Última revisión: 11 de octubre de 2026
El contrato de alquiler temporal sirve para alquilar una vivienda a alguien que está desplazado de su domicilio habitual por una causa concreta, como un trabajo o unos estudios. Con el decreto que entró en vigor el 8 de octubre de 2026, es ahora un arrendamiento de vivienda temporal regulado por el Título II de la LAU. Su plazo va de 32 días a un año como regla general. La causa tiene que constar en el contrato y probarla el propietario, la fianza es de una mensualidad y los honorarios de la agencia ya no se pueden cobrar al inquilino.
Pero para que sea válido, el contrato debe redactarse correctamente. Si la temporalidad no está bien justificada, el contrato se convierte automáticamente en un alquiler habitual — con todos sus derechos y obligaciones. En esta guía explicamos qué debe incluir, qué errores evitar y qué ha cambiado con el Real Decreto-ley 29/2026. Si lo que buscas es entender cuándo es legal usarlo y sus ventajas frente a otras modalidades, consulta nuestra guía de alquiler de temporada, ¿es legal?
Tabla de contenidos
Qué es el contrato de alquiler temporal y cuándo usarlo
Los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 son arrendamientos de vivienda temporal y se rigen por el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el mismo que el alquiler de vivienda habitual (artículos 2.3 y 4.2). Hasta esa fecha se regulaban en el Título III, como arrendamiento para uso distinto de vivienda. Los firmados antes conservan ese régimen hasta que termina el plazo pactado y se extinguen sin prórroga; si se renuevan, el nuevo contrato ya sigue las reglas actuales (disposición transitoria octava).
El mínimo legal son 32 días, porque por debajo de ese umbral se considera alquiler vacacional, con regulación específica al margen de la LAU.
Los perfiles más habituales del inquilino temporal son: estudiantes universitarios o de oposiciones, profesionales desplazados por trabajo, médicos o profesores interinos, pacientes o familiares, o personas cuya vivienda habitual está en obras.
Para una visión más amplia de cuándo es legítimo usarlo y cuándo no, consulta nuestra guía ¿el alquiler de temporada es legal?
Qué debe incluir el contrato de alquiler temporal
Causa de la temporalidad — la cláusula más importante
Es obligatorio que el contrato especifique la causa por la que el inquilino está desplazado de su domicilio habitual. Tiene que ser real y acreditable, y la carga de probarla es del propietario (artículo 7.2 de la LAU). Sin ella, la LAU trata el contrato como de vivienda habitual desde el día de la firma, con todas sus protecciones.
La causa debe ser concreta y verificable: trabajo temporal en otra ciudad, estudios en una universidad concreta, tratamiento médico prolongado, obras en la vivienda habitual. No vale «por motivos personales» ni formulaciones vagas.
El propietario debe poder acreditar la causa si hay una reclamación posterior — lo ideal es conservar el contrato de trabajo temporal, la matrícula universitaria u otro documento justificativo.
Un ejemplo de redacción válida para esta cláusula:
«El presente contrato se celebra con carácter temporal, ya que el arrendatario, D./Dña. [nombre], tiene su residencia habitual en [ciudad/dirección], y precisa de vivienda en [ciudad del inmueble] por causa de [desplazamiento laboral temporal a la empresa X / estudios en la Universidad X / tratamiento médico en el centro X / obras en su vivienda habitual], cuya duración previsible coincide con el plazo pactado en este contrato.»
Adapta el texto a cada situación concreta. Lo importante es que la causa sea específica, esté vinculada a la duración acordada y quede respaldada por el documento justificativo que el propietario guarda.
Duración: de 32 días a 12 meses
La duración del contrato temporal se acuerda al firmarlo. El propietario no puede darlo por terminado antes de plazo, pero el inquilino sí: pasado el primer mes, puede irse avisando con diez días de antelación y sin pagar indemnización (artículo 11 de la LAU). Esto tiene varias implicaciones prácticas:
- No aplica la cláusula de necesidad del arrendador: en el alquiler habitual, el propietario puede recuperar la vivienda para uso propio tras el primer año. En el alquiler temporal esa posibilidad no existe.
- Si el inquilino quiere salir antes del plazo, en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 no se le puede exigir compensación ni el pago de los meses que faltan.
- El contrato se extingue automáticamente al llegar la fecha acordada, sin necesidad de preaviso.
La ley fija ahora los límites: más de 31 días y, como regla general, un máximo de doce meses (artículo 9 bis de la LAU). Si al llegar la fecha sigue existiendo la causa, el contrato puede prorrogarse por acuerdo expreso, sin pasar de doce meses en total salvo que la causa se mantenga después. Y el plazo ha de cuadrar con la causa: si el contrato de trabajo dura 6 meses, el del alquiler debería ser similar.
