¿Tu inquilino es vulnerable? Esta situación ha adquirido una importancia sin precedentes desde la implementación de la suspensión de desahucios que comenzó como una medida coyuntural durante la pandemia, y se han prorrogado por ahora hasta finales de 2025.
Numerosos propietarios no saben cómo proceder frente a impagos cuando el arrendatario argumenta que está en una situación económica o social de vulnerabilidad. En este artículo explicamos, con rigor, qué ocurre cuando un inquilino se declara vulnerable y qué acciones debe tomar el propietario para proteger la rentabilidad de su inversión en esas situaciones.
Tabla de Contenidos
¿Qué es un inquilino vulnerable según la Ley de Vivienda 2023?
Definición legal de vulnerabilidad
Una persona se considera vulnerable, de acuerdo con el artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), cuando su situación económica o social le imposibilita hacer frente al alquiler o sostener su vivienda habitual sin ayuda pública.
Por su parte, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana describe la vulnerabilidad como «una circunstancia de fragilidad económica, individual o familiar que necesita el apoyo de los Servicios Sociales para impedir la pérdida del hogar».
Hasta 2020, la vulnerabilidad era un concepto secundario, asociado principalmente con los desalojos hipotecarios. No obstante, las acciones tomadas durante la pandemia a través del Real Decreto-ley 11/2020 y sus extensiones anuales hasta la última que tuvo lugar mediante Real Decreto-ley 1/2025 ampliaron dicha protección a los arrendamientos urbanos. Estas moratorias «anti-desahucios» que por ahora estarán vigentes hasta el 31 de diciembre de 2025, obligan al juez a suspender indefinidamente el procedimiento judicial en caso de que los arrendatarios demuestren su vulnerabilidad.
Adicionalmente, la Ley de Vivienda de 2023 ha consolidado esta salvaguarda a los inquilinos ya que, independientemente de que se sigan prorrogando o no las moratorias anti-desahucios, ha modificado la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil estableciendo una suspensión temporal del lanzamiento en caso de que los inquilinos acrediten su vulnerabilidad. Esta suspensión puede ser de hasta 2 meses en caso de que el arrendador sea persona física, y de hasta 4 meses si se trata de una persona jurídica, y tiene la finalidad de dar un plazo a Servicios Sociales para buscar una alternativa habitacional.
Supuestos de vulnerabilidad
Existen tres supuestos principales de vulnerabilidad según el Ministerio de Derechos Sociales:
- La pérdida de empleo en caso de arrendatario con contrato laboral
- La pérdida de ingresos de al menos un 40% en caso de empresarios
- Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere tres veces el IPREM= 1.800€/mes en total,
Éste umbral mínimo de ingresos de la unidad familiar se amplía bajo determinados supuestos. Por ejemplo:
- Por cada hijo o persona mayor a cargo
- En caso de familias monoparentales
- En caso de ser víctima de violencia de género o doméstica
- En caso de que alguno de los integrantes sea persona dependiente, tenga una discapacidad superior al 33% o sufra una enfermedad grave que limite su autonomía.
¿Cómo se demuestra la vulnerabilidad de un inquilino?
La vulnerabilidad, a diferencia de otras figuras jurídicas, no se asume. Es necesario demostrarla por medio de documentos. Para ello el proceso requiere:
- Informe de los Servicios Sociales municipales o autonómicos, que confirme la situación económica y social del inquilino.
- Documentos acreditativos: nóminas, certificados de pensión o subsidio, declaración de la renta, vida laboral, certificados médicos, de discapacidad o resoluciones judiciales (violencia de género, tutela, etc.).
- Evaluación de la carga familiar y de vivienda: menores a cargo, situación de escolarización, dependientes y grado de minusvalía, gastos esenciales.
Los jueces tienen la obligación de informar a las administraciones públicas sobre cualquier procedimiento de desalojo, según lo establecido por el Real Decreto-ley 8/2023, para que éstas valoren si el ocupante satisface criterios de vulnerabilidad. Esta comunicación automática tiene como objetivo prevenir desalojos sin alternativa de vivienda.
La intervención de Servicios Sociales para determinar la vulnerabilidad
Los Servicios Sociales son una pieza clave en los procedimientos de desahucio cuando se alega vulnerabilidad. Su tarea consiste en elaborar un informe técnico que determine si el inquilino carece de recursos suficientes o de una vivienda alternativa. Este documento es el que permite al juez decidir si debe suspender el lanzamiento o continuar con el proceso. Si la vulnerabilidad no queda acreditada, el juzgado puede seguir adelante con el desahucio, tal como establece la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley 12/2023, de Vivienda.
La coordinación entre juzgados y servicios sociales resulta esencial para equilibrar la protección social del inquilino con la seguridad jurídica del propietario. Cuando los informes se retrasan o no se comunican correctamente, los procedimientos pueden quedar paralizados durante meses, generando incertidumbre para ambas partes. Por ello, se han promovido herramientas digitales y protocolos comunes para agilizar los tiempos y garantizar una gestión más eficiente.
En Cataluña, por ejemplo, el Decreto ley 1/2025 ha creado un registro digital de vulnerabilidad residencial que permite conectar directamente a los Servicios Sociales con los órganos judiciales. Este sistema, según datos de la Generalitat, ha reducido los plazos de verificación a menos de 30 días naturales y mejora la trazabilidad de cada expediente, evitando duplicidades o retrasos innecesarios.
