El alquiler como inversión para la jubilación gana peso entre inversores adultos que buscan un futuro complemento a la pensión sin renunciar la obtención de una plusvalía competitiva. Sin ir más lejos, en 2025, el binomio “renta adicional + plusvalía” de los inmuebles en alquiler ha sido muy competitivo frente a activos financieros de perfil conservador.
Es por ello que la inversión en inmuebles de alquiler durante la etapa productiva del trabajador puede representar -en el momento de alcanzar la jubilación- unos ingresos recurrentes que contribuyen a la independencia financiera del pensionista complementando su pensión sin erosionar su posición patrimonial.
Pero para decidir con criterio, conviene primero comparar rentabilidades y particularidades de las diferentes alternativas, ejercicio que realizamos a continuación.
Tabla de Contenidos
¿Por qué el alquiler puede ser un complemento a la pensión?
Rentabilidad bruta del alquiler en España
Según idealista, la vivienda destinada al alquiler ofrece en 2025 una rentabilidad bruta en el entorno del 7,2% para la media del país. Si bien este porcentaje varía significativamente entre municipios -abarcando desde el 4,8% de Madrid o el 5,9% Barcelona, al 8,3% de la ciudad de Murcia-, hay que tener en cuenta que la mayor demanda de las grandes ciudades ayuda a reducir el coste de la vacancia respecto a ciudades más pequeñas.
En cualquiera de los casos, resulta muy superior al bono del Estado a 10 años (≈3,2%), aunque para realizar una comparativa justa entre alternativas de inversión, hay que tener como mínimo cinco factores más que diferencian ambas opciones.
5 particularidades de la inversión en inmuebles de alquiler vs. activos financieros
- La inversión en pisos de alquiler acarrea unos costes de gestión más elevados que la administración y custodia de activos financieros.
- La inversión en vivienda de alquiler protege de la inflación gracias a cláusulas de actualización anual de la renta que contemplan la mayoría de contratos
- Al contrario que los ingresos por dividendos o intereses de bonos, los ingresos por rentas del alquiler están bonificados fiscalmente mediante reducciones de la base imponible
- La inversión inmobiliaria no sólo ofrece rendimiento anual vía rentas, sino que habitualmente ofrece una plusvalía patrimonial mediante la revalorización del inmueble
- Finalmente no hay que menospreciar la menor liquidez de las inversiones inmobiliarias, especialmente en circunstancias en las que necesitamos desinvertir para cubrir una necesidad imprevista.
Pasamos a continuación a tratar cada una de estas particularidades del alquiler como inversión para la jubilación.
1. Los costes asociados a la inversión en inmuebles de alquiler
A la hora de valorar una inversión a tan largo plazo para complementar a la pensión de jubilación, es imprescindible afinar sus proyecciones de rentabilidad. Una décima arriba o abajo puede suponer varios miles de euros de ingresos acumulados durante decenas de años.
Por eso es importante estimar de una manera conservadora el precio del alquiler que proveerá la rentabilidad bruta del inmueble. Pero también será necesario ajustar esa rentabilidad con los costes de gestión y tasas asociados al inmueble de alquiler, que son bastante superiores a los que pueda acarrear la tenencia de una inversión financiera (especialmente si son bonos o acciones y no tanto si son fondos que también pueden tener costes de administración elevados).
Diferencias entre rentabilidad bruta y neta en el alquiler
En el siguiente artículo desgranamos los diferentes costes que nos permiten pasar de la rentabilidad bruta a la rentabilidad neta del alquiler, incluyendo tasas (IBI), gastos de comunidad, reparaciones, seguros, gestión de alquiler, etc. Atendiendo a datos informados anualmente por la Agencia Tributaria sobre los importes declarados por rendimientos de bienes inmobiliarios, el rendimiento neto de los bienes inmobiliarios supone alrededor de un 75% de su rentabilidad bruta.
