10 preguntas para elegir un buen inquilino (y cómo interpretar cada respuesta)

Elegir a un buen inquilino es una de las primeras y principales tareas para poder disfrutar de un alquiler sin preocupaciones. No sólo tienes que asegurar que el inquilino sea solvente y no figure en ninguna lista de morosos. La entrevista personal a los posibles inquilinos de tu piso es fundamental. Bien mientras enseñas la vivienda o posteriormente, si encargas el trabajo comercial a un gestor de alquileres. Para ello hemos reunido a continuación 10 preguntas para elegir un buen inquilino, así como algunos consejos o señales de alarma sobre los que deberemos estar muy atentos.

Qué preguntar a un posible inquilino: solvencia e identidad

Uno de los resultados más básicos y objetivables que debes conseguir al entrevistar a un inquilino es el de conocer la solvencia de los inquilinos y confirmar la identidad de todos los convivientes.

Puede resultar algo incómodo, porque supone preguntar una serie de detalles sobre la vida laboral e ingresos de los candidatos. Pero es necesario tener esa información de manera precisa e inequívoca. Toda ella soportada por documentos.

Pregunta 1. ¿Cuál es tu situación laboral e ingresos mensuales netos?

• Qué escuchar: tipo de contrato (indefinido/temporal), antigüedad en el puesto, salario neto mensual y si existen otras fuentes estables (pagas prorroteadas, alquileres, pensión, etc.).
• Por qué importa: como regla de referencia, es deseable que la renta no supere el 30-35% de los ingresos netos del hogar. Y que en ningún caso supere el 40%. Además es conveniente ver que dichos ingresos han sido estables en el tiempo
• Recomendación: Pide soporte documental. Tres últimas nóminas, contrato laboral y, si procede, vida laboral. Para autónomos: últimas declaraciones trimestrales y anual. Adapta el porcentaje de ingresos anteriormente indicado a la situación familiar de cada caso. Una pareja de dos trabajadores pueden asumir un porcentaje más elevado que una familia con varios miembros sin trabajo, dado que parte de los ingresos deberán destinarse al cuidado y educación de éstos.

Pregunta 2. ¿Puedes verificar la identidad de todos los inquilinos y avalistas?

• Qué escuchar: disponibilidad para facilitar DNI, NIE o pasaporte vigentes de todos los mayores de edad que vayan a figurar como inquilinos o avalistas.
• Por qué importa: Verificar la identidad presencialmente es imprescindible para evitar suplantaciones de identidad. Especialmente en situaciones donde la firma del contrato de arrendamiento se realiza electrónicamente y alguno de los firmantes que aporte solvencia pueda firmar a distancia.
• Recomendación: Es recomendable identificar a todos los mayores de edad que vayan a vivir en la vivienda y que figuren en el contrato. Dispongan o no de documentación de solvencia (ingresos). Te permitirá comprobar que no están en listas de morosos y -en caso de que en un futuro encuentren trabajo- podrás reclamarles también a ellos la renta, como arrendatarios solidarios.

Pregunta 3. ¿Aceptas que verifiquemos tu solvencia y antecedentes de impagos?

• Qué escuchar: disposición a autorizar una consulta en ficheros especializados (p. ej., BDMI, FIM), siempre con consentimiento expreso. La negativa es una señal de alerta.
• Por qué importa: aunque el inquilino demuestre ser solvente a través de los documentos aportados, eso no impide que haya sido mal pagador. Bien porque tiene deudas pendientes que merman su capacidad de pago, bien porque sea su «modus operandi» o incluso porque la documentación aportada haya sido falsificada.
• Recomendación: para consultar ficheros de morosidad se necesita autorización específica y una finalidad legítima. Sin ese consentimiento, consultar es ilegal. Incluye la cláusula correspondiente en el proceso, bien directamente o a través de tu gestor de alquileres o compañía de seguros

Historial y referencias de alquileres anteriores: preguntas para elegir un buen inquilino

Pregunta 4. ¿Dónde has vivido los últimos años y cuánto duraron tus alquileres anteriores?

• Qué escuchar: permanencias de 3 o más años predicen estabilidad. Conocimiento del barrio.
• Por qué importa: Rotaciones cortas, sin causa clara, pueden indicar problemas de pago o de convivencia.
• Recomendación: También es recomendable -en la medida de lo posible- que los inquilinos ya conozcan el barrio o hayan vivido en él. Reducirá el riesgo de que abandonen de manera temprana la vivienda por no haberse habituado al barrio.

Pregunta 5. ¿Podemos hablar con tu anterior propietario o administrador de fincas?

