Actualizado el 29 de septiembre de 2026, tras el Consejo de Ministros. El Gobierno ha aprobado hoy dos reales decretos-ley de vivienda, el paquete que la prensa ha bautizado como «decreto Maricarmen». Si tienes un piso alquilado, te afecta sobre todo por tres vías: tu inquilino podrá pedir dos años más de contrato, la subida anual de la renta queda limitada y, si el segundo decreto sale adelante, no podrás dejar de renovar sin una causa justificada. El Congreso los votará por separado el viernes 2 de octubre: PSOE y Sumar los dividieron a última hora precisamente para que el primero pueda salir adelante aunque caiga el segundo. Es previsible que el segundo decreto no sea convalidado por carecer del apoyo de Junts per Catalunya.
Esta primera versión se basa en lo que han explicado el Gobierno en rueda de prensa, los medios y los partidos. En cuanto se publiquen los decretos en el BOE, previsiblemente mañana, actualizaremos el artículo con el texto oficial.
Qué incluye cada uno, según fuentes del Ministerio de Vivienda recogidas por Europa Press:
| Decreto | Qué incluye |
|---|---|
| Primero | Prórroga de 2 años para contratos que venzan antes del 31/12/2028; protección frente a desahucios hasta 2030; alquiler de temporada y por habitaciones; prohibición hasta 2028 de determinadas compras por fondos; rentas y medidas fiscales |
| Segundo | Renovación automática de los contratos de alquiler |
La prórroga extraordinaria de dos años
Es la medida que más van a notar los propietarios a corto plazo. El Gobierno confirma el plazo (dos años) y la fecha de corte (contratos que terminen antes del 31 de diciembre de 2028). El resto del mecanismo lo desconocemos por ahora, por lo que pasamos a describir el que figuraba en el borrador del 28 de septiembre que publicó El País:
- Afecta a contratos de vivienda habitual vigentes cuando entre en vigor el decreto.
- La pide el inquilino, no se aplica sola. Se concede por periodos anuales, hasta dos años.
- El inquilino debe estar al corriente de pago y haberlo estado los ocho meses anteriores.
- Durante la prórroga se mantienen las condiciones y el precio del contrato.
- El propietario tiene que aceptarla con carácter general, salvo excepciones. En el borrador de julio eran tres: un acuerdo distinto entre las partes, un contrato nuevo ya firmado o la necesidad de la vivienda para el propietario o un familiar.
Es la tercera versión de esta medida en 2026. La primera, en el RDL 8/2026 de marzo, cubría contratos hasta el 31 de diciembre de 2027 y decayó en abril al no convalidarla el Congreso (lo explicamos en qué pasó con el RDL 8/2026). La segunda, pactada en julio, no llegó al Consejo de Ministros.
No hay que confundirla con la prórroga ordinaria de la LAU: cinco años de duración mínima (siete si el arrendador es empresa) y hasta tres más de prórroga tácita. Esa sigue igual; la explicamos en cómo se prorroga un contrato de alquiler.
Desahucios: protección hasta 2030
El Gobierno amplía hasta 2030 la posibilidad de suspender desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. La última suspensión de este tipo, la del RDL 2/2026, decayó en febrero.
Según el borrador del 28 de septiembre, la suspensión alcanza a propietarios personas jurídicas y también a particulares en determinados supuestos. El inquilino necesitaría un informe que acredite su vulnerabilidad. Y cuando la suspensión se deba a que la Administración no ofrece alternativa habitacional, serían las administraciones las que pagarían las mensualidades impagadas mientras dure. El diario ARA, que conoció el texto de septiembre, describía además una excepción para los propietarios con una o dos viviendas, que habrá que comprobar en el BOE.
Dedicaremos un análisis propio a esta parte, con la situación de las sociedades patrimoniales pequeñas y cómo se pedirá la compensación.
Fondos: prohibición de compras hasta 2028
El primer decreto prohíbe hasta 2028 determinadas compras de vivienda por los llamados «fondos buitre». «Vamos a identificar a esas empresas para prohibirles que sigan mercadeando con un bien esencial», dijo la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, en la rueda de prensa, según el directo de El HuffPost. La definición del borrador no depende de la forma jurídica del comprador, sino de la operación. Apunta a quien adquiere inmuebles o carteras de préstamos impagados «por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado» para maximizar la rentabilidad con rentas, reventas o usos no residenciales.
