Llega un momento en el que puede ser necesario que nuestros padres se alojen en una residencia. Se trata de una decisión que —además de ser complicada emocionalmente— requiere un gran esfuerzo económico, el cual difícilmente se puede asumir sin algún tipo de ayuda. Por eso, tener opciones para de pagar la residencia con el piso de nuestros padres se convierte en muchos casos en la mejor opción.
En España, el 89 % de los 9,3 millones de personas de más de 65 años tienen como mínimo una vivienda en propiedad. De hecho, el 85 % de su patrimonio es inmobiliario. Aunque hay muchas formas de canalizar estos ahorros, algunas de ellas pueden resultar muy perjudiciales. En este artículo vamos a identificar las 5 opciones para pagar la residencia con el piso de nuestros padres, así como las ventajas y los riesgos a tener en cuenta.
1. Venta de la vivienda
Es la primera solución que nos puede venir a la cabeza y también quizás es la más difícil de tomar por los vínculos sentimentales y la esperanza de que nuestros familiares puedan volver a vivir en ella.
Principales ventajas y riesgos de vender el piso de tus padres
Esta opción nos va a proveer de mucho efectivo en el corto plazo, pero supone también un gran riesgo si lo administramos mal o si vendemos a un precio muy bajo. Debido al enfriamiento del mercado de compraventa, podemos acabar malvendiendo el principal activo de nuestros padres, especialmente si tenemos prisa a causa de falta de otros recursos.
Para que el dinero de la venta no pierda valor, es recomendable considerar las oportunidades de inversión con muy bajo riesgo, como las letras del tesoro o los depósitos bancarios remunerados actualmente alrededor del 2 %. Sin embargo, dada la inflación actual, esos intereses no nos servirán para compensar la pérdida de poder adquisitivo.
Por último, hay que valorar los aspectos fiscales. Ante un eventual fallecimiento de nuestros padres, el impuesto de sucesiones bonifica la herencia de la primera vivienda, pero no la de los activos financieros.
A quién le puede interesar
A familias que no puedan hacer uso de otros ingresos o ahorros para realizar el pago mensual de la pensión. También puede ser una alternativa atractiva cuando el inmueble requiere de una elevada inversión para ponerlo en alquiler y/o los futuros herederos son muy numerosos.
Empresas a tener en consideración
Hay infinidad de empresas dedicadas a la compraventa, la mayoría de ámbito local, con lo cual es imposible hacer una recomendación. Dado que a veces pueden usar la valoración del inmueble como argumento de captación, el factor realmente diferencial es su profesionalidad a la hora de comercializar el piso (fotografías profesionales, gestión de visitas, opiniones de clientes), además -claro está- de los honorarios al vendedor y al comprador -si lo hubiera-.
2. Alquiler seguro
Aquí nos centraremos en la opción de alquilar la vivienda de nuestros padres con unas mínimas garantías de cobro, ya que no podemos poner en riesgo el pago de la residencia por un posible retraso o impago del alquiler. Por eso, la opción de realizar un «alquiler seguro» es la más sensata dentro de las distintas formas de arrendamiento.
Principales ventajas y riesgos de un alquiler seguro
Poner en alquiler el piso de nuestros mayores es, por norma general, la mejor opción a la hora de preservar su patrimonio y tener un mayor control sobre los ingresos futuros. El valor de los inmuebles tiende a revalorizarse a largo plazo, tratándose de un activo de mucho menos riesgo que la mayoría de activos financieros. También se tienen que valorar las bonificaciones fiscales en rentas, así como en el impuesto de sucesiones.
Dos son los riesgos principales de esta alternativa: primero, que el estado de la vivienda no permita alquilarla a un precio que permita completar el pago de la residencia, o bien que se alarguen demasiado los plazos para buscar un inquilino; segundo, que se dé una situación de impago que exceda las garantías de la empresa gestora.
A quién le puede interesar
Estamos ante la opción ideal para la mayoría de los casos. No obstante, podemos identificar las tres casuísticas en las que la opción de alquilar puede no ser la mejor:
- Cuando se necesita un nivel de ingresos complementarios superior a la renta neta que podemos obtener del alquiler (una vez descontados los gastos asociados como seguro, reparaciones, etc.).
