Última revisión: 11 de octubre de 2026
La respuesta corta es: lo paga el propietario. La ley prohíbe, en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, exigir al inquilino que contrate un seguro de impago o una cobertura parecida; antes de esa fecha, algunos tribunales admitían que asumiera la prima si se pactaba dentro de ciertos límites. El seguro de impago es uno de los principales recursos del propietario frente a un inquilino moroso, junto a la fianza y el aval personal o bancario. Su contratación no deja de crecer: según cálculos de Mutua de Propietarios, en España hay ya unas 330.000 viviendas con este seguro —en torno al 10% de los 3,3 millones de alquileres del país—, con un volumen de primas de 100-150 millones de euros anuales. Esa cifra solo cuenta pólizas de seguro tradicionales: sumando las compañías de alquiler seguro, que ofrecen una garantía de cobro equivalente por otra vía, la penetración total de este tipo de coberturas podría rondar el 20% de los contratos de alquiler.
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¿Es obligatorio contratar un seguro de impago del alquiler?
La Ley no establece la obligatoriedad de contratar ningún tipo de seguro, por lo que es una decisión que depende totalmente del arrendador. Como expertos en alquiler seguro, recomendamos valorar todas las garantías existentes además de la fianza, el aval personal y el aval bancario, como hemos mencionado, para decidir cuál dará mayor tranquilidad al propietario al alquilar su vivienda.
¿Quién paga el seguro de impago en el alquiler?
Ahora sí existe una norma explícita, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 añadió al artículo 36.5 de la LAU esta frase: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas». En los contratos firmados desde esa fecha, el seguro corre de tu cuenta.
Tampoco cabe colarlo como gasto del artículo 20 de la LAU: ese artículo solo deja pactar a cargo del inquilino los gastos generales del inmueble, como la comunidad, y ahora prohíbe además trasladarle los tributos de la vivienda.
Antes del decreto, la discusión giraba en torno al artículo 36.5, que permite pactar garantías adicionales a la fianza —el mismo límite que aplica al aval bancario— con un tope de dos mensualidades de renta. Varias Audiencias Provinciales (Barcelona, sección 13ª, julio de 2025; Madrid, febrero de 2024; Huelva, marzo de 2023) validaron, dentro de ese límite, que el inquilino asumiera el coste del seguro si se pactaba expresamente.
Esa jurisprudencia tampoco daba barra libre. Un Juzgado de Parla anuló en septiembre de 2024 una cláusula de este tipo precisamente porque estaba impuesta de forma unilateral, sin que el inquilino pudiera negociar una garantía alternativa: la sentencia consideró que trasladaba en exclusiva el riesgo del negocio del propietario al inquilino. El decreto no aclara qué ocurre con las cláusulas firmadas antes del 8 de octubre de 2026, así que para esos contratos la única referencia siguen siendo estas sentencias.
Si no se ha incluido nada en el contrato al respecto, sigue siendo ilegal que el propietario exija al inquilino asumir este pago a posteriori.
Por otro lado, un enfoque más pragmático nos lleva a pensar que si un inquilino moroso no paga la renta, es muy probable que tampoco esté al día de los pagos de este seguro y por lo tanto, el propietario carecería de la cobertura de impago. En definitiva, la única manera en la que un propietario puede asegurarse de la renovación de la póliza de impago es ejerciendo como tomador y pagador de la misma.
¿Cuándo hay que contratar un seguro de impago?
La contratación del seguro de impago se realiza normalmente durante el primer mes de contrato. Ha de haberse firmado el contrato de arrendamiento, ya que es requisito indispensable para la suscripción de la póliza. Por otro lado, es muy posible que la aseguradora no acepte contratos de más de un mes de duración, dado que ya ha podido tener lugar el impago del primer recibo.
Lo que sí se debe hacer antes de firmar el contrato de alquiler es la valoración de la solvencia de los posibles inquilinos. En ese momento la aseguradora nos dirá si tienen ingresos suficientes y —más importante— si figuran en alguna lista de morosos. Si se realiza ese estudio una vez entren los inquilinos en la vivienda y se descubre que no son solventes, será demasiado tarde para deshacer la situación, y nos veremos abocados a un elevado riesgo de impago durante los 5 años de duración del contrato.