Para un propietario particular que vende su piso a precio de mercado no debería cambiar nada. Sí puede afectar a ventas de pisos con inquilino, de carteras o con descuentos grandes, donde el comprador habitual es un inversor.
Alquiler de temporada y por habitaciones
Según la lista de medidas que difundió el Gobierno tras la rueda de prensa, recogida por El HuffPost, el decreto:
- Fija una duración máxima de 12 meses para el alquiler de temporada.
- Obliga a justificar la temporalidad. Si no se acredita, o si se encadenan contratos de temporada con el mismo inquilino, el contrato se considera de vivienda habitual.
- Extiende a estos contratos las garantías del alquiler habitual de la LAU: prohibición de cobrar honorarios al inquilino, límites de fianza y límites de precio en zona tensionada.
- En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar el precio máximo fijado para la vivienda entera, y cada inquilino tiene las mismas garantías que en un alquiler habitual.
En el borrador de julio, además, los contratos de temporada vigentes se extinguían al acabar el plazo pactado, sin prórroga. Qué pasa con los contratos ya firmados lo sabremos con el BOE.
Si alquilas por temporadas o por habitaciones, es la parte del decreto que más puede cambiar tu modelo. Lo que exige hoy la ley está en nuestra guía del contrato de alquiler temporal.
Rentas y fiscalidad
Es el punto que más ha cambiado en las últimas horas. El borrador del 28 de septiembre recuperaba el tope del 2% a la actualización anual de la renta, como el RDL 8/2026, para las anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027. La lista de medidas difundida tras la rueda de prensa habla ya de congelación de rentas: actualizaciones anuales del 0%. No se sabe todavía a qué contratos ni hasta cuándo se aplica, y para un propietario es la diferencia más relevante del paquete a corto plazo. Lo confirmaremos con el BOE. Cómo se actualiza la renta cuando no hay tope lo contamos en la guía del índice IRAV.
La parte fiscal, según el borrador del 28 de septiembre y la lista de medidas del Gobierno:
- Propietarios. Reducción del rendimiento neto del alquiler de hasta el 100% en nuevos contratos con el mismo inquilino, o con renta por debajo del índice de referencia. En zona tensionada, del 95% si se alquila a jóvenes de 18 a 35 años con una rebaja de la renta superior al 5%, y del 90% con esa misma rebaja a cualquier inquilino. Quien suba la renta tendría reducciones menores, del 50% al 15%.
- Inquilinos. Deducción estatal del 10% del alquiler para menores de 35 años en zona tensionada, con base imponible inferior a 33.007,20 euros.
- Viviendas vacías. Los ayuntamientos podrán cobrar el doble de IBI a las viviendas que lleven más de tres años cerradas.
- Pisos turísticos. Pasan a tributar al 21% de IVA.
- SOCIMI. El gravamen sobre sus beneficios no distribuidos sube del 15% al 25%.
- Compra de primera vivienda. Un préstamo público a interés 0, que la ministra ha llamado «Tu casa», con los detalles pendientes de desarrollo.
Cómo funcionan hoy las reducciones del IRPF lo explicamos en la guía de la deducción por alquiler. Varias de estas ventajas dependen de que tu comunidad y tu ayuntamiento hayan declarado zona tensionada.
La renovación automática de los contratos
Es el cambio de más calado para el propietario, y del que menos se sabe. Era la principal exigencia de Sumar y del Sindicato de Inquilinas, que la comparan con un contrato laboral indefinido. Como lo explica El País, si el inquilino paga, el contrato se renueva, y el propietario tendría que acreditar una causa justificada para terminarlo.
Según la lista de medidas del Gobierno que recoge El HuffPost, el arrendador deberá justificar la no renovación o, si no, indemnizar al inquilino. El Sindicato de Inquilinas pedía un mes de renta por cada año de contrato, según La Nación, pero esa cifra es su propuesta, no la del decreto.
Vivienda todavía no ha dicho qué causas permitirán recuperar la vivienda, cuánto sería la indemnización ni desde cuándo se aplica. Es también el decreto con más riesgo de caer: PNV y Junts, necesarios para convalidarlo, defienden otras prioridades centradas en la protección de la propiedad. Es la razón por la cual aparentemente esta medida se ha escindido en un segundo decreto, haciendo más viable así el resto de medidas contenidas en el primer decreto.
