Última revisión: 18 de octubre de 2026
Si tu inquilino no paga el alquiler, ya sabes lo que supone esa mezcla de angustia, rabia y sensación de no saber por dónde empezar.
Esta guía cubre el proceso completo: los pasos amistosos y legales en el orden correcto, los plazos reales de un desahucio en 2026, cuánto dinero vas a gastar, así como los errores que cometen muchos los propietarios y que alargan el proceso meses. No hay atajos. Pero sí hay una forma inteligente de recorrer el camino para evitar empeorar las cosas.
Tabla de Contenidos
¿Desde cuándo puedes actuar legalmente?
Desde el día siguiente al vencimiento del pago. Si el contrato establece que el alquiler se paga el día 5 de cada mes, el día 6 ya existe una deuda exigible. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no exige esperar ningún mes mínimo.
Muchos propietarios esperan semanas —o incluso meses— creyendo que deben dar un «margen de cortesía» antes de poder actuar. Ese margen no existe en la ley. Existe en la práctica porque la comunicación amistosa es siempre el primer paso recomendable, pero no porque la ley lo exija.
Dato clave: en 2025 los juzgados practicaron 18.317 lanzamientos derivados de contratos de alquiler, el 71,7 % de todos los desalojos, según el CGPJ. Actuar pronto marca la diferencia.
Cuanto antes inicies el proceso, antes termina. Cada semana que esperas es una mensualidad más que probablemente no recuperarás y más tiempo de deuda acumulada.
Lo que no debes hacer bajo ningún concepto
Antes de hablar de pasos, hay que hablar de trampas. Cuando un inquilino no paga, el instinto dice actuar rápido. Y eso es bueno. Pero hay acciones que son ilegales y que además empeoran tu posición procesal, pudiendo suponerte una responsabilidad punible.
Intimidar o acosar al inquilino — contraproducente y denunciable. Además de ser perseguible, daña tu imagen en el proceso judicial.
Cortar los suministros — ilegal. Cortar la luz, el agua o el gas deliberadamente es delito. No importa cuántos meses lleve sin pagar. Incluso la reducción de la potencia puede llegar a ser considerada acoso si con ello no se garantiza la habitabilidad de la vivienda. Quizá hayas leído que el Tribunal Supremo «avala cortar la luz a los okupas»: es la STS 426/2026 (ROJ: STS 2963/2026), de 24 de junio, y se refiere solo a quien ocupa una vivienda sin ningún título. Un inquilino con contrato —aunque no pague— sí tiene título, y frente a él cortar los suministros sigue siendo un posible delito de coacciones. La diferencia entre okupa e inquilino moroso la explicamos en nuestra guía sobre inquiokupas.
Cambiar la cerradura — ilegal. Da igual que sea tu propiedad. Mientras el contrato esté vigente o no haya resolución judicial, el inquilino tiene derecho a la posesión del inmueble. Cambiar la cerradura es coacción y puede implicar denuncia penal contra ti.
Entrar en la vivienda sin permiso — ilegal. Salvo urgencia evidente y justificable, entrar en la propiedad sin consentimiento del inquilino puede constituir allanamiento de morada.
La razón para no hacer nada de esto no es solo moral — también es práctica. Cualquiera de esas acciones puede usarse en tu contra en el juzgado, alargar el proceso y causarte un perjuicio que puede llegar a estar penado con la cárcel.
Paso 1 — Comunicación amistosa
No te lances directamente al burofax si llevas solo unos días de retraso. Un WhatsApp, un email pueden resolver el problema en 24 horas si el impago es un olvido o un problema puntual de liquidez. La mayoría de impagos no nacen de la mala fe: olvido, viaje, acumulación de gastos… No significa que tengas que asumir la pérdida. Pero una conversación a tiempo puede evitarte agobios y evitar que la deuda aumente o que el inquilino adquiera cierta sensación de impunidad frente a los retrasos.
La comunicación amistosa debe cumplir tres condiciones:
- Dejar rastro escrito. Un WhatsApp o email donde quede registrado el día, la hora y el contenido del mensaje.
- Ser clara y concreta. Indica la mensualidad impagada, el importe exacto y un plazo para pagar (habitualmente 3-5 días hábiles).
- No amenazar innecesariamente Evita frases como «tomaré medidas» sin concretar cuáles. No añaden presión útil.
