carga de trabajo del juzgado concreto que puede retrasar varios meses las diligencias previas de admisión de la demanda.
- La dificultad de notificar a los demandados. Bien, porque alguno de los inquilinos resulta ilocalizable o rehúsa la notificación. Hay que tener en cuenta que el juzgado intentará localizarlo en los diferentes domicilios habituales que consten para esa persona. Finalmente, se acabará recurriendo a la notificación por edictos en la que habrá que esperar igualmente a que transcurra el plazo fijado en el mismo.
- Solicitud de justicia gratuita. Una vez la parte demandada ha sido notificada, puede solicitar un abogado de oficio, en cuyo caso habrá que esperar a que se le asigne.
- Solicitud de pieza separada. Por ejemplo, en los casos en los que se reclama una deuda a un inquilino que a su vez ha realquilado. Cabe la posibilidad de que la persona realquilada solicite esa separación del juicio principal.
- Declaración de vulnerabilidad. En cualquier momento del procedimiento, la parte demandada puede declararse vulnerable. En cuyo caso, el juez solicitará una valoración de dicha vulnerabilidad, proceso que puede llevar varias semanas, independientemente de que la acreditación acabe resultando favorable al inquilino.
- Comunicación de la sentencia. De la misma forma que el juicio se puede demorar durante meses por la dificultad de notificar a las partes, lo mismo puede pasar a la hora de notificar la sentencia en caso de que el juicio tenga lugar. Con la agravante de que en ese momento es posible que uno o varios inquilinos se hayan ido del piso.
- Una vez comunicada la sentencia y transcurrido el plazo para que sea firme, puede haber distintas razones que retrasen el lanzamiento, pudiendo haber varios intentos en función de que exista oposición o de la existencia de menores, personas dependientes o mascotas en la vivienda, en cuyos casos deberá fijarse una segunda fecha con la intervención de las fuerzas y cuerpos de seguridad o de servicios sociales.
- Una vez la sentencia es firme, puedes plantearte poner al inquilino en la lista de morosos. Aquí explicamos cómo, qué implicaciones y qué costes tiene.
Finalmente, se produce el desahucio, con la presencia de los representantes judiciales, el procurador y un cerrajero. Al finalizar, se redacta una acta de lanzamiento donde se refleja que el dueño ha recuperado su vivienda y el estado de la misma.
Cuándo no se puede desahuciar al inquilino
Si el arrendatario acredita ante los Servicios Sociales que no ha podido pagar la renta porque se encuentra en situación de vulnerabilidad, el juez podrá determinar la paralización del desahucio en cualquier fase del procedimiento. La moratoria de desahucios que estuvo en vigor hasta 2024 ya ha finalizado; el régimen aplicable hoy depende del tipo de propietario.
Los plazos de suspensión para los casos de vulnerabilidad dependen de si el propietario es considerado pequeño tenedor o gran tenedor:
- Si el propietario es un pequeño tenedor: el procedimiento se suspenderá por hasta 4 meses para que los Servicios Sociales encuentren una alternativa habitacional al inquilino.
- Si el propietario es un gran tenedor: además del plazo anterior —y con carácter previo al mismo— deberá demostrar la situación de vulnerabilidad del inquilino, para lo que la ley le otorga un plazo de dos meses, e intentar alcanzar un acuerdo con el inquilino mediante un proceso de conciliación que puede prolongarse hasta otros dos meses más.
Cuánto cuesta un desahucio por impago
Un desahucio es un proceso caro. Estos son los gastos habituales que debes anticipar:
- Burofax: entre 20 y 50 € según la modalidad elegida. Es el primer paso para dejar constancia fehaciente del impago.
- MASC (mediación o conciliación): entre 100 y 500 €, dependiendo del servicio (notaría, registro, mediador privado). Obligatorio desde abril de 2025.
- Abogado: los honorarios son libres. Para un caso estándar de desahucio por impago, lo habitual está entre 800 y 2.000 €. Casos complejos —inquilino vulnerable, deuda elevada, varios arrendatarios— pueden superar esa cifra.
- Procurador: sus honorarios están regulados por arancel y suelen situarse entre 200 y 600 €.
- Cerrajero en el lanzamiento: entre 100 y 200 €.