Calendario: BOE, convalidación y riesgo de que decaiga
- 29 de septiembre. Aprobación en el Consejo de Ministros.
- 30 de septiembre (previsto). Publicación en el BOE y entrada en vigor.
- 2 de octubre, 11:00. Pleno extraordinario del Congreso, pedido por el Gobierno según laSexta. Cada decreto se vota por separado. El plazo máximo es de 30 días desde la publicación.
Un decreto-ley rige desde que se publica, pero si el Congreso no lo convalida decae y deja de aplicarse. Ya pasó con el RDL 8/2026 en abril, que cayó con los votos en contra de PP, Vox y Junts y la abstención del PNV, según El HuffPost, y con el RDL 2/2026 en febrero.
El PP votará en contra. Su portavoz en el Congreso, Ester Muñoz, dice que las medidas van «a destruir todavía más el mercado», y Alberto Núñez Feijóo que su «único objetivo» es alargar la legislatura, según El Periódico. La ministra de Vivienda agradeció en la rueda de prensa «la generosidad» de Junts en la negociación. Sumar lo considera «solo un primer paso» y no comparte las bonificaciones fiscales ni los límites temporales de los desahucios y de la prohibición a los fondos. La clave del viernes está en PNV y Junts, sobre todo para el segundo decreto.
Qué hacer si eres propietario esta semana
- Mira cuándo vence tu contrato. Si termina antes del 31 de diciembre de 2028 y tu inquilino está al día, cuenta con que pueda pedirte la prórroga de dos años.
- No firmes con un nuevo inquilino ni envíes un preaviso de no renovación hasta leer el BOE. El artículo 9.1 de la LAU exige avisar al menos cuatro meses antes del vencimiento; adelantarlo ahora no te protege de la prórroga.
- Si necesitas la vivienda para ti o un familiar, reúne ya la justificación. Es previsible que siga siendo una de las excepciones, como en julio. Cómo se acredita lo explicamos en recuperar la vivienda por necesidad.
- Si tu contrato cumple anualidad en los próximos meses, no comuniques la subida hasta leer el BOE. Puede quedar congelada (0%) o limitada al 2%, según qué versión se haya aprobado.
- Si alquilas por temporadas o por habitaciones, revisa tus contratos en vigor en cuanto se publique el texto: es la parte con más cambios de fondo.
En Rentuos seguimos cada cambio normativo en los contratos que gestionamos. Con el alquiler garantizado, Rentuos es el arrendatario y se ocupa de la relación con el inquilino, incluidas prórrogas y actualizaciones de renta.
Actualizaremos esta guía mañana con el texto del BOE y el viernes con el resultado de la votación en el Congreso.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el «decreto Maricarmen»?
Es el nombre con el que la prensa y los movimientos por la vivienda se refieren al paquete de vivienda aprobado el 29 de septiembre de 2026. Viene del desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años que llevaba 70 viviendo de alquiler en el mismo piso de Madrid, que dio origen a la acampada de la Puerta del Sol. Tras la presión social, la empresa propietaria ha llegado a un acuerdo para que vuelva a su casa. Oficialmente son dos reales decretos-ley.
¿Está ya en vigor el decreto de vivienda?
Todavía no. Se aprobó el 29 de septiembre y entra en vigor cuando se publique en el BOE, previsiblemente el 30. Después, el Congreso tiene que convalidarlo; el Gobierno ha pedido votarlo el 2 de octubre.
¿Me pueden obligar a prorrogar el contrato?
Si el contrato es de vivienda habitual, vence antes del 31 de diciembre de 2028 y el inquilino está al corriente de pago, el decreto le permite pedir hasta dos años más en las mismas condiciones. Según el borrador, el propietario solo puede negarse en supuestos tasados, como necesitar la vivienda para sí o un familiar.
¿Qué pasa si el Congreso no lo convalida?
El decreto que no se convalide decae y deja de aplicarse desde ese momento, como ocurrió con el RDL 8/2026. Las prórrogas pedidas mientras estuvo en vigor se valoran según si cumplían los requisitos cuando se solicitaron.