Si negocias un plan de pagos, formalízalo por escrito con fechas, importes concretos y consecuencias de incumplimiento. Un acuerdo verbal no te protege.
Si en 5-7 días no hay respuesta ni pago, el siguiente paso es el burofax. No lo pospongas.
Paso 2 — Burofax de reclamación
El burofax transforma una reclamación informal en una notificación con valor legal. Certifica que el inquilino recibió el requerimiento y su contenido exacto — fundamental si acabas en un juzgado.
Además, desde el 1 de abril de 2025 debes llevar a cabo un MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias) antes de presentar la demanda de desahucio.
Qué debe incluir el burofax/MASC:
- Tu nombre y DNI como arrendador.
- Nombre del arrendatario y dirección del inmueble.
- Mensualidades impagadas con importe exacto de cada una.
- Cantidad total reclamada.
- Oferta vinculante confidencial con un plan de pagos o incluso un descuento.
- Un plazo máximo para responder a la oferta. Avisando de que, en caso de no aceptar, se iniciarán acciones legales para la resolución del contrato conforme al artículo 27 de la LAU.
Si dejas pasar al menos 30 días entre el burofax y la demanda, el inquilino ya no podrá parar el desahucio pagando a última hora (art. 22.4 LEC). Es lo que se llama bloquear la enervación. Para ir sobre seguro, cuenta los 30 días como hábiles. Con un inquilino vulnerable, ese plazo ya no basta: el requerimiento no impide la enervación extraordinaria que paga la Administración, que se explica en el paso 4.
Cómo enviarlo:
Acude a una oficina de Correos y solicita el servicio «burofax con certificación de contenido y acuse de recibo». El coste ronda los 20-50 euros. La certificación de contenido es imprescindible: sin ella, Correos certifica que se envió algo, pero no qué. También existe el burofax online a través de plataformas homologadas, o la posibilidad de enviar buromails (email certificados) a una fracción del coste y con el mismo valor legal.
Guarda todos los justificantes: el resguardo del envío, la copia del texto certificado y el acuse de recibo. Son tu prueba en el juzgado.
Paso 3 — Mediación (opcional pero útil)
La mediación es una de las formas de cumplir el MASC obligatorio. Si ya enviaste el burofax con oferta vinculante confidencial, no la necesitas. Aun así, puede cerrar el problema sin tribunales, y algunos ayuntamientos y comunidades la ofrecen gratis.
Si el inquilino tiene voluntad real de pago pero no capacidad inmediata, un acuerdo de pagos fraccionados formalizado ante mediador puede ser más rápido y menos costoso que un juzgado. La clave es que quede documentado y firmado.
Paso 4 — Vía judicial: monitorio o desahucio
Si no hay pago ni acuerdo, toca acudir al juzgado. Con una sola mensualidad impagada ya tienes base legal suficiente para presentar la demanda siempre que haya finalizado el mes en el que se devengó la mensualidad.
Tienes dos vías principales:
Demanda de desahucio por impago (la más habitual) Regulada en los artículos 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El proceso es:
- Tu abogado presenta la demanda.
- El juzgado admite a trámite y notifica al inquilino.
- El inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse, pagar la totalidad de la deuda o no hacer nada.
- Si no se opone ni paga, se dicta decreto y se fija fecha de lanzamiento (desalojo).
- Si se opone, se fija fecha para la vista oral y un eventual lanzamiento.
Un detalle que casi nadie conoce — la enervación: desde que el inquilino recibe la notificación judicial (no el burofax, sino el decreto del juzgado), tiene 10 días hábiles para pagar la totalidad de la deuda y «enervar» la acción. Esto paraliza el desahucio. No puede hacerlo si ya enervó un desahucio anterior, ni si le requeriste el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda.
Si tu inquilino acredita en el juicio que es vulnerable, se abre una segunda vía: la enervación extraordinaria del artículo 22.6 LEC, que añadió el Real Decreto-ley 29/2026. El procedimiento se suspende y la Administración tiene dos meses para ofrecerle otra vivienda o pagarte lo reclamado, lo devengado hasta ese momento y las costas. Pasado ese plazo sin vivienda ni pago, la Administración queda como deudora de la renta y no hay lanzamiento mientras dure la vulnerabilidad. Esta vía funciona aunque le hayas requerido el pago por burofax y no cuenta como una enervación anterior.
