Cuando alquilas un piso, uno de los temas que más dudas suele generar es la finalización del contrato de alquiler. ¿Cuál es la vigencia de los mismos? ¿Cómo funcionan las prórrogas? ¿Cómo y cuándo se renuevan?
Este tema suele ser un gran dolor de cabeza para los propietarios del piso, que no siempre tienen clara la normativa vigente o las condiciones aplicables, así que es mejor informarse bien antes de llegar a esta situación.
Para ayudarte en este sentido, desde Rentuos vamos a explicarte los aspectos más importantes relacionados con la finalización del contrato de alquiler.
Tabla de contenidos
Factores que influyen en la finalización del contrato de alquiler
Antes que nada, es importante conocer el plazo de duración y la prórroga legal de tu contrato de alquiler. Para esto tendrás que saber en qué fecha se firmó.
Todos aquellos contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 se rigen con el Real Decreto-ley 7/2019, el cual establece una duración mínima de 5 años más prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años.
En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, la duración mínima es de 7 años y las prórrogas anuales igualmente tienen un máximo de 3 años.
Esos mismos plazos aplican si el contrato fue firmado entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019. Por lo tanto, durante la vigencia del Real Decreto-ley 21/2018.
Por otro lado, tanto si el contrato de alquiler fue firmado entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018 o si se firmó entre el 23 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019, la duración mínima establecida por la normativa vigente en ese momento era de 3 años más 1 año de prórroga.
¿Puedo rescindir o cancelar el contrato antes de que se cumpla la duración mínima?
Generalmente, la finalización del contrato de alquiler de un piso no puede darse antes de tiempo. Sin embargo, en algunos casos sí que puede existir esta posibilidad. A continuación te contamos cuáles son los más comunes.
Rescindir el contrato por desistimiento anticipado del inquilinodo del inquilino
Este es el caso más común, y puede tener lugar una vez han transcurridos 6 meses desde la firma del contrato. Para ello se debe dar un preaviso de 30 días.
En principio la finalización del contrato de alquiler por este motivo no comporta ninguna penalización, salvo que en el contrato se haya pactado una cláusula que como mucho puede fijar una indemnización de una mensualidad por año que falte por cumplir al contrato.
A este respecto, hay que tener en cuenta que si el contrato establece una duración de un año, renovable obligatoriamente durante 5 años, el cálculo de la indemnización se ha de realizar por el tiempo restante hasta cumplir 1 año.
El propietario tiene la posibilidad de incluir una cláusula en el contrato que obligue al inquilino a pagar una indemnización incluso si ya han transcurrido 6 meses. Por ello es importante que el inquilino, antes de comunicar al propietario su intención de finalizar el contrato de alquiler, revise si en el mismo se incluye alguna cláusula al respecto.
Cancelar el contrato por necesidad del propietario
Una vez transcurrido el primer año, sólo si la vivienda arrendada es para destinarla a vivienda permanente del propietario o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
La comunicación deberá realizarse al inquilino al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. ¡Ojo! porque para ejercer esta potestad en contratos firmados a partir del 5 de marzo del 2019, se deberá haber contemplado en una cláusula del contrato.
Si el propietario pide la vivienda con ese fin y, pasados 3 meses desde que lo ha recuperado, se demuestra que no lo habita ningún familiar, el arrendatario tiene derecho a recuperarla y pedir una indemnización por los gastos ocasionados.
Rescindir el contrato por incumplimiento
Cuando el inquilino no cumple con alguna de las cláusulas estipuladas en el contrato de alquiler, es posible que el propietario ejerza su derecho de desahucio.
En este sentido, el propietario podrá solicitar la intervención judicial de desahucio por incumplimiento del contrato, que incluirá cualquiera de las siguientes causas:
- No abonar puntualmente el alquiler acordado. La LAU no menciona el número de mensualidades impagadas para que se inicie el trámite de resolución del alquiler. Aún así, es recomendable ponerlo en marcha tan pronto se cumpla el primer mes completo de retraso, ya que una vez iniciado aún quedará esperar entre 8 y 12 meses que tarda el procedimiento de desahucio.