En total, un desahucio por impago sin complicaciones cuesta al propietario entre 1.200 y 3.500 € aproximadamente. Si el juez impone las costas al inquilino, puedes reclamarlas, aunque cobrarlas depende de que el moroso tenga patrimonio embargable.
La forma más eficaz de evitar estos costes es prevenir el impago desde el principio: con un buen estudio de solvencia del inquilino o contratando un alquiler garantizado que cubra las rentas impagadas.
Lo que no debe hacer el propietario
El arrendador debe actuar conforme a la legalidad en todo momento, por frustrante que sea la situación. Las siguientes acciones están prohibidas y pueden derivar en responsabilidades penales o civiles para el propietario:
- Cortar los suministros (luz, agua, gas). Aunque el contrato esté a tu nombre, interrumpirlos para presionar al inquilino constituye un delito de coacción.
- Cambiar la cerradura o impedir la entrada. El domicilio del inquilino es inviolable mientras el contrato esté en vigor, aunque no pague.
- Retirar muebles u objetos personales del inquilino. Incluso cuando el propietario tiene acceso al piso, tocar las pertenencias del arrendatario puede constituir apropiación indebida.
- Entrar al piso sin permiso del inquilino. Necesitas autorización expresa, salvo emergencia grave. Hacerlo sin consentimiento es violación de domicilio.
- Acosar o intimidar al inquilino. Llamadas excesivas, visitas no anunciadas, amenazas o actitudes intimidatorias pueden considerarse acoso y añadir cargos penales a tu situación.
- Contratar empresas de desokupación ilegales. Algunos operadores actúan al margen de la ley; si utilizas sus servicios y cometen un delito, puedes ser considerado responsable.
Si te encuentras en esta situación y tienes dudas sobre cómo actuar, lo más sensato es consultar con un abogado especializado en arrendamientos antes de dar cualquier paso.
Cómo evitar un inquilino moroso
La medida más segura para evitar un inquilino moroso es escoger al candidato correcto, es decir, una persona solvente que, a priori, tenga una situación económica que le permita hacerse cargo de la renta y los suministros, a la vez que tenga buenas referencias. ¿Cómo se consigue esto? Las empresas expertas en la gestión de alquileres, como Rentuos, realizan un estudio de solvencia previo del inquilino para analizar su historial de ingresos e impagos, si lo hubiera.
Otra opción es contratar un alquiler garantizado: en lugar de asumir el riesgo de impago, trasládalo a una empresa especializada que te garantice el cobro de la renta todos los meses, independientemente de lo que haga el inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desahucio por impago de alquiler?
En el mejor de los casos, entre 7 y 8 meses desde que se presenta la demanda hasta el lanzamiento. Factores como la carga del juzgado, la dificultad de notificar al inquilino, la solicitud de justicia gratuita o la declaración de vulnerabilidad pueden prolongar el proceso durante uno o varios años.
¿Cuánto cuesta un desahucio por impago?
Un desahucio estándar cuesta al propietario entre 1.200 y 3.500 € aproximadamente: burofax (20-50 €), MASC obligatorio (100-500 €), abogado (800-2.000 €), procurador (200-600 €) y cerrajero en el lanzamiento (100-200 €). Si el juez impone costas al inquilino, puedes reclamarlas.
¿Con cuántos meses de impago se puede iniciar el desahucio?
Con un solo mes de impago ya puedes iniciar el proceso. El artículo 27 de la LAU permite resolver el contrato por la falta de pago de la renta o cualquier cantidad asumida por el arrendatario. No tienes que esperar a que se acumule más deuda.
¿Qué pasa si el inquilino se declara vulnerable durante el desahucio?
El juez puede paralizar el procedimiento mientras los Servicios Sociales buscan una alternativa habitacional. Si eres pequeño tenedor, la suspensión puede durar hasta 4 meses. Si eres gran tenedor, hay un plazo previo de acreditación y conciliación que puede añadir entre 2 y 4 meses adicionales.
¿Qué es el MASC y por qué es obligatorio antes del desahucio?
El MASC (Mecanismo de Solución Amigable de Controversias) es un intento de acuerdo extrajudicial que, desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige realizar antes de interponer cualquier demanda civil, incluidas las de desahucio por impago. Debes obtener un certificado que acredite que el intento no prosperó; sin él, el juez no admitirá la demanda.
¿Tienes un piso para alquilar?
Última revisión: 8 de junio de 2026