Duración media de los procedimientos con vulnerabilidad
Los datos más recientes del Poder Judicial muestran que, en 2024, los procedimientos de desahucio con intervención de Servicios Sociales tuvieron una duración media de 6,3 meses en Madrid y 7,1 meses en Barcelona, frente a los 4,8 meses del promedio nacional. Esta intervención se limita a la valoración de vulnerabilidad y a la búsqueda de una alternativa habitacional.
Sin embargo, si el procedimiento judicial se suspende en aplicación de la moratoria anti-desahucios prorrogada por el Real Decreto-ley 1/2025, estos plazos se pueden extender durante años
¿Qué ocurre si un inquilino vulnerable no paga el alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es clara: el inquilino está obligado a cumplir con el pago de la renta pactada mientras dure el contrato de alquiler. Por lo tanto la deuda no solo no desaparece, sino que se verá incrementada durante el período de suspensión en caso de vulnerabilidad, si es que el inquilino no realiza ningún pago.
Así lo ha recordado el Consejo General del Poder Judicial, al señalar que la vulnerabilidad es un elemento de carácter social, no jurídico, y que por tanto no altera las obligaciones del contrato de arrendamiento.
El propietario mantiene consecuentemente su derecho a reclamar las rentas impagadas, solicitar la ejecución de la sentencia con embargo de sueldos o cuentas (art. 579 LEC) y, una vez que finaliza la suspensión, recuperar el inmueble.
¿Qué soluciones tiene el propietario frente a un inquilino vulnerable?
El propietario no está totalmente desprotegido, a pesar del marco garantista establecido por la Ley de Vivienda. Hay métodos y herramientas que posibilitan la protección de su patrimonio cumpliendo con la regulación. Podemos diferenciarlas entre acciones preventivas y mitigantes en caso de desahucios de inquilinos vulnerables
Acciones preventivas del impago
El primer objetivo de todo propietario es disfrutar de un alquiler sin preocupaciones y sin impagos. Para ello, alguna de las medidas preventivas más eficaces son:
- Seguro de impago de rentas. Según la ICEA (2025), el 38 % de los nuevos contratos de alquiler en España ya incluyen esta cobertura. Las pólizas cubren normalmente desde 6 hasta 24 meses de rentas, la defensa jurídica y los actos vandálicos.
- Seguimiento y mediación proactiva. En muchos casos, la detección del impago y la comunicación temprana con el inquilino puede evitar litigios prolongados. La negociación directa, o bien a través de programas de mediación facilitan acuerdos de repago o de resolución del contrato.
- Gestión profesional. Contar con una gestión integral del alquiler permite determinar mejor el precio, filtrar mejor los perfiles, detectar morosos y acelerar procedimientos en caso de impago. Una gestión adecuada evita el 80 % de los conflictos, según datos de la Asociación de Administradores de Fincas de Madrid (2025).
¿Qué hacer si tu inquilino es vulnerable?
Una vez el impago se ha judicializado y tu inquilino se ha declarado vulnerable, todavía puedes contemplar una serie de acciones orientadas a mitigar el impacto económico de la suspensión del desahucio. Por ejemplo:
- Demuestra tu propia vulnerabilidad. La mejor forma de parar una suspensión del procedimiento judicial es demostrar tu propia vulnerabilidad. Muchos propietarios dependen económicamente del ingreso de la renta para cubrir sus necesidades elementales. En dicho caso es necesario que esa vunerabilidad también quede acreditada con un informe de servicios sociales.
- Solicita la revisión de la vulnerabilidad del inquilino, ya que a lo largo del tiempo su situación económica ha podido mejorar. En principio se trata de una revisión que Servicios Sociales debería realizar de oficio, pero es muy recomendable promover dichas actualizaciones como mínimo con carácter anual, para asegurar que se llevan a cabo.
- Solicita ayudas a tu Comunidad Autónoma. La propia moratoria anti-desahucios contempla el establecimiento de ayudas económicas a los propietarios que sufren la suspensión de un desahucio. Estas ayudas cubren el cobro de la renta desde el momento en el que se declara la suspensión, hasta su levantamiento.
Conclusiones: cómo actuar cuando mi inquilino es vulnerable
La figura del inquilino vulnerable tiene como objetivo salvaguardar la protección social de los arrendatarios, lo que limita los derechos del propietario. El juez tiene la facultad de suspender temporalmente el desahucio si el inquilino demuestra -mediante un informe de Servicios Sociales- tener problemas económicos graves.
Durante este tiempo, el propietario puede seguir reclamando las rentas impagadas y recuperar el inmueble cuando termine la suspensión. También puede detener la suspensión si demuestra su propia vulnerabilidad mediante un informe similar de Servicios Sociales. Si no se puede evitar la suspensión, es recomendable solicitar al juzgado revisiones periódicas de la situación de vulnerabilidad del inquilino para poder retomar el procedimiento judicial en caso de que no pueda seguir demostrándola.
Para evitar llegar a este extremo, la mediación es una vía efectiva para resolver conflictos sin juicio. Contar con un seguro de impago o una gestión profesional ayuda a mantener la estabilidad y rentabilidad del alquiler.
A pesar de la nueva ley, la prevención continúa siendo fundamental: evitar inconvenientes y asegurar tranquilidad es posible a través de verificar la solvencia del arrendatario, incorporar cláusulas claras y tener una buena administración del contrato. Tomar decisiones basadas en información y previsión posibilita resguardar la vivienda y garantizar un alquiler justo y sostenible.
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