Última revisión: 14 de agosto de 2026
El Ayuntamiento de la capital ha presentado el Plan Reside para limitar la proliferación de los pisos turísticos en Madrid y evitar las molestias a vecinos de edificios residenciales. Las cifras del Consistorio indican que, de los 16.100 pisos turísticos que hay, solo el 7% (1.131) son legales — para estar en el otro 93%, revisa el registro obligatorio.
El Plan RESIDE tiene tres objetivos definidos: “acabar con la pérdida de población del centro de la ciudad y ampliar la oferta residencial, ordenar la oferta turística y mejorar la convivencia entre vecinos y visitantes”. En este artículo analizamos las características de la nueva normativa.
Tabla de contenidos
Dónde están permitidos los pisos turísticos en Madrid
Dentro del centro histórico, sólo se permitirán viviendas turísticas si están ubicadas en edificios completos situados fuera de las calles comerciales de la ciudad. Estos edificios contarán con una licencia de 15 años, tras los cuales el inmueble volverá a ser residencial. Igualmente se permitirán las viviendas turísticas situadas en edificios que no sean residenciales.
Fuera de la almendra central de la ciudad, se seguirán permitiendo viviendas de uso turístico tanto si se localizan dispersas en edificios residenciales, como si están en fincas completas dedicadas a este uso. La nueva normativa añade sin embargo la obligación de que tengan un acceso independiente desde a calle cuando se encuentren en un edificio residencial.
Las medidas más restrictivas afectan a una cincuentena de vías entre las que se encuentran las glorietas de los Cuatro Caminos, López de Hoyos y Francisco Silvela, la Plaza de Manuel Becerra o la calle Embajadores. Consultar aquí todas las vías del centro donde se prohíben los pisos turísticos con estas condiciones.
Locales como pisos turísticos
Se prohíbe también la transformación de locales comerciales en viviendas de uso turístico o en viviendas en el centro histórico. Con esta restricción se quiere evitar la desaparición de comercios de barrio ya que, según datos públicos municipales, se han transformado 3.306 locales en viviendas turísticas en los últimos nueve años.
Las zonas donde están restringidas estos cambios de uso son Bravo Murillo, desde Conde de Serrallo a glorieta de Cuatro Caminos; López de Hoyos, de Príncipe de Vergara a Clara del Rey, entre otras. Puedes ver el listado completo de vías terciarizadas en la web del Ayuntamiento de Madrid.
Otras medidas del Ayuntamiento para limitar los pisos turísticos
El Ayuntamiento de Madrid lleva meses tratando de frenar el aumento incontrolado de licencias para viviendas de uso turístico (VUT) con diferentes acciones:
- Suspensión temporal de la concesión de licencias desde abril de 2024. Para pisos turísticos dispersos y para la transformación de local a vivienda en el centro. Así como para las viviendas de uso turístico en bajos de edificios no residenciales.
- Endurecimiento de las sanciones para los pisos sin licencia. Se trata de una infracción grave con multas que van de los 30.000 a los 100.000 euros si persiste el funcionamiento.
- Incremento de la plantilla de inspectores. Durante este año se han incorporado diez más. La mayoría de las denuncias proceden de ciudadanos. De las 2.000 inspecciones realizadas este año se ha ordenado el cese de 356 y se ha revertido a uso residencial 221.
- Publicación de un listado oficial de pisos turísticos con licencia y su ubicación real.
Fomento del coliving
Para cumplir con la recuperación de uso residencial en el centro histórico se propone la conversión de “equipamientos dotacionales privados, catalogados y obsoletos en uso residencial para viviendas de alquiler asequible o coliving”. Esto aplica a edificios catalogados que, a través de un plan especial, se asegure su restauración y rehabilitación. Actualmente, hay 210 edificios con estas características en el centro histórico.
También se contemplan incentivos para convertir edificios de uso terciario en residencial, incluyendo ventajas como el aumento de la edificabilidad existente.
Cuándo entra en vigor el Plan RESIDE
Hasta el mes de enero el plan estará sometido a información pública. Posteriormente, se llevará a Pleno para su aprobación provisional durante el mes de abril. Se prevé que entre en vigor en agosto de 2025.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo convertir mi piso en alquiler turístico en Madrid en 2026?
Depende de la zona y la planta. El Plan RESIDE limita significativamente los nuevos pisos turísticos, especialmente en el centro. Para cualquier nueva apertura es necesaria la declaración responsable ante el Ayuntamiento y el registro en la Comunidad de Madrid como vivienda de uso turístico.
¿Qué licencia necesito para tener un piso turístico en Madrid?
Es necesario presentar una Declaración Responsable de Inicio de Actividad ante el Ayuntamiento de Madrid y registrar la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid. El Plan RESIDE añade requisitos específicos según la ubicación y la tipología del inmueble.
¿Pueden los vecinos de la comunidad prohibir los pisos turísticos en el edificio?
Sí, desde la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal en 2019. La comunidad de propietarios puede limitar o prohibir el uso turístico por acuerdo de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
¿Es más rentable el alquiler turístico o el habitual en Madrid?
El alquiler turístico puede ofrecer mayor rentabilidad bruta, pero implica más gestión, temporadas bajas, costes de plataformas y mayor incertidumbre regulatoria. El alquiler habitual ofrece ingresos estables y menos gestión, especialmente con una empresa que garantice el cobro.
Si te estás planteando el alquiler vacacional en vez del turístico tradicional, aquí tienes cómo alquilar tu piso en verano.
