Última revisión: 12 de octubre de 2026
La moratoria de desahucios de la pandemia terminó con 2025, y la prórroga que el Gobierno aprobó con el Real Decreto-ley 2/2026 no llegó a convalidarse. Ahora rige un régimen distinto, el del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Ese decreto vuelve a frenar, hasta el 31 de diciembre de 2030, los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, pero con otras reglas. Si el desahucio es por impago, la Administración dispone de dos meses para ofrecer otra vivienda o pagar la deuda. Fuera de ese caso, el juez revisa la suspensión cada año y no puede mantenerla más de tres.
Aquella moratoria nació el 31 de marzo de 2020 con el Real Decreto-ley 11/2020, entre las medidas contra los efectos económicos de la COVID, para suspender los desahucios de hogares vulnerables. Iba a durar nueve meses, pero se prorrogó en sucesivas ocasiones.
En junio de 2022 se prorrogó para paliar los efectos de la guerra de Ucrania, y en junio de 2023 para dar tiempo a las Comunidades Autónomas a poner en marcha el procedimiento de conciliación establecido por la Ley de Vivienda. La última prórroga cubrió todo 2025, dentro del paquete ómnibus de medidas publicado en el BOE el 29 de enero de 2025.
Tabla de Contenidos
Qué es la moratoria anti desahucios
La suspensión de los procedimientos de desahucio y de lanzamiento era un derecho que podía reclamar la parte demandada durante un juicio por impago de viviendas alquiladas o hipotecadas, y que permitía paralizar el procedimiento cuando quienes la habitaban acreditaban, mediante un informe emitido por los Servicios Sociales, que se encontraban en situación de vulnerabilidad, así como que no disponían de una alternativa habitacional. Esta suspensión también se aplicaba a algunos casos de ocupaciones irregulares si es que hay menores en el hogar, personas dependientes o si se diera una situación de violencia de género.
Cuándo se considera vulnerable un hogar
El mismo Real Decreto-Ley 11/2020 establecía cuándo se consideraba vulnerable un hogar durante la moratoria. El decreto de 2026 ya no usa esa lista y se conforma con un certificado de los servicios sociales o con el artículo 441.7 de la LEC. Para la moratoria, en cambio, habían de concurrir los tres supuestos detallados a continuación que, como podemos apreciar, son bastante plausibles en una situación de impago de rentas:
- Que la persona que ha de pagar la renta o la hipoteca pase a estar en alguna de las siguientes situaciones:
- En situación de desempleo o ERTE en caso de trabajadores
- En reducción de jornada por cuidados, o con una pérdida de ingresos superior al 40% en caso de empresarios
- Cuando en la vivienda convivan varios adultos, los ingresos de la unidad familiar del mes anterior a la solicitud no pueden superar 3 veces el IPREM (3 x 537,84 euros = 1.613,52 euros). Ese límite se verá incrementado en los siguientes casos:
- Si hay alguna persona con discapacidad igual o superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad incapacitante de forma permanente, el límite será de 4 veces el IPREM (4 x 537,84 euros = 2.151,36 euros).
- En el caso de que la persona obligada a pagar la renta o la hipoteca sufra una parálisis cerebral, una enfermedad mental o una discapacidad intelectual con un grado igual o superior al 33%; o se trate de una persona con discapacidad física o sensorial con un grado igual o superior al 65%; así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco veces el IPREM (5 x 537,84 euros = 2.689,20 euros).
- Además:
- Por cada hijo a cargo se aumenta el límite en 53,78 euros y en caso de ser familia monoparental en 80,68 euros.
- Por cada persona mayor de 65 años se incrementa el límite en 53,78 euros.
- Que la renta arrendaticia o hipoteca más los gastos y suministros básicos resulte superior al 35% de los ingresos netos que perciban los miembros de la unidad familiar.
Además, los demandados deben acreditar que no disponen de alternativa habitacional, para lo que basta con demostrar que el arrendatario u otro de los miembros de la unidad familiar no dispone de un inmueble susceptible de ser habitado en España.
¿Existen ayudas para los arrendadores de inquilinos vulnerables?
Con la moratoria, los propietarios afectados por la suspensión tenían derecho a pedir una compensación económica a la Administración, según el Real Decreto 37/2020.
Esta ayuda equivale al alquiler medio de las viviendas de la zona determinado por los índices de referencia establecidos, con un máximo de la renta más los gastos acordados en el contrato de alquiler. Como en la práctica son muy escasas las Comunidades que han establecido esos índices de referencia, se acaba recurriendo a la pérdida de ingresos a contar desde el auto por el que se suspende el procedimiento de desahucio o de lanzamiento.
