Al alquilar una vivienda, son muchas las dudas que asaltan al propietario a la hora de encontrar un buen inquilino. ¿Cuidará de mi casa? ¿Me pagará puntualmente? ¿Tendré problemas con los vecinos? ¿Se irá al poco tiempo?
Alquilar el piso a un buen inquilino es fundamental para asegurar una buena rentabilidad del activo inmobiliario, así como para disfrutar de una gestión sin preocupaciones. En ese sentido, entendemos por buen inquilino aquel que:
- Paga a tiempo el alquiler. Una cuestión de solvencia para la que tendremos que requerir toda la información económica necesaria.
- Cuida de la vivienda. Debe ser una persona que valore y cuide del inmueble que le ha sido alquilado como si fuese suyo.
- Evita problemas vecinales. La convivencia con la escalera no debe verse alterada. Debemos preveer y evitar quejas por ruidos, olores, suciedad en zonas comunes, etc.
- Cumple con las normas. La tenencia de mascotas, el realquiler, la falta de mantenimiento son incumplimientos difíciles de detectar y mucho más de probar para reclamar judicialmente la resolución contractual. Siempre es mejor anticiparlos y evitarlos.
En la mayoría de los casos, encontrar un buen inquilino no es cuestión de suerte, sino de dar los pasos adecuados. No todos están centrados en las características que deba tener el inquilino. De hecho, comenzamos con dos decisiones que están en manos del arrendador.
La primera clave está en el precio de alquiler
Al contrario de lo que pueda parecer, el mejor inquilino no es el que pueda pagar más dinero. De hecho, anunciar de partida un precio demasiado alto puede ahuyentar a perfiles de inquilinos preferibles a nivel de estabilidad y buen comportamiento (familias, parejas jóvenes) y limitar las visitas a candidatos de mayor riesgo, como es el caso de inquilinos que buscan realquilar la vivienda. O el caso de inquilinos que han sido rechazados en otros procesos de selección y van «a la desesperada» a alquilar a cualquier precio. O que les importe menos el precio porque contemplan desde el inicio la posibilidad de no pagar y convertirse en un inquiokuopa.
Esto no quiere decir que debamos «regalar» el alquiler, pero tampoco ser los más caros de la zona. Lo ideal es estar en el rango medio de precios comparados con inmuebles del mismo tamaño, calidades y características.
La segunda, en el estado de la vivienda
Encontrar un buen inquilino es en muchos casos, una cuestión de probabilidad. Lo mejor es atraer al mayor número posible de candidatos. Para ello, no es necesario tener una vivienda con acabados de alto standing. Pero sí que es positivo que la vivienda sea atractiva a un segmento lo más amplio posible de la población.
De igual manera, una vivienda cuidada favorece mucho más a que el inquilino siga manteniéndola y cuidándola como si fuera suya.
¿Qué puede hacer el propietario para ello? Basta con entregar la vivienda limpia y actualizar los elementos más desfasados que puedan dar problemas de mantenimiento en el corto plazo o poner en peligro el interés de muchos inquilinos: muebles rotos, paredes o suelos deslucidos,… No hay arreglos más rentables que los pensados en sacar al mercado una vivienda.
La tercera clave: la solvencia del inquilino
La solvencia económica es un factor fundamental para encontrar un buen inquilino. Para asegurar el cumplimiento puntual con el pago de la renta, es imprescindible comprobar antes de la firma del contrato:
- El nivel de ingresos. El pago de la renta no debería comprometer más del 40% de los ingresos netos de los inquilinos firmantes.
- La estabilidad laboral. Para ello es conveniente solicitar la vida laboral del inquilino, que también nos permitirá verificar la veracidad de las nóminas.
- Comportamiento de pago. Que un inquilino tenga suficientes ingresos no siempre supone que vaya a pagar bien. A su vez puede tener un elevado importe de deudas que devolver o simplemente un historial de impagos de otros alquileres o servicios. Para poder detectarlo, lo más recomendable es delegar ese análisis en aseguradoras o agencias de alquiler seguro que puedan verificar esa información en listas de morosos y otras bases de datos.
- Garantías adicionales. Se pueden exigir otras garantías como el depósito de una fianza adicional, la disponibilidad de un aval bancario o personal.
Para comprobar esta información, es aconsejable solicitar documentación original y verificable. Desgraciadamente, los casos de falsificación documental son más frecuentes de lo deseable.
La cuarta está en el “olfato” del propietario
La elección de un buen inquilino puede ser una cuestión intuitiva o una decisión basada en la experiencia del propietario. Para no depender de ese “olfato”, es bueno hacer una entrevista en profundidad en la que como mínimo tratemos estos temas:
- ¿Qué te hizo mudarte? Una promoción laboral o la mayor necesidad de espacio son las mejores respuestas.
- ¿Tienes mascota? ¿Qué te gusta hacer los fines de semana? Conocer el estilo de vida es una buena manera de mantener la buena convivencia vecinal.
- ¿Cuáles son tus planes de futuro? La estabilidad personal y profesional del inquilino es la mejor garantía de un alquiler duradero.
- ¿Con quién vivirás? ¿Subarrendarás la vivienda? Si bien es una pregunta fácilmente eludible, no está de más recordar al inquilino que está prohibido realquilar una vivienda si así lo establece el contrato.
- ¿Me puedes dar el teléfono de tu anterior arrendador? Un buen inquilino no debería tener ningún problema en que podamos contactar al dueño del piso en el que está actualmente. De hecho, las referencias del anterior arrendador son la mejor garantía para encontrar un buen inquilino.
La quinta y última, ante la duda, sigue buscando
Si durante el proceso de selección detectas algo que no te guste: una historia extraña, una mala reacción, demasiadas peticiones, o simplemente una mala sintonía, es mejor seguir buscando. El daño que puede suponer una mala selección de inquilino es infinitamente más elevado que tener el piso vacío unas semanas más.
Encontrar un buen inquilino con Rentuos
Una vez repasadas estas cinco claves para encontrar un buen inquilino, hay que recalcar que el inquilino perfecto no existe, y mucho menos el riesgo cero a tener algún problema a lo largo del contrato de arrendamiento. Aún así, esperamos que estos consejos sean de utilidad para reducir al máximo los problemas derivados de una mala elección del inquilino. Y recuerda que con Rentuos te ayudamos con este aspecto.