- Utilizar el inmueble para algún fin distinto del pactado en el contrato. Por ejemplo, si en el contrato se menciona que la vivienda es para el uso habitual del inquilino, pero se utiliza para uso comercial.
- Incumplir de forma reiterada algunas de las obligaciones estipuladas en el contrato. El inquilino no tiene derecho hacer reformas sin el consentimiento del arrendador. Cualquier obra que modifique la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la seguridad de ella, es motivo de finalización del contrato de alquiler. La única forma en la cual el inquilino puede hacer reformas, es pidiendo permiso previo al propietario.
- Causar daños intencionados o por negligencia a la vivienda.
- Subarrendar el piso.
- Actividades molestas, peligrosas o ilícitas en la vivienda. Si los inquilinos realizan actividades peligrosas o si los vecinos se quejan sobre el comportamiento de los inquilinos, se puede proceder a finalizar el contrato. La comunidad de vecinos toma un papel muy importante sobre estos aspectos. Ya que para esto se debe convocar una junta de vecinos y llegar a un acuerdo de proceder judicialmente. El propietario debe de estar al día sobre estos sucesos, ya que si la comunidad le comunica las quejas y él no hace nada al respecto, puede incluso ser demandado.
¿Qué se debe hacer para que no se aplique la prórroga legal?
Para que no se aplique la prórroga tácita en el caso de los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019) las partes deben de dar un aviso previo:
- El Propietario debe dar un preaviso al inquilino de 4 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato de alquiler.
- El Inquilino debe dar un preaviso al propietario de 2 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato.
Si ninguna de las partes notifica a la otra la voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
En el caso de los contratos firmados antes del 5 de marzo de 2019 cualquiera de las partes debe dar un preaviso con 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato.
Aspectos formales a considerar para notificar al inquilino
Para que el propietario pueda demostrar tanto el plazo como el contenido del aviso de no renovación del contrato, es importante que lo realice de una forma fehaciente: bien mediante burofax o por correo electrónico certificado. Muchas personas asumen que el envío de una carta certificada es suficiente, pero no tienen en cuenta que dicho método no permite probar el contenido de la notificación, cosa que sí que permiten las alternativas anteriormente mencionadas.
Otra interpretación errónea que se suele dar -en este caso por parte de los inquilinos- es la de asumir que la no recogida del burofax impide el cumplimiento de notificación por parte del propietario. Sin embargo, numerosa jurisprudencia deja bien claro que el rehúse o la no recogida del burofax demuestra la voluntad renuente del receptor a ser notificado. Esta renuencia es equivalente a haber sido notificado. Eso sí, hay que tener en cuenta que Correos establece un plazo de un mes para recoger el burofax. Por lo tanto, es muy recomendable realizar la notificación de no renovación del contrato de alquiler con al menos cinco meses de preaviso.
Modelo de notificación de finalización del contrato de alquiler por parte del propietario
A continuación os dejamos un modelo de notificación de no renovación del contrato de alquiler, para que lo puedas finalizar con todas las garantías. Te recomendamos que lo descargues y edites para tu caso particular.
Notificar la finalización del contrato de alquiler.
Renovación del contrato de alquiler y tácita reconducción
Una vez finalizada la duración del contrato de alquiler, si el propietario y el inquilino no manifiestan su voluntad de no prorrogar, el contrato se prorrogará tácitamente hasta un máximo de 3 años. Una vez cumplidos los 3 años de prórroga, es necesario contactar con el inquilino para terminar el contrato o realizar un nuevo contrato.
Llegado el caso que las partes no manifestaron nada, se entiende que la relación arrendataria continúa por voluntad de las partes, entonces se considera que el contrato ha entrado en tácita reconducción.
Esta tácita reconducción conlleva que el contrato se siga prorrogando en plazos iguales a lo pactado por el pago de la renta, si se pactó una renta mensual, la tácita reconducción durará un mes, y así sucesivamente hasta que el arrendador comunique la resolución.