Con el Real Decreto-ley 29/2026 la compensación cambia. El juez determina en el auto de suspensión que la asuma la Administración, pero solo si el propietario es persona física o una entidad dedicada al alquiler asequible o social. Cubre como máximo la renta que dejes de cobrar, los suministros impagados y las costas, sin lucro cesante ni daños morales (artículo 2.2). Cuando el desahucio es por impago, la Administración salda la deuda entera o se convierte en deudora en lugar del inquilino (artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Requisitos para pedir la ayuda a arrendadores
Para pedir la ayuda de la moratoria había que cumplir varios requisitos:
- Que el juez haya suspendido el procedimiento a causa de la moratoria anti desahucios
- Que los Servicios Sociales hayan dictaminado que los inquilinos se encuentran en una situación de vulnerabilidad
- Que hayan transcurrido 3 meses desde la valoración de vulnerabilidad sin que la Administración haya ofrecido una solución habitacional
La solicitud se presentaba ante el organismo autonómico competente con esta documentación:
- DNI del solicitante (o de su representante) y datos de la cuenta bancaria para recibir la compensación
- El contrato de alquiler así como cualquier otro documento válido que justifique la renta pactada
- Facturas que el propietario ha tenido que asumir
- El auto de suspensión del desahucio/lanzamiento
¿Qué pueden hacer los propietarios?
Esta moratoria anti desahucios carga sobre la economía privada de los propietarios el coste de llevar a cabo una política social y de interés público como es la que permite garantizar el acceso a la vivienda de la población más desfavorecida.
Esto se hace a través de una medida que -presentada como excepcional en un inicio- se ha perpetuado suponiendo un grave perjuicio patrimonial y una limitación del derecho de uso de la propiedad privada y al acceso a la justicia por parte de los propietarios de viviendas en alquiler.
Creemos, por lo tanto, que cabría algún tipo de reclamación judicial ante la Administración del Estado, si bien desconocemos de iniciativas que se hayan planteado y estén en avanzado estado de preparación. ¿Conoces alguna?
Preguntas frecuentes
¿Sigue vigente en 2026 la moratoria de desahucios a inquilinos vulnerables?
La moratoria de la pandemia no: terminó con 2025, y el Real Decreto-ley 2/2026, que la prorrogaba, no se convalidó. Pero desde el 8 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026 vuelve a frenar, hasta el 31 de diciembre de 2030, los desahucios de inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional, con reglas distintas.
Si mi inquilino se declaró vulnerable en 2025, ¿puedo desahuciarlo ahora?
Puedes iniciar o continuar el procedimiento, pero con el decreto de 2026 el inquilino puede volver a pedir la suspensión aunque ya haya sentencia, siempre que no se haya practicado el lanzamiento (disposición transitoria segunda). Si el desahucio es por impago, la Administración tiene dos meses para pagarte la deuda u ofrecerle otra vivienda. Antes de demandar sigue siendo obligatorio el MASC.
¿Qué requisitos tenía que cumplir un inquilino para considerarse vulnerable durante la moratoria?
Debía acreditar simultáneamente tres condiciones: estar en desempleo, ERTE o haber perdido más del 40% de ingresos; que sus ingresos no superaran tres veces el IPREM (1.613,52 €, con incrementos por discapacidad o dependencia); y que el alquiler o la carga hipotecaria superara el 35% de sus ingresos netos.
Si tuve que mantener a un inquilino vulnerable sin cobrar, ¿puedo pedir alguna compensación?
Con la moratoria, la compensación se pedía a la comunidad autónoma, y en la práctica pocas fijaron cómo calcularla. Con el decreto de 2026, el juez determina en el auto de suspensión que la Administración te compense si eres persona física o entidad de alquiler asequible: como máximo, la renta que dejes de cobrar, los suministros impagados y las costas.
Es una verguenza lo que estan haciendo!!! Todos los propietarios deberiamos que ponernos en contra de esto! Juntarnos hacer una piña en contra si no esto terminara mal para nosotros! Si nadie dice nada vada vez ira a peor!! I los que tienen piso no los alquileis !!!!!!! Cada vez va a peor! a pagar nosotros para que no page el gobierno !! No en serio saben mui bien lo que hacen i nosotros a pagar para que otros vivan gratis dentro i al final vereis que nos quitan los pisos!!!