Mi inquilino no se quiere ir

Última revisión: 4 de octubre de 2026

¿Qué puedes hacer si -como propietario- reclamas la finalización del contrato, pero el inquilino no se quiere ir? Si además ha dejado de pagar la renta durante ese tiempo, el camino es el mismo proceso de desahucio por impago; si sigue pagando pero simplemente no entrega la vivienda, se trata de un desahucio por precario una vez finalizado el contrato.

Tal y como explicamos con más detalle en este post, tienes derecho a finalizar unilateralmente un contrato de arrendamiento de vivienda habitual en las siguientes situaciones:

• Cuando el propietario reclama la vivienda para uso propio o de familiar de primer grado siempre que se den las condiciones legalmente y jurisprudencialmente establecidas
• Cuando el contrato ha llegado al final de su período de prórroga obligatoria (5 ó 7 años) o prórroga tácita (3 años) o ya se encuentra en situación de tácita reconducción y el propietario notifica al inquilino con el preaviso suficiente establecido por ley. 
• Si el inquilino incurre en un incumplimiento contractual que deriva en una orden judicial de lanzamiento.

De las tres circunstancias anteriores, la que genera menos problemas por parte de inquilinos que no se quieran ir es la tercera, al tratarse de lanzamientos realizados por comitivas judiciales y fuerzas del orden público en caso de haber oposición al mismo. Vamos por lo tanto a centrarnos en los dos primeros casos, en los pasos a dar para minimizar el conflicto y en las alternativas de las que dispone el propietario para lograr ejercer su derecho.

Avisar con tiempo y justificando la decisión si fuera necesario

Si bien el propietario está en su pleno derecho de rescindir el contrato de alquiler en los casos anteriormente descritos, es recomendable facilitar al máximo la salida de los inquilinos. El cambio de vivienda habitual es una situación no sólo ardua y costosa, sino también especialmente difícil teniendo en cuenta la escasez de oferta y la subida de los precios del alquiler durante los últimos años.

Es por ello que es recomendable avisar con la mayor antelación posible sobre el deseo de finalizar el contrato. La ley ya establece, para los contratos firmados a partir de marzo de 2019 un preaviso de al menos 4 meses en caso de que el propietario no vaya a renovar un contrato al cumplimiento de los 5 años, un preaviso mínimo de 1 mes en caso de que el contrato se encuentre en situación de tácita reconducción mensual, o de 2 meses si el propietario necesita recuperar la vivienda para uso propio o de familiar de primer grado. 

En los dos últimos casos sería preferible extender esos plazos y avisar tan pronto como sea posible, tanto verbalmente para poder resolver cualquier duda y evitar malentendidos, como formalmente para dejar constancia escrita (burofax) indicando de manera clara el plazo para la finalización del contrato.

En el caso de ejercer la cláusula de necesidad, se debe especificar igualmente en el burofax la razón de la necesidad sobrevenida. Por ejemplo: “cambio de ciudad de domicilio por motivos laborales”, “necesidad de vivienda para hijo emancipado”, “para excónyuge por sentencia judicial”, etc. 

A pesar de la justificación que se ofrezca, es posible que el inquilino solicite alguna prueba documental de esa necesidad. Evidentemente el propietario no está obligado a aportársela, pero deberá acabar haciéndolo en caso de que el arrendatario no abandone la vivienda en el plazo requerido y se deba recurrir a la vía judicial.

Desahucio: cuando el inquilino no se quiere ir

Si llega la fecha que indicaste en el burofax de preaviso y el inquilino sigue en la vivienda, tienes que presentar una demanda de desahucio por expiración del plazo. Antes, como en cualquier demanda civil desde abril de 2025, hay que intentar un MASC. A partir de ahí el proceso es el mismo que en un desahucio por impago: admisión, juicio solo si el inquilino se opone y fecha de lanzamiento.

Cuánto tarda un desahucio

Los plazos son los de cualquier desahucio: en el mejor de los casos, en torno a 7-8 meses desde la demanda hasta el lanzamiento, y más si el inquilino se opone o cuesta notificarle. Por eso el preaviso por burofax, con la fecha exacta de fin del contrato, es tu primera prueba. Cuanto antes y mejor lo envíes, antes podrás demandar.

¿Qué pasa si mi inquilino no se quiere ir y no tengo contrato?

Si tu inquilino no se quiere ir y no tienes contrato por escrito, no te quedas sin opciones: el artículo 1278 del Código Civil establece que los contratos son válidos cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, así que un acuerdo verbal de alquiler es perfectamente legal en España. Ten en cuenta que un inquilino sin contrato escrito tiene los mismos derechos y está protegido por el mismo procedimiento de desahucio que uno con contrato firmado — la falta de papel no le da menos garantías, solo complica la prueba.

La prueba más sólida son los justificantes bancarios de los pagos de renta — si el inquilino ha pagado por transferencia o Bizum de forma periódica, eso acredita la relación arrendaticia. Si los pagos se hicieron en efectivo, hay que recurrir a otras pruebas: testigos, mensajes de WhatsApp o email donde se mencione el alquiler, recibos firmados, etc.

Si no puedes probar de ninguna manera que existía un contrato de arrendamiento, la vía cambia: en vez de una demanda de desahucio por impago de rentas, tendrías que interponer una demanda de desahucio por precario, en la que no podrás reclamar las rentas no pagadas, solo recuperar el inmueble. Esto también aplica si lo que tienes alquilada es una habitación, no una vivienda completa.

Recurrir a empresas de desokupación

Habida cuenta de la lentitud de los procesos de desahucio, que fácilmente se pueden extender más allá de un año, cada vez es mayor el número de propietarios que recurren a las que se conoce como empresas de desokupación.

Sobre esta alternativa, es importante tener en cuenta las siguientes consideraciones:

• Las empresas de desokupación sólo aceptan casos no judicializados. Por lo tanto, si se ha presentado demanda, no son una opción a considerar.
• Las empresas de desokupación tienen un coste normalmente fijo e independiente del éxito obtenido. La firma y abono de sus honorarios no garantiza la recuperación de la vivienda.
• Las empresas de desokupación suponen un riesgo legal para los propietarios que las contratan. Si bien muchas de estas empresas procuran salvaguardarse de esos riesgos, es posible que su intervención sea considerada como una coacción en caso de que el inquilino interponga una demanda. En ese caso, el propietario incurriría en responsabilidad penal. 

Es por todo ello que -si bien la recuperación por vía judicial es lenta y por lo tanto costosa- es la vía más recomendable ante un caso en el que el inquilino no se quiere ir de la vivienda.

Alquiler seguro para propietarios

Como propietario, te puede interesar contratar a una agencia negociadora del alquiler como Rentuos que, además de realizar correctamente todas las gestiones necesarias para la recuperación de la vivienda, te garantice el cobro de la renta en caso de que el inquilino deje de pagar y los gastos de abogado y procurador para presentar la demanda de desahucio.

Preguntas frecuentes