• Qué escuchar: autorización sin dudarlo y datos de contacto. Un buen inquilino no debe tener inconveniente en aportar referencias.
• Por qué importa: la mejor manera de identificar a un buen inquilino es a través de la recomendación de su anterior casero. Éste no sólo te confirmará si el inquilino ha sido puntual con los pagos, sino que también te podrá decir si ha tenido quejas de la comunidad por ruidos o mal comportamiento con los vecinos, o si ha dejado el piso con daños
• Recomendación: para confirmar la veracidad de la recomendación, es mejor vehicularla a través de la agencia o gestor de alquileres. Hablando directamente con ellos evitas riesgos de suplantación de un falso casero.

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Convivencia y normas de alojamiento

Pregunta 6. ¿Con quién vas a vivir y cómo será la convivencia?

• Qué escuchar: composición del hogar y, si se comparte piso, conocimiento de todos los convivientes entre sí.
• Por qué importa: las familias y parejas estables suelen tener alquileres más duraderos. Sin embargo, alquilar un piso a estudiantes o amigos puede conllevar más problemas de convivencia o mayor rotación.
• Recomendación: Define tus no negociables (p. ej., subarriendo, ocupación máxima, celebraciones) de forma clara y explícita en el contrato. Adjunta al contrato las normas de la comunidad si las hubiera. En caso de grupos en los que entran o salen inquilinos, refléjalo oportunamente mediante anexos de cesión de derechos, para tener actualizados los inquilinos que respondan solidariamente del pago y daños.

Pregunta 7. ¿Tienes mascotas o planeas tenerlas?

• Qué escuchar: existencia, tipo y tamaño de mascota, hábitos y cuidados. Planes de adquirir una mascota en el futuro. La LAU no prohíbe las mascotas, si bien el propietario puede regularlo por contrato.
• Por qué importa: las mascotas -especialmente los perros- pueden ser causa de quejas comunitarias, en caso de ladridos si se quedan solas durante mucho tiempo. También pueden causar importantes daños que no lleguen a ser cubiertos por la fianza: orines, rascado o mordiscos en parquet o puertas…
• Recomendación: Si no admites mascotas, indícalo desde el anuncio y en la llamada para filtrar candidaturas. Si finalmente se aceptan: indica claramente el tipo de mascota aceptada y su chip. Plantea aumentar la fianza o la obligación de contratar un seguro que cubra los daños que ésta cause.

Pregunta 8. ¿Fumas o sueles realizar actividades que generen ruido?

• Qué escuchar: hábitos que puedan dañar el estado del inmueble. Fumar, fiestas, …
• Por qué importa: Los olores a tabaco son muy difíciles de quitar, especialmente si hay textiles (cortinas, sofás, etc) y pueden conllevar pintar el piso para anularlos y para tapar las manchas causadas.
• Recomendación: Plantéate incorporar en el contrato la prohibición de fumar dentro de la vivienda. Es una opción válida legalmente siempre que las dos partes la aceptan.

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Logística: fecha de mudanza, plazos y expectativas

Pregunta 9. ¿Cuál es la fecha de mudanza y por cuánto tiempo te gustaría alquilar?

• Qué escuchar: fecha lo más temprana posible de entrada y un horizonte de estancia en la vivienda no menor a los dos o tres años para contratos de vivienda habitual.
• Por qué importa: Cuanta menos rotación, mayores son los ingresos y menor es el coste de reparación entre alquileres.
• Recomendación: plantéate incorporar penalizaciones si el contrato finaliza antes de 2 ó 3 años. La LAU en su art.11 permite penalizar al inquilino hasta un mes por año por finalización temprana. Comunícalo en las visitas para filtrar a aquellos que no tengan previsto quedarse por largo tiempo

Pregunta 10. ¿Necesitas realizar alguna adaptación o tienes peticiones especiales?

• Qué escuchar: Las menores exigencias de mejoras posibles. O incluso la voluntad por parte del inquilino de sufragar total o parcialmente algunas mejoras acordadas
• Por qué importa: Durante la visita es fácil observar el nivel de exigencia de ciertos interesados. Esos primeros indicios pueden acabar convirtiéndose en una fuente de insatisfacción permanente por parte de determinados inquilinos. Cada vivienda tiene su público. Es importante encontrar el público que vaya a estar a gusto y feliz en tu vivienda.
• Recomendación: en caso de acordar algún tipo de mejora a la vivienda, se debe incorporar al contrato: el detalle de las mejoras que se realizarán, el plazo y coste de las mismas, así como quién las costeará y cómo se verificarán. También se debe detallar qué pasa si dichas mejoras no se realizan y si se quedan en la vivienda a la finalización del arrendamiento.