Si a este ratio le añadimos el coste de la vacancia del inmueble, que en alquileres de vivienda habitual suele estar por debajo del 3% (1 mes entre alquileres de 3 años de duración media), seríamos conservadores asumiendo que la rentabilidad neta media de la vivienda de alquiler en España se sitúa alrededor del 5,0% anual (7,2% x 70%). Este guarismo variaría entre el 3,4% de las viviendas en la ciudad de Madrid al 5,8% de las localizadas en Murcia atendiendo a las estimaciones previas de idealista.
Este porcentaje sigue siendo superior al que provee el cupón de la renta fija (3,2%) o muy cercano a la rentabilidad por dividendo que ofrecen las acciones y que en el caso de IBEX 35 se sitúa para 2025 en torno al 3,8-4,0%, sufriendo este último tipo de activos una volatilidad mucho mayor que el precio de los inmuebles.
El incierto coste del impago de alquileres
No se puede menospreciar el potencial perjuicio que causa a un propietario de un piso de alquiler una situación de impago o de okupación. Siendo las segundas bastante infrecuentes -ya que las denuncias por okupación no suponen más del 0,06% de casos sobre el parque de viviendas en España– sí que hay que prestar especial atención al riesgo de impago de alquileres.
Si atendemos a las estadísticas anteriormente referidas de la Agencia Tributaria para 2023, este coste se incluye en la partida de «saldos de dudoso cobro» que afectaron a un 1,1% de los inmuebles declarados en 2023 y al 0,3% de sus rentas. Estando su coste incluido en el 25% de gastos anteriormente referido.
Sin embargo, este coste parece estar infravalorado atendiendo a las estadísticas de Unespa, que estima la media de impago en 3.300€ (alrededor de 4 mensualidades). En cuanto al riesgo de impago, diversas aseguradoras lo sitúan cerca del 2%, lo que conlleva un coste de siniestralidad de alrededor del 0,6% de la renta anual (2%*4/12).
2. La inversión en vivienda de alquiler protege de la inflación. La actualización anual de la renta.
Cuando inviertes a largo plazo -como es el caso cuando se busca complementar la pensión de jubilación- es importante tener en cuenta el impacto de la inflación en el tiempo. Por ejemplo, la inversión en renta fija normalmente se ve penalizada por ese factor, ya que los intereses no varían en función de la inflación.
Esta es una ventaja significativa de la inversión en inmuebles de alquiler. La gran mayoría de arrendamientos de vivienda habitual se pueden actualizar en función del IPC, o del IRAV si se firmaron a partir de la Ley de Vivienda que entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Únicamente no disfrutan de este derecho aquellos contratos que, habiéndose firmado a partir de 2019, no contengan una cláusula de actualización de precios.
Esto permite proteger el poder adquisitivo del propietario, que verá como aumentan sus ingresos por rentas en función del IPC o del IRAV.
3. ¿Qué fiscalidad debo tener en cuenta si busco independencia financiera al jubilarme?
Los rendimientos por alquiler disfrutan de importantes incentivos fiscales con el fin de incentivar la existencia de un parque inmobiliario de vivienda en alquiler. No solo puedes descontar todos los gastos relacionados con la vivienda, sino que además disfrutarás de una reducción de la base imponible de la renta neta resultante que puede oscilar entre el 50% y el 90% según los casos:
- Partimos de una reducción del 50% para alquileres de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023
- Esta reducción pasa a ser del 60% si el arrendamiento es anterior a esa fecha o si en los últimos dos años se han realizado obras de rehabilitación en los términos previstos en la normativa de IRPF;
- La reducción asciende al 70% si el inmueble se ha alquilado en una zona tensionada a jóvenes de hasta 35 años, o bien, se trata de una vivienda asequible arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector;
- Finalmente puede llegar al 90% si se ha alquilado en una zona tensionada al menos un 5% por debajo del precio del anterior contrato
Teniendo en cuenta que el tipo marginal de IRPF puede variar entre el 19% y el 50% en función de la base imponible y la Comunidad Autónoma, estas reducciones conllevan que el rendimiento neto del alquiler de vivienda acabe tributando entre el 9,5% y el 25%, siendo por ejemplo del 18,5% para una base imponible entre 35.000 y 60.000 euros.