Ejemplo práctico:
- Contrato de alquiler de vivienda firmado el 1 de Julio de 2019.
- Se pacta una renta de 900 euros pagaderos mensualmente.
- El inquilino permanece en la vivienda los 5 años que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo permite.
- En fecha 1 de Julio de 2024 (tras esos 5 años), el arrendador no notifica su voluntad de rescindir del contrato, entonces el inquilino permanece en la vivienda los 3 años de la prórroga legal que le permite la LAU vigente, es decir hasta el 1 de Julio de 2027.
- Si llegada la fecha del 1 de Julio de 2027 no hay comunicación de la finalización del contrato de alquiler, el inquilino podrá permanecer disfrutando la vivienda, a no ser que se le comunique al inquilino la resolución del contrato en el plazo de los 15 días siguientes.
- A partir del día 16 de Julio de 2027 (15 después) el contrato entraría en tácita reconducción.
- La duración de la tácita reconducción al haberse fijado la renta por meses será mes a mes. Es decir, la vigencia del contrato será de mes a mes, hasta que el arrendador le comunique su deseo de darlo por resuelto.
Una vez finalizado el contrato de alquiler, ¿cuál es el plazo para devolver la fianza?
El plazo estipulado para la devolución de la fianza es de 30 días a partir de la fecha de finalización del contrato y entrega de las llaves.
Es importante que antes de realizar la devolución de la fianza se revise el inventario normalmente anexado al contrato, para comparar el estado de la vivienda antes y después del arrendamiento. Gracias a esto te será más fácil demostrar qué daños han sido causados por los inquilinos y compensar los daños con la fianza depositada por el inquilino si fuera el caso.
¿Qué pasa con los suministros una vez finalizado el contrato?
Antes de la finalización del contrato de alquiler es muy importante avisar a los inquilinos de NO dar de baja los suministros contratados, ya que llegado el caso que el inquilino formalice la baja de los suministros, dar el alta de nuevo conlleva un coste importante (de entre 100 y 250€ dependiendo de la compañía y los suministros contratados).
Una vez llega la finalización del contrato, debes asegurarte que no quedan deudas pendientes con las compañías suministradoras. Para ello es importante que tramites rápidamente el cambio de titular para cada suministro y que solicites a los inquilinos salientes una prueba de pago de las últimas facturas.
La solicitud de cambio se ha de realizar por el nuevo inquilino, para hacer esto, el nuevo titular debe llamar a las compañías suministradoras y proporcionar los datos del antiguo titular (NIF, nombre y dirección del inmueble), así como los suyos propios y los de pago. Es importante saber que para hacer este cambio, no debe haber facturas pendientes de pago. De ser así se le pedirá al nuevo titular hacerse cargo de la deuda pendiente.
Modelo para rescindir o cancelar el contrato de alquiler
Si estás buscando un modelo de resolución de contrato de alquiler actualizado, podrás redactar y descargar tu contrato en el siguiente enlace.
Redactar resolución de contrato de alquiler de vivienda
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo mínimo debe estar vigente el contrato antes de que el inquilino pueda marcharse?
El inquilino puede desistir del contrato a partir de los 6 meses desde la firma, siempre que avise con 30 días de antelación (art. 11 LAU). Antes de ese plazo no tiene ese derecho. Si en el contrato se pactó una cláusula de indemnización, puede corresponder hasta una mensualidad por cada año de contrato que quede por cumplir.
¿Qué pasa si ninguna de las partes dice nada al acabar el contrato?
El contrato se prorroga automáticamente. Tras las prórrogas obligatorias, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar, se activa una prórroga tácita por plazos anuales (hasta 3 años más). Para evitarla, tú como propietario debes avisar al inquilino con al menos 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento; el inquilino, con 2 meses.
¿Puede el inquilino negarse a recibir el burofax de no renovación?
