Muchos propietarios nos preguntan si alquilar a una familia con hijos “da más problemas”. Se trata de una cuestión delicada, con connotaciones morales y legales. La respuesta corta: una familia puede ser un inquilino excelente si fijas criterios objetivos, documentas bien el estado de la vivienda y estableces desde el principio un marco claro de responsabilidades.
En esta guía encontrarás respuestas prácticas: qué riesgos reales supone alquilar a familias -incluyendo la suspensión del desahucio por vulnerabilidad-, cómo actuar ante daños, cómo gestionar la convivencia o qué puedes pedir como garantías.
Tabla de Contenidos
Riesgos por alquilar a familias con hijos o personas dependientes
La primera pregunta a hacerse se refiere a las ventajas y los riesgos de alquilar a familias con hijos o personas dependientes. Antes de responder a esta pregunta, cabe aclarar que hay otros factores que pueden anticipar mejor eventuales problemas con los inquilinos. Como son la solvencia de los mismos (ingresos, estabilidad profesional o ausencia de morosidad), sus buenas referencias en alquileres anteriores o incluso la impresión causada en las visitas.
Ventajas de alquilar a familias
Es importante no olvidar la parte positiva de alquilar a familias, que es relevante. Los alquileres a familias suponen normalmente una mayor tranquilidad, con estancias más largas y por lo tanto, una menor rotación y menor tiempo con el piso vacío. Por razones de estabilidad emocional, pero también logísticas (cercanía de colegios, complejidad de mudanzas con niños, etc) las familias suelen extender el contrato al máximo de su duración y renovarlo en la medida de lo posible.
Posibles riesgos de alquilar a familias
Alquilar a familias no supone mayores riesgos «per se». Muchos de ellos están asociados a alquilar a adultos con baja solvencia -independientemente de su situación familiar- o con un historial de mal comportamiento vecinal, a saber:
- Inquilinos declarados como vulnerables
- Daños al contenido o al contenido del inmueble
- Quejas de vecinos por mal comportamiento o ruidos
Alquiler con hijos vulnerables
Las sucesivas prórrogas en la suspensión de desahucios en aras de proteger a personas en situación de vulnerabilidad ha tenido un efecto perverso evidente. Muchos propietarios han comenzado a tomar decisiones de selección de inquilinos teniendo en cuenta esa eventualidad. Eso ha llevado a que eviten alquilar pisos a inquilinos con mayor riesgo de vulnerabilidad como: familias monoparentales, con hijos o personas mayores a su cargo, o con algún miembro con minusvalía.
Definición de situación de vulnerabilidad
Lo primero que cabe aclarar es que “tener hijos” no equivale a “ser vulnerable”. Efectivamente, la existencia de menores a cargo es un factor tenido en cuenta por Servicios Sociales a la hora de determinar si los inquilinos puedes ser calificados como vulnerables, pero no es una causa directa. Como se puede observar en la explicación del Ministerio, el factor que determina la vulnerabilidad es el de los ingresos demostrables de la unidad familiar en relación con el IPREM, ya que han de ser como mínimo 3 veces el IPREM.
En caso de la existencia de hijos, este umbral se ve aumentado en 0,1 veces IPREM por hijo. Esto es, el límite aumenta en un 3%. Siendo un factor que favorece la calificación de vulnerabilidad, no lo podemos considerar como significativo.
Pero, ¿qué otros riesgos existen por alquilar a familias con hijos?
Daños y responsabilidades cuando hay menores
Es normal pensar que una casa con hijos «sufre» más: carreras por los pasillos, portazos, saltos en camas o sofás, alguna pared pintada… Aunque todo ello dependerá de la edad de los menores y de la atención y educación que les provean los adultos.
A este respecto cabe aplicar la normativa general en lo que respecta a la responsabilidad frente a los daños ocasionados en la vivienda durante el arrendamiento. Debe distinguirse entre aquellos consecuencia del desgaste normal (conservación que asume el propietario) de los daños por uso inadecuado (a cargo del inquilino). Es por ello más importante que en otras situaciones, documentar bien el estado inicial del inmueble mediante un inventario de alquiler detallado que cuente con primeros planos fotográficos de paredes, suelos, muebles y otros elementos.
Si al finalizar el contrato hay desperfectos por uso inadecuado, puedes compensar con la fianza o reclamar judicialmente la diferencia si no fuera suficiente.
Convivencia vecinal y ruidos de niños
El ruido infantil forma parte de la vida en familia. Otra cosa son los excesos reiterados y acreditados, especialmente en horario nocturno. Si recibes quejas de tus vecinos, trasládalas por escrito al inquilino y ofrécele la oportunidad de corregir. Si persisten las quejas y hay evidencias objetivas (mediciones, actas, testigos, partes policiales) tendrás base para medidas más firmes en función de la normativa comunitaria, municipal y del contrato. Incluye para ello en el contrato una cláusula de convivencia y buena vecindad que remita a la ordenanza de ruidos y al régimen de la finca si existiera.
Ten en cuenta que de no actuar, la comunidad o los vecinos afectados podrán reclamar al propietario del inmueble, que a su vez deberá reclamar a sus inquilinos. En todo caso, cabe reseñar que la mayoría de quejas motivadas por ruido infantil tienen pocas probabilidades de prosperar, salvo si son debidas a una desatención grave por parte de los progenitores.
Garantías legales: qué pedir cuando hay niños
En vivienda habitual la fianza es de una mensualidad. Además, pueden pactarse garantías adicionales que no pueden superar dos mensualidades de renta. En la práctica, el marco razonable es solicitar “fianza legal de 1 mes + garantías adicionales hasta 2 meses”, más el seguro de impago si lo deseas. No vincules las garantías a que haya o no menores para evitar cualquier tipo de discriminación: aplica los mismos criterios a todos los perfiles.