Por ponerlo en contexto, los rendimientos del capital mobiliario (intereses o dividendos) tributan entre el 19% y 28% en función del importe de estos rendimientos, siendo por ejemplo el tipo del 21% para importes entre 6.000 y 50.000 euros.
En definitiva, si bien los ingresos por alquiler disfrutan de importantes bonificaciones, éstas no logran que la inversión en inmuebles sea fiscalmente más ventajosa que la inversión en activos financieros.
4. ¿Cómo evoluciona el valor del patrimonio inmobiliario a largo plazo? Riesgos y ciclos
Si bien la rentabilidad por los ingresos del alquiler es importante para asegurar un complemento suficiente a la pensión de jubilación, no hay que olvidar la importancia del valor subyacente del patrimonio inmobiliario. Este valor de mercado del inmueble es relevante en momentos en los que el inversor pueda necesitar un complemento para afrontar gastos excepcionales (médicos, residencias, cuidadores) y también a la hora de pensar en el legado a sus herederos.
Para ello hay que tener en cuenta la significativa variabilidad de los precios de la vivienda que se puede observar en las series históricas ofrecidas por Tinsa desde 2001. Sin ir más lejos, el precio medio de la vivienda a nivel nacional ha aumentado un 11,9% en el último año, lo que supone una subida acumulada del 58,2% si se hubiera comprado el inmueble en el momento más bajo del ciclo económico. Pese a esta importante revalorización, el precio medio del mercado, sigue un 6,9% por debajo del precio máximo alcanzado en la burbuja inmobiliaria de 2008. De ahí lo importante que es la fecha y precio de compra, así como el momento en el que decidimos -o necesitamos- vender el bien.
5. ¿Cómo obtener liquidez con un piso alquilado?
El valor del inmueble nos lleva a pensar en la liquidez del mismo. No hay que olvidar que la inversión en inmuebles es mucho menos líquida que la inversión en la mayoría de activos financieros. Especialmente si el inmueble está alquilado o habitado. En esos casos, no sólo hay que contar con plazos de venta más largos, sino también en una reducción de su precio de venta.
Si te ves en la necesidad de vender un inmueble alquilado, dejará de ser atractivo para la mayoría de potenciales compradores que buscan una vivienda habitual. Tendrás que dirigirte a un mercado mucho más estrecho de inversores de vivienda en alquiler que -con una mayor fuerza de negociación- buscarán una rentabilidad neta en la que también influirá el historial de pagos del inquilino y la duración pendiente del contrato. Todo eso lleva a que puedas esperar rebajas del 10 al 20% sobre el precio de venta como vivienda libre.
Esos descuentos podrán ser mayores en caso de que hayas cedido el usufructo o de que se trate de tu propia vivienda habitual. En situaciones como esas, puedes contemplar alternativas de liquidez como la hipoteca inversa o la venta de la nuda propiedad a cambio de una renta vitalicia inmobiliaria. Ambas opciones están explicadas en detalle en este artículo.
- Hipoteca inversa: orientada a mayores de 65 años, permite obtener rentas o un pago único sin vender ni abandonar la vivienda; la deuda se liquida al fallecimiento conforme a contrato. Es útil para monetizar la vivienda al jubilarse cuando se necesita liquidez flexible para cuidados médicos o dependencia.
- Nuda propiedad: vendes la nuda propiedad y conservas el usufructo vitalicio. Adecuada si buscas liquidez inmediata manteniendo el uso, pero con impacto en herencia y plusvalías futuras; conviene analizar la tasación y el descuento aplicado por esperanza de vida.