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Señales de alerta en la selección de inquilinos

Resumimos a continuación ciertas señales positivas (verdes) o de alerta (rojas) en función de las respuestas a las preguntas que acabamos de presentar.

• Señales verdes:
  • Ratio de renta sobre ingresos dentro del 30-35% y con estabilidad laboral.
  • Historial con permanencias razonables y referencias positivas y verificables.
  • Agilidad para entregar documentación e identidad de todos los firmantes.
  • Consentimiento para la verificación de solvencia y ausencia de incidencias en ficheros de morosos.
• Señales de alerta:
  • Ofrecer pagos por encima del precio para cerrar un acuerdo rápido. Que te propongan pagar un precio más alto no compensa el riesgo de impago.
  • Rechazar la comprobación de solvencia. No entregar documentación completa y fiable. No llegar a conocer a todos los firmantes personalmente pudiendo verificar su identidad.
  • Explicaciones confusas sobre ingresos, cambios frecuentes de residencia sin causa clara, o negativa a que contactes a un arrendador anterior.
  • Reticencias a firmar autorizaciones RGPD para consultar ficheros de morosidad o a aceptar cláusulas anti‑morosidad legales.

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Otros aspectos a observar durante y después de la visita

Aparte de las respuesta a las preguntas que hagas, hay otras señales indirectas que te pueden dar alguna pista sobre si serán buenos o malos inquilinos. Por ejemplo:

• Comportamiento y comunicación:
  • Puntualidad y actitud colaborativa durante la visita.
  • Fluidez en la comunicación posterior (responder a tiempo, aportar lo solicitado sin excusas). Son pistas de cómo podría ser la relación del día a día tras la firma
• Explicaciones complejas o contradictorias:
  • Si cada dato necesita una “historia larga” o cambia con el tiempo, desconfía. Pide respaldo documental antes de avanzar.
• No asistencia a la visita o cancelaciones de última hora sin justificación. Señal de baja fiabilidad.
  • Tampoco es deseable alquilar a quien haya delegado la visita a un familiar o amigo. No sólo puede mostrar poco compromiso, sino que puede conllevar sorpresas de última hora porque al inquilino no le acabe de gustar el piso. Exige en la medida de lo posible que los interesados visiten el piso antes de cerrar un alquiler.
• Documentación incompleta o “en trámite” indefinido:
  • Define fechas límite. Sin documentación, no bloquees el piso: la experiencia indica que suele alargarse y puedes acabar perdiendo a otros candidatos en la espera.
  • En caso de que los documentos tengan alguna cosa extraña (tipos de letra diferentes o muy borrosos) desconfía y pide documentación adicional comprobable como la vida laboral.
• Quejas o peticiones injustificadas en la visita:
  • Pedir obras innecesarias o plazos poco realistas puede indicar fricción futura. Si hay adaptaciones razonables, mejor acordarlas por escrito y con presupuesto.
• Cautelas adicionales:
  • No aceptes rebajas “a cambio” de entrar ya.
  • Tampoco aceptes pagos adicionales o en efectivo con la misma finalidad. No realizar el análisis de solvencia con calma, puede llevarte a tomar una decisión de la que te arrepentirás durante los próximos años.

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Checklist operativo de selección de inquilinos

• Antes de publicar:
  • Define tus no negociables (mascotas, subarriendo, número de ocupantes, duración mínima) y anúncialos para filtrar mejor.
• En el primer contacto:
  • Lanza las 10 preguntas de esta guía y descarta incompatibilidades tempranas (ratio renta/ingresos, fecha de mudanza, convivencia).
• Documentación:
  • Solicita de inicio documentos de identidad y solvencia.
• Verificaciones:
  • Con consentimiento, consulta bases de morosos o solicita certificado de no morosidad; si vas a usar seguro de impago, deja que la aseguradora haga su scoring.
• Reserva:
  • En cuanto tengas el candidato ideal, formaliza la reserva mediante el adelanto de una cantidad que asegure el compromiso de firma. Si no, podrás perder un tiempo precioso esperando una firma que puede acabar por no producirse
• Contrato e inventario:
  • Detalla políticas de mascotas y de reparaciones
  • Acompaña el contrato con un inventario fotográfico de la vivienda y normas de la comunidad si las hubiera

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Si quieres, en Rentuos podemos encargarnos de la selección de inquilinos de inicio a fin: publicamos con requisitos claros, filtramos candidatos con criterios objetivos, verificamos solvencia y referencias conforme a RGPD, y formalizamos con contrato e inventario detallados. Así maximizas ocupación y minimizas riesgos desde el primer día.

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