¿Qué necesita la aseguradora para iniciar el seguro de impago del alquiler?
Los requisitos más habituales son:
- Datos del inquilino para realizar un estudio de solvencia: DNI, contrato laboral fijo y fuera del período de prueba, últimas nóminas o declaración de IRPF (si es autónomo). El inquilino debe tener ingresos estables y un buen historial crediticio para que se siga adelante con la contratación. Si el arrendatario no pasa el análisis, no se podrá emitir la póliza.
- Contrato de arrendamiento firmado por ambas partes.
- Documentación del propietario: datos personales y bancarios para recibir el abono de las rentas aseguradas.
¿Por qué debo pagar el seguro de impago en el alquiler?
La prolongación de los plazos de desahucio -que en casos de vulnerabilidad del inquilino pueden llegar a ser de varios años- y la dificultad de cambio de vivienda por la subida del precio del alquiler ha disparado la contratación de estas garantías.
En 2022, según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (Oesa), solo el 5% de los contratos incorporaba un seguro de impago; las estimaciones de Mutua de Propietarios que citábamos al principio lo sitúan ya en torno al 10%.
La deuda media de los inquilinos morosos es de 3.300 euros según un estudio de la patronal UNESPA. Las aseguradoras indemnizan unos 3.200 euros de promedio a los propietarios. Barcelona, Madrid y Valencia acumulan la mitad de los siniestros siendo Barcelona donde el coste medio de los siniestros es más elevado, 11.000 euros.
¿Merece la pena contratar un seguro de impago por tu cuenta o a través de una empresa de gestión?
Aunque puedes contratar el seguro directamente con la aseguradora, hacerlo a través de una empresa de gestión del alquileres como Rentuos tiene ventajas:
- Te asesoramos en función de tus necesidades y te recomendamos las coberturas que mejor te encajen.
- Nos encargamos de recopilar y revisar toda la documentación. En menos de 24 horas hacemos un estudio de solvencia de tu inquilino y damos respuesta a la contratación.
- Integramos el seguro con la gestión integral del alquiler, evitando que tengas que preocuparte por la gestión de recibos, incidencias o reparaciones.
- Mejoramos las ventajas de los seguros de impago, ya que tienes la seguridad de cobro de la renta el día 3 de cada mes, sin ningún tipo de retraso o carencia.
Te acompañamos durante todo el proceso para ahorrarte tiempo y gestiones. Si quieres saber el precio del seguro de impago de alquiler, consulta nuestra calculadora de seguro de impago.
Preguntas frecuentes
¿Es legal cobrarle al inquilino el seguro de impago del alquiler?
No en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026: el artículo 36.5 de la LAU prohíbe exigir al inquilino la contratación de seguros de impago u otras coberturas análogas. Antes de esa fecha, varias Audiencias Provinciales lo habían admitido como garantía adicional, con un tope de dos mensualidades, si se pactaba de verdad; el decreto no aclara qué pasa con esas cláusulas ya firmadas.
¿Cuánto es como máximo lo que se le puede repercutir al inquilino?
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, nada: el seguro lo paga el propietario. Lo que sí puede pedirse es una garantía adicional a la fianza, en metálico o con aval, de hasta dos mensualidades (una en los alquileres de temporada).
¿Es obligatorio contratar un seguro de impago del alquiler?
No. La ley no establece la obligatoriedad de ningún seguro; es una decisión del propietario, que puede optar también por la fianza, un aval personal o un aval bancario como alternativas.
¿Cuándo hay que contratar el seguro de impago?
Normalmente durante el primer mes de contrato, una vez firmado el contrato de arrendamiento — es requisito indispensable para suscribir la póliza. La mayoría de aseguradoras no aceptan contratos de más de un mes de duración, porque ya podría haberse producido el primer impago.
¿Qué documentos pide la aseguradora para contratar el seguro?
Principalmente datos del inquilino para el estudio de solvencia (DNI, contrato laboral, últimas nóminas o declaración de IRPF si es autónomo), el contrato de arrendamiento firmado por ambas partes, y los datos personales y bancarios del propietario para recibir el abono de las rentas aseguradas.