No le sirve de nada. Si el inquilino rehúsa recoger el burofax, la jurisprudencia es clara: ese rechazo equivale a haber sido notificado. Lo importante es usar un medio fehaciente —burofax con acuse o correo electrónico certificado— que acredite tanto la fecha como el contenido del aviso.
¿Puedo recuperar mi piso antes de que termine el contrato si lo necesito para vivir?
Sí, pero con condiciones. Puedes reclamar la vivienda para uso propio o de familiares de primer grado a partir del primer año, avisando con al menos 2 meses de antelación. En contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, esta posibilidad debe figurar expresamente en el contrato; si no consta, no puedes ejercerla.
¿Cómo puede ayudarme una gestora con el fin de un contrato de alquiler?
Una gestora se ocupa de los plazos de preaviso, las comunicaciones fehacientes, la devolución de la fianza y la transición al siguiente contrato. Si quieres que el final de un alquiler —y el inicio del próximo— no te genere trámites ni descuidos de plazos, en Rentuos lo gestionamos por ti. Puedes informarte sin compromiso en https://rentuos.com/alquiler-garantizado/
¿Necesitas asesoramiento experto?
Última revisión: 18 de junio de 2026
Compré vivienda el pasado año con un inquilino. Se firmó anexo de contrato con vencimiento el 31.08.2024.
¿esta fecha es obligada para el inquilino abandonar la vivienda?
El contrato de alquiler inicial con el propietario anterior fue firmado el 1.11.2021
Hola Matilde,
Habría que leer bien tanto el contrato como el anexo. A priori, si el contrato fue firmado en noviembre del 21, el inquilino podría extenderlo hasta noviembre del 26 dado que los contratos de vivienda habitual tienen una duración mínima de 5 años. El art 9.1 de la LAU establece que si se acuerda un plazo inferior a 5 años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta cumplir los 5 años.
Un saludo
Hola Matilde,
Habría que leerse bien tanto el contrato inicial, como el anexo. En pricipio, teniendo en cuenta que el contrato inicial se firmó en 2021, el inquilino se podría quedar 5 años hasta 2026 si quisiera, desistiendo de cualquier pacto posterior que hubiera hecho para adelantar la finalización del contrato. Salvo que ese anexo se hubiera firmado para que recuperéis esa vivienda para uso propio, o familiar de primer grado o ex-pareja con sentencia de divorcio y no tengas ninguna otra vivienda en propiedad.
Un saludo
Buenos dias, tengo una vivienda alquilada desde el 1 de junio del 2017, al dia de hoy sigue pagando lo mismo que cuando se firmo, puedo subir la renta al precio que marca el INE? Puedo cobrar el IPC no cobrado estos años? Cuando, si es posible, debere hacerlo?
Un saludo.
Hola José Luis,
Habría que leer primero lo que dice el contrato. Sólo podrás subir la renta si así viene indicado en el mismo. Aún así, es algo que no se puede aplicar con carácter retroactivo. Además, este año, aunque el IPC sea bastante superior, sólo podrás subir la renta un 2% por el límite impuesto desde marzo de 2022 hasta diciembre de 2023.
Un saludo
Desistir un preaviso de finalizacion contrato, es decir, hace 18 dias avisé a la administradora que dejaba el inmueble en 30dias, han pasado 18dias y ahora no me quiero ir porque no encuentro nada decente. Se lo comento a la administradora y me dice que como ya le mande el preaviso por escrito, ahora no hay vuelta atrás. Todavía no he firmado ninguna renuncia de contrato ni nada. Si sigo pagando el alquiler como siempre, puedo quedarme y negarme a irme? Gracias
Buenas estoy del alquiler y llevo un año y un mes , al hacer el año se renovó automáticamente pero me trasladan en el trabajo y debemos irnos , podemos hacerlo sin perder fianza o penalizaciones ? Pregunto porque sé que antes del primer año si te ibas había penalización pero después de cumplir el año con cuánto tiempo hay que avisar ?