Selección de inquilinos sin riesgos
El proceso de selección de inquilino ha de ser el mismo para todos los interesados, sin discriminación alguna. Solicita la documentación habitual (ingresos, vida laboral e, idealmente, referencias) y conócelos a ser posible en persona. Un primer descarte sencillo es comprobar que la renta mensual no supere el 30–35% de los ingresos netos del hogar y valorar la estabilidad del empleo. Asegúrate en todo caso de comprobar la veracidad de la documentación e intenta detectar nóminas falsas. En la medida de lo posible, recaba la opinión de los anteriores caseros, ya que sólo ellos te podrán dar fe del cuidado y buen comportamiento de la familia.
En España, el art.14 de la Constitución prohíbe discriminaciones por nacimiento y “cualquier otra condición o circunstancia personal o social”. Además, ofrecer de manera pública una vivienda en alquiler sitúa al propietario en el ámbito de “acceso a bienes y servicios disponibles para el público”, siendo de aplicación por ello la Ley 15/2022, para la igualdad de trato y la no discriminación, que prohíbe negar o restringir el arrendamiento por causas protegidas y declara nulas las cláusulas discriminatorias. La ley extiende la protección anti-discriminatoria al acceso a bienes y servicios “incluida la vivienda” y define la discriminación directa, indirecta, por asociación y por error. Además, tipifica como vulneración específica “rehusar una oferta de arrendamiento o impedir la negociación” por una causa discriminatoria, y “discriminar en los términos o condiciones del arrendamiento”.
¿Puedo anunciar “sin niños” o descartar a familias por tener hijos?
Por la misma razón, no es una práctica recomendable anunciar que en el piso no se admiten niños. Mensajes que excluyen a familias puede interpretarse como trato discriminatorio. Además, no te protegen del impago ni de las incidencias. Lo que sí marca la diferencia es evaluar la solvencia y el comportamiento con reglas claras aplicables a cualquier candidato, tenga o no menores a cargo. En caso de publicar “no niños” o rechazar a un candidato por tener hijos te expones a lo siguiente:
- Nulidad y cesación: cualquier cláusula o práctica discriminatoria es nula de pleno derecho y puede ordenarse su cese inmediato, incluso con medidas cautelares.
- Indemnización: si se acredita la discriminación, se presume daño moral y procede indemnizar, además de restituir a la víctima a la situación anterior cuando sea posible.
- Sanciones administrativas: el régimen sancionador de la Ley prevé multas de 300 a 500.000 € en función de la intencionalidad, la difusión del anuncio y el número de personas afectadas.
- Inversión de la carga de la prueba: si el candidato aporta indicios razonables de discriminación, corresponde al propietario justificar que el criterio aplicado era objetivo, legítimo y proporcionado.
- Acciones de la Autoridad de Igualdad y de Consumo: la ley crea una autoridad independiente con capacidad para investigar y promover expedientes; además, Consumo viene actuando frente a publicidad ilícita en plataformas cuando vulnera la normativa.
Si quieres detectar situaciones de riesgo, lo que sí recomendamos hacer es una entrevista personal a los potenciales candidatos. Aquí tienes un listado de preguntas para elegir un buen inquilino que puede ayudarte a valorar cada caso.
Cláusulas contractuales que funcionan cuando alquilas a familias
Un contrato para alquilar a familias con hijos no ha de tener ninguna cláusula particular, si bien se debe tener especial cuidado en que consten las siguientes cláusulas habituales:
- Convivencia y ruidos: compromiso de respetar la normativa y el régimen de la comunidad; el incumplimiento grave y acreditado puede ser causa de resolución.
- Mantenimiento y pequeñas reparaciones: el arrendador asume la habitabilidad; el arrendatario, las pequeñas reparaciones por uso ordinario y el mal uso.
- Inventario con fotos y check‑in de llaves.
- Garantías y seguro: establecer una fianza y garantías suficientes (dentro de los límites) y, si procede, condicionar la firma a suscripción de un seguro de hogar.
- Especificar la ocupación máxima establecida por la cédula de habitabilidad, y detallar los convivientes de la vivienda (más allá de quienes firmen como arrendatarios)
Compensaciones para los arrendadores con inquilinos vulnerables
Si a pesar de todas las precauciones, acabas sufriendo la suspensión de un desahucio por haberse declarado vulnerables los inquilinos, ten en cuenta que tienes derecho a recibir compensaciones como arrendador.
El cobro de estas compensaciones dependen de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. Puedes leer más sobre ello en este artículo sobre inkiokupación.
Preguntas frecuentes al alquilar a familias
¿Puedo pedir más fianza por tener hijos?
No. La fianza es la misma para todos. Si necesitas mayor cobertura, usa garantías adicionales dentro de los límites y considera el seguro de impago.
¿Si los niños pintan una pared o rompen algo?
Si es uso inadecuado, corresponde al inquilino reparar o indemnizar. Tu inventario y las fotos del estado inicial simplifican el cierre del contrato.
¿Puedo limitar el número de ocupantes?
Sí, en caso de que el inmueble disponga de cédula de habitabilidad o permiso de primera ocupación podrás establecer ese límite de ocupantes, no por la situación familiar.
¿Puedo prohibir empadronar a los hijos?
No. El empadronamiento es un deber y un derecho establecido legalmente que permite acreditar la residencia real de los convivientes. El propietario no puede mermar esos derechos.
¿Prefieres que lo gestionemos por ti?
Si quieres olvidarte de visitas, selección, contrato, incidencias y cobro, podemos encargarnos de todo. Conoce cómo trabajamos la gestión de alquileres y nuestro servicio de gestión integral del alquiler.