Para la demanda, tu abogado necesitará la escritura o nota simple de la vivienda, el contrato, los recibos impagados y el burofax.
Juicio monitorio Alternativa si lo que buscas principalmente es recuperar la deuda (no el desalojo). Es más rápido para la reclamación económica pero no ordena el lanzamiento. Suele usarse cuando el inquilino ya se fue voluntariamente y solo quieres cobrar lo que te debe.
Plazos reales: cuánto tarda un desahucio en 2026
En el mejor de los casos, un desahucio por impago tarda en torno a 7-8 meses desde la demanda hasta el lanzamiento, y a eso hay que sumar las semanas del burofax y del MASC. Si el inquilino se va voluntariamente tras el burofax, todo se resuelve en pocas semanas. Si se opone, si cuesta notificarle o si acredita vulnerabilidad, puede pasar del año; cuánto añade cada una de esas fases depende sobre todo del juzgado.
Costes reales: cuánto te va a costar
Entre burofax, MASC, abogado, procurador y cerrajero, un desahucio sin complicaciones cuesta entre 1.200 y 3.500 €, aproximadamente. Si el juez condena en costas al inquilino, puedes reclamárselas.
Es frecuente acordar con el abogado un pago por tramos en función se cumplen determinados hitos procesales (presentación de demanda, vista, sentencia o lanzamiento).
El coste real oculto — las rentas perdidas: a los costes directos hay que sumar los meses sin cobrar. Si el desahucio tarda 8 meses y la renta es de 900 euros, son 7.200 euros de renta perdida. Puedes reclamarla en la misma demanda, pero cobrarla es otra historia: si el inquilino es insolvente, será muy difícil recuperar algo con la ejecución de la sentencia, aunque siempre es recomendable intentarlo varias veces en los años venideros por si la solvencia del demandado mejora y dispone de algún ahorro, salario o ingreso a retener.
Un desahucio por impago de unos 8 meses en una ciudad grande puede costarte entre 7.000 y 10.000 euros, contando renta perdida y gastos legales. Este dato no está aquí para asustarte — está para que calcules si tienes o no red de seguridad.
Si recuperas el piso pero el inquilino moroso se va sin pagar, tienes cinco años desde que la sentencia es firme para pedir su ejecución (art. 518 LEC). En ese plazo puedes embargar bienes o salario del inquilino y, si lo demandaste junto a él, también del avalista solidario. Por eso conviene que el contrato diga expresamente que el aval es solidario. Con la sentencia firme puedes además inscribir la deuda en un fichero de morosos.
Errores que alargan el proceso
Estos son algunos de los errores que se suelen cometer y que cuestan semanas o meses de retraso:
Aceptar pagos parciales sin acuerdo formal Si tras enviar el burofax aceptas un pago suelto sin más, algunos juzgados pueden interpretar que existe un nuevo acuerdo tácito. Regla clara: si no hay plan de pagos formalizado por escrito, o paga todo o no aceptes nada sin consultar antes con tu abogado.
Enviar un burofax mal redactado Un burofax sin los importes correctos, sin identificación del contrato o sin el requerimiento formal puede ser impugnado. No uses plantillas de internet sin revisión legal.
Esperar meses antes de actuar Cada mes que esperas «a ver si paga» es un mes más de deuda y un mes más hasta el lanzamiento. Si en 30 días no hay solución real, activa el procedimiento.
No documentar desde el primer día Todo por escrito desde el momento en que descubres el impago. Fecha del último pago recibido, mensajes enviados y recibidos, llamadas. Sin documentación, tu posición en el juzgado es más débil.
Cambiar la cerradura o cortar suministros Ya lo hemos dicho, pero vale la pena repetirlo: ambas acciones son ilegales y pueden convertirte a ti en el denunciado. El único camino es el legal.
Fallos a la hora de presentar la demanda
Hay decenas de detalles que pueden retrasar o incluso echar para atrás una demanda: una incorrecta identificación de los demandados, carecer de capacidad suficiente para presentar la demanda (en caso de representantes, copropietarios, etc), indicar mal el importe debido o no poder probarlo (por ejemplo, en caso de pagos en efectivo), …
Prevención: que no te vuelva a pasar
Si has llegado hasta aquí, sabes de primera mano lo que supone enfrentarte a una situación de impago: el estrés, las semanas de incertidumbre, los costes y la sensación de que tu inversión está en manos de otra persona sin red de seguridad.