No podemos dar respuesta sin conocer el detalle de la redacción del contrato. Lo normal es que a partir del primer año no puedan pedir penalizaciones por pronta finalización, salvo que el contrato se haya firmado por cinco años (en lugar de anualmente renovable hasta 5 años) y se haya establecido una penalización que pudiera ser de hasta un mes por año de finalización antes de plazo. En ese caso más común, bastaría que dieras un preaviso de un mes.
Hola a tod@s….He alquilado un estudio el 1 de junio de 2018 y ahora con fecha de 4 abril de 2023 el propietario me manda un burofax que el 31 de mayo tengo que irme o con fecha de 1 de junio tengo que hacer un contrato nuevo pagando 600 en vez de los 470 lo que estoy pagando ahora…Se puede hacer esto???Gracias con antelación
Hola Mario,
Como siempre, sería necesario leer el contrato para saber qué duración y prórrogas se habían pactado. Sin embargo -dado que el contrato finalizaría antes del 30 de junio- es muy posible que puedas reclamar una prórroga de 6 meses tal y como contemplan las medidas extraordinarias acordadas por el Gobierno este mes de enero. El propietario estará obligado a aceptar vuestra petición salvo que pueda demostrar que necesita la vivienda para uso propio. Lo puedes leer aquí.
Un saludo
Buenos días, el día 15 Marzo Finalicé mi contrato de arrendamiento, por el cual me están solicitando el pago completo de los servicios públicos de dicho mes ¿se debe hacer el pago completo, o solo los días de ocupación de la vivienda?
Agradezco su respuesta
Buenos días. Mi duda es la siguiente: el contrato se formalizó con fecha del día 1 de Mayo, que es festivo. ¿Qué día finaliza?
Muchas gracias
Hola María Ángeles. Si estamos hablando de un contrato anual, deberían entregarse las llaves el 30 de abril.
De todas formas, cuando hay festivos de por medio, si el propietario no puede recoger las llaves, es normal que se retrase la entrega sin coste hasta el primer día que pueda. Otra cosa es que al arrendatario le viniera mal. En ese caso lo normal sería que abone el importe de la renta por los días que hace uso de la vivienda en exceso conforme contemple el contrato.
Hola, mi contrato de arrendamiento es de 5 años prorrogaba anualmente con comienzo el 1 de Junio de 2020. A día 10 de Mayo de 2023, mi arrendador me ha comunicado que me va a subir el precio del alquiler acumulable por los 3 años anteriores (sin superar el límite del 2% como dicta la Ley) a fecha 1 de Junio de 2023. Me gustaría conocer si es legal avisarme con menos de 30 días de antelación. Además, me gustaría conocer si puedo hacer uso de la cláusula de desistimiento con previos de 30 días para extinguir el contrato. En caso afirmativo, debería avisar el día 1 del mes o podría ser cualquier día siempre que sean 30 días de antelación, tal como pone en el contrato.
Gracias
Hola Jacinto,
El artículo 18 de la LAU determina que «la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito». Este redactado da pie a diferentes interpretaciones, siendo bastante común que el propietario avise el mes anterior, pero no necesariamente con 30 días de adelanto.
En lo que respecta al preaviso, puedes realizarlo en cualquier momento del mes siempre que lo hagas con esos 30 días de adelanto.
Un saludo
Buenas, tengo una duda relativa a la redacción de un contrato de alquiler hecho en 2020.
En el contrato pone por escrito explícitamente que es a un año prorrogable hasta un mínimo de tres años, ¿significaría que al término de los tres años, se podría rescindir y recuperar la vivienda una vez marchados los inquilinos, ó se podría exigir hasta cinco años independientemente de que ponga tres? Es decir, sí lo escrito en el contrato va en prioridad de la ley (2019) que extiende hasta cinco años.
Gracias de antemano, un saludo.
Hola Jose,
La LAU establece en el artículo 6 de su Título II que «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.»
La duración del contrato está determinada por lo que dice el art.9 de ese mismo Título II. En él se establece, para los contratos de vivienda habitual firmados a partir de marzo de 2019, una duración mínima de la prórroga obligatoria de 5 años cuando el arrendador es persona física, y de 7 años cuando es persona jurídica.