Renta: fija durante el contrato y con límites al encadenar
En el alquiler temporal la renta no se actualiza durante la vigencia del contrato: con doce meses como regla general, no llega a la fecha de revisión anual. El límite aparece al encadenar contratos. Si en la misma vivienda se firman varios temporales seguidos, la renta de cada uno no puede subir respecto al anterior más que el IRAV vigente (artículo 17.8 de la LAU).
En zona tensionada se aplican además los mismos topes que a un alquiler habitual. La renta del contrato nuevo no puede superar la del anterior en esa vivienda (artículo 17.6) y, si el propietario es gran tenedor, tampoco el índice de referencia (artículo 17.7). Cataluña tiene sus propias normas para los temporales, que el decreto deja a salvo (ver regulación en Cataluña).
Fianza y garantías adicionales
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, la fianza es de una mensualidad, como en el alquiler de vivienda habitual, porque el temporal ha dejado de ser un arrendamiento para uso distinto (artículo 36.1 de la LAU). La garantía adicional, en metálico o con aval, no puede pasar de otra mensualidad. Tampoco se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago (artículo 36.5). Los contratos anteriores mantienen sus dos mensualidades hasta que terminan.
Honorarios de agencia
Desde el 8 de octubre de 2026, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden cobrarse al inquilino en el alquiler temporal, igual que en el habitual: los paga el propietario (artículo 20.2 de la LAU). Por un servicio adicional solo paga si lo pidió por escrito, sabiendo que era opcional y lo que costaba. En Cataluña, la Ley 11/2026 ya lo prohibía en zona de mercado tensionado y lo considera infracción muy grave. Consulta las novedades del alquiler en Cataluña si tu inmueble está en esa situación.
Reparaciones: todas a cargo del propietario
En el alquiler temporal el propietario asume también las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario, que en un alquiler habitual suelen corresponder al inquilino (artículo 21 bis de la LAU). Cuando el inquilino le avisa de una avería, tiene cinco días hábiles para responder. Pasado ese plazo sin respuesta, el inquilino puede encargar la reparación y cobrársela o descontarla de la renta del mes siguiente.
Contrato temporal vs. contrato habitual: diferencias clave
| Contratos firmados desde el 8/10/2026 | Alquiler habitual | Alquiler temporal |
|---|---|---|
| Duración | Mínimo 5 años (7 si el propietario es persona jurídica) | De 32 días a 12 meses, según la causa |
| Prórroga obligatoria | Sí, hasta 5 o 7 años | No; solo prórroga pactada si sigue la causa |
| Actualización de la renta | Anual, con el IRAV como techo | No hay; entre contratos sucesivos, como mucho el IRAV |
| Fianza | 1 mensualidad | 1 mensualidad |
| Garantía adicional máxima | 2 mensualidades | 1 mensualidad |
| Honorarios de agencia | Siempre el propietario | Siempre el propietario |
| Desistimiento del inquilino | Tras 6 meses, con 30 días de preaviso | Tras 1 mes, con 10 días de preaviso |
| Pequeñas reparaciones | Normalmente, el inquilino | El propietario |
| Recuperación por necesidad del propietario | Sí, tras el primer año, si se pactó | No aplica |
| Límite de precio en zonas tensionadas | Sí | Sí |
El error más caro: cuándo el temporal se convierte en habitual
Si el contrato no recoge la causa, o el propietario no puede probarla, pasa a ser de vivienda habitual con efectos desde la firma (artículo 7.2 de la LAU). Las consecuencias: el inquilino adquiere derecho a quedarse mínimo 5 años (7 si el propietario es persona jurídica), con sus prórrogas. Además, un contrato redactado como temporal no suele prever la actualización de la renta ni la recuperación por necesidad, así que tampoco podrás aplicarlas.
Las situaciones de mayor riesgo:
- Causa inexistente o ficticia. «Por motivos personales» sin más detalle no es suficiente. Tampoco lo es declarar una causa que no se corresponde con la realidad del inquilino.
- Causa no acreditada. Aunque la temporalidad sea real, si el propietario no puede demostrarla en juicio, el contrato puede caer.
- Contratos encadenados. Si se firman más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, o el total pasa de doce meses sin que la causa lo justifique, la ley considera que el primero ya era de vivienda habitual (artículo 9 bis.2 de la LAU). Antes era un criterio de los jueces; ahora es una regla fija.
- La vivienda se usa como residencia habitual de hecho — el inquilino no tiene otra vivienda.