Tres medidas que reducen drásticamente el riesgo:
1. Selección rigurosa del inquilino Nóminas de los últimos 3 meses, contrato laboral (tipo y antigüedad), declaración de la renta del último ejercicio y referencias de arrendadores anteriores. Un inquilino solvente no garantiza el cobro al 100%, pero reduce el riesgo de forma significativa. Con esos papeles en la mano, calcula qué parte de sus ingresos se llevaría la renta y comprueba que son auténticos.
2. Contrato sólido con cláusulas de resolución por impago Un contrato bien redactado no evita el impago, pero facilita enormemente el proceso legal si llega. Las cláusulas de resolución, la fianza correctamente depositada y las garantías adicionales marcan la diferencia cuando llega el momento del juzgado.
3. Atención proactiva del arrendamiento Muchos impagos son consecuencia de una mala atención o falta de reacción a tiempo: control de pagos deficiente, mala comunicación a la hora de explicar las responsabilidades de cada parte, de resolver incidencias, etc. Pueden acabar erosionando la relación y derivando en un impago.
4. Eliminar el riesgo de raíz Existe una solución estructural para que el impago no vuelva a ser tu problema: el alquiler seguro de Rentuos. Rentuos actúa como responsable último de tu arrendamiento, te paga la renta mensual puntualmente aunque el inquilino no pague, y gestiona cualquier incidencia de impago sin que tengas que intervenir. Sin retrasos. Sin meses de angustia. Sin honorarios de abogado.
Si quieres que el impago deje de ser tu problema, descubre cómo funciona el alquiler seguro — sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo echar a un inquilino que no paga sin ir a juicio?
No. En España, solo un juez puede ordenar el desalojo de un inquilino. Cualquier intento por tu cuenta —cambiar la cerradura, cortar suministros— es ilegal aunque el inquilino deba meses de renta. El único camino es la demanda de desahucio.
¿Qué es la enervación y cómo me afecta?
La enervación es el derecho del inquilino a parar el desahucio pagando toda la deuda en los 10 días hábiles siguientes a recibir la notificación judicial. Solo puede usarla una vez, y no puede si le requeriste el pago por burofax al menos 30 días antes de presentar la demanda. Si es vulnerable, desde el 8 de octubre de 2026 hay además una enervación extraordinaria: la Administración tiene dos meses para ofrecerle otra vivienda o pagarte la deuda, aunque hayas enviado ese requerimiento (art. 22.6 LEC).
¿Cuánto tarda un desahucio «express» en España?
El término «express» es engañoso. En el mejor de los casos, el desahucio por impago tarda 7-8 meses desde la demanda hasta el lanzamiento, y puede pasar del año si el inquilino se opone, cuesta notificarle o acredita vulnerabilidad.
¿Necesito abogado y procurador para el desahucio?
Sí, son preceptivos en el desahucio por impago sea cual sea la deuda. Entre ambos, lo habitual son 1.000-2.600 € (abogado 800-2.000 €, procurador 200-600 €).
¿Puedo reclamar las rentas impagadas en la misma demanda de desahucio?
Sí. Lo habitual es acumular la acción de desahucio con la reclamación de las cantidades adeudadas. El problema es cobrarlas si el inquilino es insolvente: la sentencia sería favorable, pero de difícil ejecución.
¿Desde cuándo puedo demandar — con cuántos meses de impago?
Legalmente, con una sola mensualidad vencida y no abonada ya tienes base legal. En la práctica, la mayoría de abogados recomienda acumular 2-3 meses antes de presentar la demanda para fortalecer el expediente.
¿El inquilino sigue teniendo que pagar durante el proceso de desahucio?
La deuda sigue acumulándose y puedes reclamarla en la misma demanda. Pero el cobro efectivo depende de la solvencia del inquilino. Es otro argumento para actuar pronto: cuanto más tarda el proceso, más deuda acumulas que probablemente no recuperarás.
¿Puedo demandar también por los daños que el inquilino cause en la vivienda?
Sí. Una vez recuperes la vivienda y compruebes el estado de la misma, puedes reclamar los daños causados. Para ello necesitas documentar el estado de la vivienda antes de la entrada del inquilino (idealmente con inventario fotográfico firmado en el contrato) y el estado al momento del lanzamiento (idealmente con un informe pericial).
