La inquiokupación es la práctica de alquilar una vivienda por los cauces legales para dejar de pagar las rentas de manera premeditada al poco tiempo. La diferencia con la okupación es que los inquiokupas acceden a la casa como inquilinos, firmando un contrato de arrendamiento, abonando la fianza y pagando las primeras mensualidades hasta que se convierten en morosos. También se entiende como inquiokupación la situación a la que se llega cuando -una vez ha finalizado el contrato tras el oportuno aviso del propietario- el inquilino no abandona la vivienda. Todas ellas son técnicas de usurpación de la vivienda.
Ya hemos hablado de la inquiokupación en otro artículo de Consejos para propietarios, en este nos detendremos en cómo identificar a un inquiokupa y cómo evitar estos riesgos.
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Cómo detectar a un inquiokupa
Como expertos en la gestión del alquiler te indicamos algunas señales que pueden alertarte de que tu arrendatario es un inquiokupa.
- No tiene referencias de anteriores caseros
- No quiere firmar una autorización para consultar ficheros de morosos
- Propone pagar varias mensualidades por adelantado
- Insiste en que los suministros estén a nombre y en la cuenta del propietario
- No reúne toda la documentación requerida o pone trabas para presentarla
- No acepta pagar la renta por domiciliación bancaria
Es importante recalcar que tanto si se trata de un inquiokupa, un okupa o un inquilino moroso habrá que recurrir al desahucio y el procedimiento judicial será el mismo, con los mismos plazos.
Claves para protegerte de la inquiokupación o inquilinos morosos
Fichero de inquilinos morosos
Es recomendable realizar un informe previo de solvencia del inquilino para comprobar su capacidad de pago de la renta y su estabilidad laboral. Como parte de este análisis resulta útil la búsqueda del candidato en las listas de morosos además de comprobar si tiene préstamos pendientes. Es muy probable que el inquiokupa haya impagado algún otro alquiler, préstamo o servicio, y que por lo tanto figure en alguna de las listas de morosos existentes.
En primer lugar, el historial de impagos de una persona se puede consultar en listas como ASNEF, FIM o BDMI, entre otros. La mayoría son de pago y requieren contar con la autorización del inquilino para poder consultarla. Mientras que para conocer la información bancaria se puede acudir a la Central de Información de Riesgos (CIRBE) del Banco de España.
Contratar un seguro de cobro de alquiler
Otra manera de prevenir riesgos y garantizar el cobro de todas las mensualidades es contratar un seguro de impagos. Se trata de una póliza anual que el propietario paga para que en caso de que el inquilino deje de hacerlo, el seguro se encargue de ingresar todas las rentas hasta un máximo de 24 meses. Además, este seguro se encargará de la defensa jurídica del propietario y de todo el proceso de desahucio del inquilino.
Preavisar de la finalización del contrato
En determinados casos nos referimos a la inkiokupación como la permanencia del inquilino en la vivienda tras haber alcanzado el plazo de finalización del contrato. Para minimizar el riesgo de que se dé esa circunstancia es aconsejable preavisar al inquilino de nuestra intención de finalizar el contrato tan pronto hayamos tomado esa decisión. Independientemente de que la ley establezca un preaviso mínimo de cuatro meses para contratos que finalicen la prórroga obligatoria, o de un mes para aquellos que se encuentren en tácita reconducción. Debemos tener en cuenta que actualmente la oferta de vivienda en alquiler es muy escasa, y eso puede dificultar considerablemente la búsqueda de una nueva vivienda para nuestro inquilino.
A ese respecto, puede resultar de gran ayuda escribir una carta de recomendación que el inquilino pueda presentar a su nuevo casero.
Empresas de gestión de alquileres
Hay empresas que se encargan de la gestión integral del alquiler para la tranquilidad de los propietarios. Sus servicios abarcan todos los aspectos mencionados anteriormente, desde la búsqueda del candidato adecuado, la realización de un estudio de solvencia hasta la redacción del contrato. Rentuos ofrece, además, seguros de impago en colaboración con las mejores aseguradoras.
Empresas de desokupación
La vía judicial para desalojar a un inquilino que no se quiere ir es lenta y costosa, el proceso fácilmente se puede extender más de un año. Por esta razón, han proliferado numerosas empresas de desokupación que ofrecen desalojar la vivienda entre 48 y 72 horas.
Aparte del coste, esta alternativa conlleva un riesgo legal, ya que algunas actuaciones que llevan a cabo podrían considerarse como coacción. En ese caso, el propietario incurriría en responsabilidad penal. Por esta razón, nuestros expertos recomiendan ceñirse a la vía judicial.