Qué ha cambiado con el decreto de octubre de 2026
La proposición de ley sobre el alquiler temporal, tomada en consideración en diciembre de 2024, seguía bloqueada en el Congreso. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, ha llevado buena parte de su contenido a la LAU, con un máximo de doce meses en lugar de los nueve que se proponían. Así quedan los contratos firmados antes y después de esa fecha:
| Firmados hasta el 7/10/2026 | Firmados desde el 8/10/2026 | |
|---|---|---|
| Régimen legal | Uso distinto de vivienda (Título III) | Vivienda temporal (Título II) |
| Duración | Libre | De 32 días a 12 meses, ligada a la causa |
| Contratos encadenados | Criterio de cada juez | Más de dos seguidos: vivienda habitual |
| Salida anticipada del inquilino | La que fijara el contrato | Tras 1 mes, con 10 días de preaviso y sin indemnización |
| Fianza | 2 mensualidades | 1 mensualidad |
| Garantía adicional | Libre | Máximo 1 mensualidad y sin seguro de impago |
| Honorarios de agencia | Podía pagarlos el inquilino | Siempre el propietario |
| Renta en zona tensionada | Libre (salvo Cataluña) | Con los límites del artículo 17 |
Los contratos firmados antes del 8 de octubre siguen con su régimen hasta el final del plazo pactado. Cuando se renuevan, el contrato nuevo ya es de vivienda temporal (disposición transitoria octava de la LAU).
Cataluña tiene regulación propia (Decreto Ley 6/2024 y Ley 11/2025), y el decreto estatal respeta las normas autonómicas sobre temporales y habitaciones (disposición adicional duodécima de la LAU). Si el inmueble está en Cataluña, consulta la guía específica alquiler en Cataluña: novedades.
Registro obligatorio de contratos de corta duración
El Real Decreto 1312/2024 estableció la obligación de registrar los contratos de alquiler de corta duración — incluidos los temporales — en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con la asignación de un Número de Registro de Arrendamiento (NRA). Sin embargo, el Tribunal Supremo anuló parcialmente este NRA en 2025. La ventanilla única sigue operativa, pero las obligaciones concretas para el alquiler temporal están en un momento de transición regulatoria. Para conocer el estado actual detallado, consulta nuestra guía registro de pisos turísticos y de temporada.
¿Cuánto tiempo puede durar un contrato de alquiler temporal?
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses (artículo 9 bis de la LAU).
¿Qué diferencia hay entre alquiler temporal y alquiler vacacional?
El alquiler temporal está regulado por la LAU (Título II, como vivienda temporal, desde el 8 de octubre de 2026) y cubre estancias superiores a 31 noches con una causa justificada (trabajo, estudios, tratamiento médico). El alquiler vacacional es para estancias turísticas de corta duración — habitualmente inferiores a 31 noches — y se regula por la normativa autonómica y local, quedando excluido expresamente de la LAU. La diferencia práctica más importante: el temporal no necesita licencia turística, pero sí debe cumplir los requisitos de causa y registro; el vacacional requiere licencia y está sujeto a restricciones municipales más estrictas.
¿Se puede subir la renta durante un alquiler temporal?
No. La renta es fija para toda la duración del contrato. El precio total es conocido desde el momento de la firma y no hay actualización vinculada al IPC ni a ningún otro índice. Si firmas otro contrato temporal en la misma vivienda, la renta nueva no puede subir más que el IRAV.
¿Qué pasa si se encadenan varios contratos temporales con el mismo inquilino?
Si son más de dos seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, o el total pasa de doce meses sin que la causa lo justifique, la ley considera que el primero era de vivienda habitual, con su duración mínima de cinco años (artículo 9 bis.2 de la LAU).
¿Puede el propietario terminar el contrato antes de que finalice el plazo?
No. La duración es fija y acordada al firmar. El contrato no puede extinguirse antes del plazo salvo acuerdo mutuo entre arrendador e inquilino. La cláusula de necesidad del arrendador no aplica en los contratos temporales. El inquilino sí puede irse antes: pasado el primer mes, con diez días de preaviso y sin indemnización.
¿Qué pasa si el inquilino no abandona la vivienda al terminar el contrato temporal?
El contrato se extingue automáticamente en la fecha pactada. Si el inquilino no se va, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual — un proceso en principio más ágil que el desahucio por impago. Antes de acudir al juzgado, conviene enviar un requerimiento fehaciente de entrega de llaves. Si la situación no se resuelve, consulta la guía de cómo desahuciar a un inquilino.
¿El alquiler temporal tiene reducción del IRPF?
No. Las reducciones del IRPF (del 50% al 90%) solo aplican al alquiler de vivienda habitual, regulado por el Título II de la LAU. El alquiler temporal, porque la reducción solo cubre el alquiler de vivienda habitual del artículo 2.1 de la LAU, y el temporal es el del 2.3, tributa sin ninguna reducción: el propietario declara el rendimiento neto íntegro. Es uno de los factores fiscales más relevantes al decidir entre alquilar temporal o en régimen habitual.