¿Cómo planificar el alquiler como inversión para la jubilación paso a paso?
Usar el alquiler como inversión para la jubilación requiere un método claro que te reduzca la incertidumbre y estabilice los cobros:
- Objetivo de ingresos: traduce tu meta vital en números. Por ejemplo, 900 €/mes netos como complemento a la pensión.
- Selección del activo: prioriza ubicaciones con demanda estructural (universidades, hospitales), baja conflictividad social (okupaciones e impagos) y buena relación alquiler/precio.
- Precio y tiempo de comercialización: sitúa tu vivienda un 2%-5% por debajo del precio medio de comparables para maximizar el número de candidatos solventes, reducir el coste de vacancia y alargar el contrato (si el alquiler está ligeramente por debajo del mercado, los inquilinos estarán incentivados a quedarse).
- Prevención del impago: define y sé estricto con tus criterios de solvencia (ratio alquiler/ingresos, contratos, avales), protégete de impagos con un servicio de alquiler seguro y mantén una comunicación fluida con tus inquilinos. Un siniestro de impago puede significar meses o años sin cobrar tu complemento a la pensión, con el estrés económico que puede causar una situación así
- Mantenimiento e inversión: planifica cada cierto tiempo actualizaciones o mejoras con alto impacto en demanda (pintura, iluminación LED, electrodomésticos fiables, pequeñas reformas). Si el piso ha de estar 20-30 años generando rentas crecientes, debes reservar una parte de los ingresos para repararlo y actualizarlo. Si no, corres el riesgo de ir atrayendo cada vez más a un perfil de inquilinos problemáticos.
- Revisión anual de renta: no te olvides de aplicar anualmente el índice de actualización de la renta que corresponda (IRAV en nuevos contratos o el índice pactado en anteriores) y evita retrasos en la comunicación a los inquilinos. Una subida no aplicada, tiene un efecto acumulado significativo a lo largo de todo el alquiler.
- Fiscalidad: No olvides contabilizar todos los gastos posibles. Aprovecha todas las reducciones y bonificaciones fiscales posibles.
- Estrategias de liquidez: planifica la renovación de los alquileres atendiendo a tus necesidades futuras. Ten en cuenta que un piso alquilado es menos líquido y su valor se ve penalizado. si cambian tus necesidades (cuidados médicos, dependencia), compara con hipoteca inversa o venta de nuda propiedad
Errores frecuentes (y cómo evitarlos)
- Calcular solo la rentabilidad bruta: descuenta gastos de vacancia, mantenimiento y financiación, reserva una parte para pequeñas reformas para obtener la foto neta. La diferencia entre bruto y neto puede ser de un 20-30%.
- Obviar la “protección parcial” frente a la inflación. Pese a incorporar la cláusula de actualización, debes tener en cuenta que el IRAV normalmente estará ligeramente por debajo del IPC.
- No invertir en el “producto”: reformas ligeras cada cierto tiempo te permitirán mantener la calidad de los inquilinos que atraigas.
- Gestionar de forma amateur: la selección de inquilino y la administración del contrato requieren procesos y seguimiento. Profesionalizar la gestión integral del alquiler aumenta la probabilidad de cobros puntuales, menos rotación y menos incidencias.
¿Cómo te ayuda Rentuos a profesionalizar el alquiler como inversión para la jubilación?
- Rentuos tiene acceso a big data inmobiliario que permite fijar el precio, optimizando la ocupación y reduciendo vacancias, con estimaciones realistas.
- Selección rigurosa de inquilinos, cobro garantizado y gestión integral de incidencias para minimizar impagos y fricción operativa.
- Actualización de rentas conforme a ley, control documental y calendario de notificaciones.
- Acompañamiento en decisiones estratégicas: reformas oportunas y rentables, mantenimiento preventivo, etc. Para que tu alquiler como inversión para la jubilación se mantenga alineado con tus metas.