- Cuando la puesta en alquiler del inmueble requiere un nivel de inversión en reformas que es inaccesible para los propietarios y su familia.
- Cuando se busca una alternativa que permita seguir usando la vivienda. Por ejemplo, cuando se opta por cuidadores a domicilio
Empresas y factores a tener en consideración
Hay muchas empresas que prestan este tipo de servicio. Precisamente por ello es fundamental prestar atención a sus condiciones económicas y a las opiniones de propietarios e inquilinos. Algunas de las más conocidas son: Rentuos (nosotros) o Alquiler Seguro.
3. Adelanto de rentas
El adelanto de rentas es una variante de la opción de alquiler seguro. Generalmente, el gestor del alquiler adquiere un derecho que le permite asegurar los ingresos de alquiler y a cambio adelanta rentas futuras a los propietarios.
Principales ventajas y riesgos del adelanto de rentas
Puede parecer una opción ideal cuando los costes de la residencia exceden los ingresos de la renta de la vivienda, o cuando tenemos que afrontar importantes reformas para poner la vivienda en alquiler. Nos permite cubrir esos gastos sin tener que vender la propiedad.
Sin embargo, tiene unas desventajas que hacen que esta opción para pagar la residencia de nuestros padres no sea tan atractiva como parece. Al tratarse de un producto poco transparente, podemos acabar pagando costes elevados a causa de honorarios de gestión e intereses por las rentas adelantadas, que pueden llegar al 7-8%.
Estos costes son doblemente peligrosos porque no se ven reflejados en la cuota mensual — el propietario recibe todos los meses el mismo importe—. Muchas veces, es necesario alargar el contrato con la empresa financiadora para pagar estos gastos y adelantos. Lo que es peor aún, llegado el fallecimiento del propietario, el inmueble estará bloqueado hasta que su alquiler haya pagado toda la deuda acumulada, y los propietarios deberán pagar el impuesto de sucesiones para no perder la herencia.
A quién le puede interesar
A familias sin acceso a otras vías de ingresos para pagar la residencia (pensión de jubilación, ahorros familiares). También puede ser una buena alternativa si a los propietarios no les importa perder la posibilidad de alquilar o vender el inmueble durante un tiempo relativamente largo tras heredarlo.
Empresas y factores a tener en consideración
Antes de firmar un contrato con este tipo de empresas, es fundamental tener bien claros sus gastos. Te aconsejamos que hagas varias simulaciones calculando el tiempo en el que perderás el derecho al uso del inmueble una vez hayan fallecido tus padres.
El principal exponente de este tipo de servicios en España es la start-up Pensium.
4. Hipoteca inversa
Se trata de un préstamo hipotecario que permite a mayores de 65 años obtener efectivo poniendo como garantía su vivienda. Normalmente, ese efectivo se recibe en forma de abono mensual durante toda la vida (vitalicia), aunque también puede acordarse que el pago sea durante un tiempo determinado (temporal) o un único pago inicial.
A mayor edad, más interesante puede resultar la opción de pago temporal frente a la vitalicia.
Principales ventajas y riesgos de la hipoteca inversa
Es una forma de conseguir elevados recursos sin necesidad de vender la vivienda y ni siquiera es necesario dejar de vivir en ella. Sin embargo, la persona que solicita esa hipoteca debe tener en cuenta que se deberá amortizar al fallecer el beneficiario. Eso causará en muchos casos que sus herederos tengan que vender el inmueble.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que los intereses de este tipo de préstamo suelen ser algo elevados para tratarse de un préstamo con garantía hipotecaria. Pueden llegar a ser hasta el doble de caros que los de una hipoteca tradicional. Como consecuencia, se eleva bastante la cantidad de dinero que tendrán que devolver los herederos si el hipotecado vive muchos años.
A quién le puede interesar
Las características de la hipoteca inversa la hacen atractiva a adultos mayores que deseen seguir disfrutando de su vivienda porque no requieren asistencia o porque pueden optar por la modalidad de atención domiciliaria. Asimismo, puede ser interesante cuando no tienen herederos, o estos no cuentan con recibir ese inmueble en herencia.
Empresas y factores a tener en consideración
En este segmento se mueven varios bancos, aseguradoras y fondos, que ofrecen la hipoteca inversa como un servicio más en su portafolio financiero y también como una manera de captar inmuebles. Es importante estimar cuántos años se pueden llegar a pagar o si existe algún seguro para cubrir la eventualidad de sobrepasar un cierto número de años.
