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Si tu inquilino ha dejado de pagar el alquiler, puedes resolver el contrato de pleno derecho. Con solo un mes de impago es suficiente para echarle, tal y como está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 27:

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. 

Antes de iniciar un proceso judicial, que será largo y costoso, te recomendamos que intentes solucionarlo con vía extrajudicial, tratando de que el arrendatario pague lo que debe.

En cualquier caso, para que quede constancia del conocimiento por parte del inquilino de su deuda y poder presentar la demanda de desahucio, es necesario enviarle un burofax donde quede reflejada la cantidad adeudada y el plazo que tiene para pagarla.

Demanda de desahucio por impago de alquiler

En caso de que la vía extrajudicial no haya sido efectiva y el inquilino no haya saldado las deudas, se debe iniciar el proceso judicial con una demanda. En ella se pide el pago de las mensualidades pendientes, así como desalojar al inquilino por incumplimiento contractual. 

Este tipo de procesos requiere la intervención de un abogado y un procurador. Al final del procedimiento, el juez determinará qué cantidad final deberá pagar el inquilino.   

Una vez la demanda ha sido admitida a trámite, el juzgado notificará al inquilino y le dará un plazo de diez días hábiles al inquilino para que responda, fijará las fechas del juicio y del lanzamiento. En caso de que el arrendatario no responda, directamente se pasará al lanzamiento sin la celebración del juicio. En caso de que el inquilino se oponga, se celebrará el juicio y, una vez dictada sentencia, ésta se notifica a las partes y se declara firme, lo que debe ocurrir 20 días antes de la fecha de lanzamiento.

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Cuánto tiempo tarda un desahucio de alquiler

Es complicado determinar un periodo exacto para la duración del proceso de desahucio de un inquilino moroso, ya que hay innumerables factores que pudieran retrasarlo. En el mejor de los casos un desahucio tarda entre unos 7 u 8 meses, pudiendo prolongarse durante uno o varios años por diversas causas como por ejemplo:

  • La carga de trabajo del juzgado concreto que puede retrasar varios meses las diligencias previas de admisión de la demanda.
  • La dificultad de notificar a los demandados. Bien porque alguno de los inquilinos resulta ilocalizable o reúsa la notificación. Hay que tener en cuenta que el juzgado intentará localizarlo en los diferentes domicilios habituales que consten para esa persona. Finalmente, se acabará recurriendo a la notificación por edictos en la que habrá que esperar igualmente a que transcurra el plazo fijado en el mismo.
  • Solicitud de justicia gratuita. Una vez la parte demandada ha sido notificada puede solicitar un abogado de oficio, en cuyo caso habrá que esperar a que se le asigne.
  • Solicitud de pieza separada. Por ejemplo, en los casos en los que se reclama una deuda a un inquilino que a su vez ha realquilado. Cabe la posibilidad de que la persona realquilada solicite esa separación del juicio principal.
  • Declaración de vulnerabilidad. En cualquier momento del procedimiento, la parte demandada puede declararse vulnerable. En cuyo caso, el juez solicitará una valoración de dicha vulnerabilidad, proceso que puede llevar varias semanas, independientemente de que la acreditación acabe resultando favorable al inquilino, como veremos más adelante. 
  • Comunicación de la sentencia. De la misma forma que el juicio se puede demorar durante meses por la dificultad de notificar a las partes, lo mismo puede pasar a la hora de notificar la sentencia en caso de que el juicio tenga lugar. Con la agravante de que en ese momento es posible que uno o varios inquilinos se hayan ido del piso.
  • Una vez se ha comunicado la sentencia y haya pasado el plazo necesario para que devenga firme, puede haber distintas razones que retrasen el lanzamiento, pudiendo haber varios intentos en función de que exista oposición o de la existencia de menores, personas dependientes o mascotas en la vivienda, en cuyos casos deberá fijarse una segunda fecha con la intervención de las fuerzas y cuerpos de seguridad, o servicios sociales.

Finalmente, se produce el desahucio, con la presencia de los representantes judiciales, el procurador y un cerrajero. Al finalizar, se redacta una acta de lanzamiento donde se refleja que el dueño ha recuperado su vivienda y el estado de la misma.

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Desahucio por impago de alquiler

Cuándo no se puede desahuciar al inquilino

Si el arrendatario acredita a los Servicios Sociales que no ha podido pagar la renta porque se encuentra en situación de vulnerabilidad el juez podrá determinar la paralización del desahucio en cualquier fase del procedimiento. Durante todo 2024 permanece la moratoria de desahucios. 

Una vez finalice la moratoria, los plazos judiciales para casos de vulnerabilidad dependerán de si el propietario es un pequeño tenedor o gran tenedor: 

  • Si el propietario es un pequeño tenedor: el procedimiento se suspenderá por hasta 4 meses para que los Servicios Sociales encuentren una alternativa habitacional al inquilino. 
  • Si el propietario es un gran tenedor: además del plazo anterior -y con carácter previo al mismo- deberá demostrar la situación de vulnerabilidad del inquilino para lo que la ley le otorga un plazo de dos meses, e intentar alcanzar un acuerdo con el inquilino mediante un proceso de conciliación que puede prolongarse hasta otros dos meses más.
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Lo que no debe hacer el propietario

El arrendador debe actuar conforme a la legalidad en todo momento, a pesar de lo frustrante de la situación, ya que otro tipo de acciones -corte de suministros, cambio de cerradura, coacción, empresas de desokupación…- podrían perjudicarle e incluso derivar en responsabilidades penales por delito de coacción. 

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Cómo evitar un inquilino moroso

La medida más segura para evitar un inquilino moroso es escoger al candidato correcto, es decir, una persona solvente que, a priori, tenga una situación económica que le permita hacerse cargo de la renta y los suministros, a la vez que tenga buenas referencias. ¿Cómo se consigue esto? Las empresas expertas en la gestión de alquileres, como Rentuos, realizan un estudio de solvencia previo del inquilino para analizar su historial de ingresos e impagos, si lo hubiera.

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