Sí que se podría acordar libremente entre las partes un plazo superior, porque no va en contra de los intereses del arrendatario. Sin embargo, se tiene por no puesta o nula cualquier cláusula que establezca un plazo menor.
Según lo cual, el plazo de prórroga obligatoria de tu contrato es de 5 años.
Un saludo
Buenas, entré de inquilino en un piso con unos compañeros el 1 de junio de 2022. En el contrato estipulaba que la duración era de 1 año, prorrogable a 3 más. Sin embargo, decidimos no prorrogarlo y desistir con 30 días de antelación. Yo tenía en mente que debíamos salir del piso el 1 de junio de 2023, al ser el contrato de duración de 1 año, y no de 364 días, pero la casera nos ha dicho que eso no es así, que el contrato finaliza el 31 de mayo, ¿tendremos que salir el 31 o podríamos salir el 1 según el contrato?
Hola Pedro,
No te podemos dar una respuesta clara, ya que tendríamos que entender bien la naturaleza del contrato. Existen los contratos de vivienda habitual que se pueden ir prorrogando hasta 5 años, o los contratos de temporada que tienen que tener una duración concreta no prorrogable. Pero no existen los contratos de 1 año prorrogables por 3 años.
Asumiendo que el vuestro se trata de un contrato de vivienda habitual, podéis dejarlo el día que deseéis siempre que hayáis cumplido la duración mínima de 6 meses y hayáis dado un preaviso de 1 mes. No es necesario dejarlo el día exacto que cumple el año. Si se tratara de un contrato de temporada por un año, efectivamente, deberíais dejarlo el 31 de mayo.
Un saludo
Tengo un piso alquilado y mañana finaliza el contrato anual. En una de las cláusulas del contrato aparece que no se permite subarrendar ni ceder la vivienda sin permiso por escrito del propietario.
Me he enterado que en la vivienda vive otra persona distinta al inquilino pero, en ningún momento, el o inquilino nos ha pedido permiso por escrito.
Le hemos dicho que, por incumplimiento de la cláusula, debe abandonar el piso pero hace caso omiso del aviso.
¿Qué puedo hacer para que el inquilino abandone la vivienda? ¿Con cuánto tiempo tengo que avisarle?
Hola Rocío,
Sentimos informarte de que el incumplimiento contractual no és causa de rescisión unilateral del contrato por parte del arrendador. Quiere esto decir que, hasta que no se cumplan los plazos establecidos en el contrato, no podrás comunicar la finalización del mismo.
Alternativamente puedes presentar una demanda judicial por incumplimiento contractual. Es una demanda que, aparte del coste que supone,puede tardar varios meses en ser resuelta. Tanto como una de impago. Y ha de estar muy bien probada para que tengas probabilidades de ganarla.
Buenos dias, tengo un CONTRATO DE UN AÑO PRORROGABLE HASTA SIETE AÑOS. Llevo en el piso desde octubre de 2021 y hoy recibi una llamada de la promotora de la finca diciendome que están buscando vender el piso. Queria saber en que me afecta si deciden venderlo? Mi contrato lo pueden rescindir cuando quieran preavisandome? Gracias
Hola Antonio,
La venta del piso no afecta a la finalización del contrato. Quien lo compre, deberá respetar los plazos previamente acordados.
Lo que deberías mirar es si en tu contrato de alquiler renunciaste a tus derechos de tanteo y retracto. Si no lo hiciste, tendrías preferencia a la hora de comprarlo frente a cualquier otro interesado, si quisieras contemplar esa opción.
Un saludo
Hola.
Tengo un piso alquilado, con contrato de un año, prorrogable anual, al acabar el contrato.
Empezó el 3 de Julio de 2022 y finaliza el 3 de Julio de 2023. Al tener que necesitarlo nosotros, le avisamos el 3 de Mayo de la necesidad de tener el piso.
¿Se deben de ir el 3 de Julio?. ¿Ya que hay que avisar con 2 meses de antelación a la finalización del contrato?