A la hora de calcular todos los costes de la operación, hay que tener en cuenta impuestos como el de Actos Jurídicos Documentados, del que se encuentran exentas las hipotecas sobre la vivienda habitual. Algunas de las empresas que ofrecen este tipo de servicio son: Banco Santander, BBVA, Caser Seguros y Almagro Capital.
5. Renta vitalicia inmobiliaria
Esta alternativa supone que el dueño de la vivienda vende la nuda propiedad, quedándose con el usufructo y obteniendo a cambio una renta vitalicia. Mientras recibe la renta, se liberará de pagar algunos gastos asociados a la posesión, como el IBI o el seguro de continente.
El usufructuario debe tener en cuenta que a su fallecimiento el usufructo se extinguirá y que el comprador de la nuda vivienda pasará a tener la plena propiedad del bien.
Una variante bastante común de este producto es la renta vitalicia fuera del hogar, en la cual, a cambio de una renta aún mayor, el vendedor renuncia también al usufructo. Es la opción más común para poder pagar con esa renta la residencia.
Principales ventajas y desventajas de la renta vitalicia
Provee mayores ingresos mensuales a la persona mayor que los recibiría mediante una hipoteca inversa. Esta renta estará, además, altamente bonificada en el IRPF (en un 92 % a partir de los 70 años). Sin embargo, comparada con la hipoteca inversa tiene la clara desventaja de que los herederos —si los hubiera—no recibirán ningún derecho sobre el inmueble.
A quién le puede interesar
El público objetivo es similar al de la hipoteca inversa: personas que quieren la mayor renta posible para disfrutar de sus últimos años de vida y para cubrir los gastos de una residencia. La renta vitalicia es beneficiosa si no hay herederos directos o bien estos no estén interesados en una herencia (por sus costes asociados u otras razones).
Empresas y factores a tener en consideración
Debido a que se trata de una solución pensada para cubrir el mayor porcentaje posible del pago de una residencia, entidades como Amavir suelen ofrecerlas a potenciales interesados.
¿Necesitas asesoramiento experto?
Nuestra recomendación para pagar la residencia con el piso de tus padres
Como verás, no hay una única solución para todos los casos. Cada alternativa puede ser mejor o peor en función del entorno económico, la situación patrimonial y la necesidad de asistencia de cada familia.
Por lo tanto, te recomendamos comenzar por entender bien vuestras necesidades económicas y asistenciales. Al mismo tiempo, debes evaluar el entorno económico, ya que va a definir qué tan fácil o difícil será alquilar o vender el inmueble, así como la evolución posible de los precios.
A continuación, te dejamos un cuadro resumiendo para qué casos encaja mejor cada alternativa:
| Opciones para pagar la residencia con la vivienda de nuestros padres | ¿En qué casos es la mejor opción? |
| Venta de la vivienda | – Cuando los familiares no puedan hacer uso de otros ingresos o ahorros para realizar el pago mensual de la pensión. – Cuando el inmueble requiere de una elevada inversión para ponerlo en alquiler. Si los futuros herederos son muy numerosos. |
| Alquiler seguro | – Es la alternativa ideal para la mayoría de los casos. – Cuando se desea preservar el patrimonio y tener un mayor control sobre los ingresos futuros. Cuando se quiere aprovechar la revalorización de los inmuebles a largo plazo. |
| Adelanto de rentas | – Cuando las familias no tienen acceso a otras vías de ingresos para pagar la residencia. Si a los propietarios no les importa perder la posibilidad de alquilar o vender el inmueble durante un tiempo relativamente largo tras heredarlo. |
| Hipoteca inversa | – Adultos mayores que deseen seguir disfrutando de su vivienda porque no requieren asistencia. – Adultos mayores que necesitan asistencia, pero pueden optar por la modalidad domiciliaria. Cuando no hay herederos, o estos no cuentan con recibir ese inmueble en herencia. |
| Renta vitalicia inmobiliaria | – Adultos mayores que quieren la mayor renta posible para disfrutar de sus últimos años de vida y para cubrir los gastos de una residencia. Cuando no hay herederos directos o bien estos no estén interesados en la herencia. |
