El 28 de abril de 2026 el Congreso de los Diputados rechazó el Real Decreto-Ley del Alquiler 8/2026, conocido como RDL alquiler derogado. El decreto llevaba en vigor desde el 22 de marzo — apenas seis semanas — y su derogación ha generado una situación de incertidumbre para los propietarios que recibieron solicitudes de prórroga durante ese período, así como para los que tenían pendiente comunicar a sus inquilinos la actualización de renta. Para entender el impacto en los contratos vigentes, es útil tener en cuenta qué municipios están en zona tensionada y las reglas generales sobre deducción de IRPF en el alquiler.
Esta guía explica qué establecía el decreto, qué ha cambiado desde su derogación y, sobre todo, qué validez tienen las solicitudes y actualizaciones realizadas mientras el decreto estuvo vigente.
Tabla de contenidos
RDL alquiler derogado 8/2026: qué era y qué establecía
El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, fue aprobado por el Gobierno como medida de emergencia ante las consecuencias económicas de la Guerra de Irán. Entró en vigor el 22 de marzo de 2026 y establecía dos medidas principales para el mercado del alquiler:
Prórroga extraordinaria de emergencia. Los inquilinos cuyos contratos finalizaran entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 podían solicitar una prórroga extraordinaria al amparo del decreto. El propietario estaba obligado a aceptarla si se cumplían los requisitos.
Tope del 2% en la actualización anual de la renta. Todas las actualizaciones anuales notificadas y hechas efectivas durante la vigencia del decreto quedaban limitadas al 2% si quien las realizaba era un gran tenedor. En caso de que el propietario fuera un pequeño tenedor, la subida quedaba sujeta a la negociación entre las partes, estableciéndose el máximo del 2% en caso de desacuerdo.
Por qué lo rechazó el Congreso y cuándo dejó de aplicarse
Un Real Decreto-ley es una norma de urgencia que el Gobierno puede aprobar sin pasar por el proceso legislativo ordinario, pero que el Congreso debe convalidar en el plazo de 30 días. Si el Congreso no lo convalida — o lo rechaza expresamente — el decreto pierde su vigencia desde ese momento.
El Congreso no convalidó el RDL 8/2026 en votación que tuvo lugar el 28 de abril de 2026. La derogación formal está publicada en el BOE núm. 104, de 30 de abril de 2026. Desde esa fecha, el decreto ha dejado de formar parte del ordenamiento jurídico y sus medidas no son aplicables a nuevas situaciones.
La prórroga extraordinaria de emergencia: cuándo es válida
La derogación del decreto no invalida automáticamente todas las solicitudes de prórroga realizadas durante su vigencia. La regla general es que una solicitud válida en el momento de formularse sigue siendo válida, aunque el decreto haya desaparecido después.
Para determinar si la solicitud que recibiste es válida, hay que analizar en qué situación se encontraba el contrato cuando se formuló.
¿Es válida la solicitud de prórroga si el inquilino la pidió durante la vigencia del RDL 8/2026 y el contrato estaba finalizando su plazo de prórroga obligatoria (art.9.1.LAU)?
Sí, con una condición: que el propietario hubiera notificado previamente al inquilino su voluntad de no renovar el contrato.
La solicitud es válida si el contrato estaba en situación de finalizar su prórroga obligatoria de 5 años (o de 7 años en casos de que el arrendador fuera persona jurídica) entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, y ese preaviso por parte del propietario se hubiera dado en plazo.
Si el propietario no había dado ese preaviso, la solicitud no tenía base: el contrato seguiría prorrogándose de forma ordinaria de todos modos, por lo que la solicitud era prematura.
¿Es válida la solicitud de prórroga del RDL 8/2026 si el contrato estaba en prórroga tácita (art. 10.1 LAU)?
Sí, sin necesidad de preaviso del propietario. Las anualidades de la prórroga tácita son aquellas que tienen lugar durante 3 años tras el plazo de prórroga obligatoria, y finalizan automáticamente al agotarse cada una. Por lo que el inquilino podía solicitar la prórroga de emergencia sin que el propietario hubiera notificado nada previamente.
¿Sigue siendo válida la solicitud de prórroga del RDL 8/2026 aunque el decreto se haya derogado después de presentarla?
Sí. Si la solicitud cumplía los requisitos cuando se formuló, el propietario está obligado a aceptarla aunque el decreto ya haya sido derogado. La validez se determina en el momento de la solicitud, no en el momento en que el propietario responde.
¿Cuándo no es válida una solicitud de prórroga presentada al amparo del RDL 8/2026?
La solicitud no es válida en ninguno de estos casos:
- Se formuló a partir del 30 de abril de 2026, una vez publicada la no convalidación en el BOE.
- Era prematura: el contrato no estaba jurídicamente en situación de finalizar en ese momento (por ejemplo, porque el propietario no había dado el preaviso necesario).
- Era extemporánea, porque el contrato en su prórroga obligatoria (9.1 LAU) no iba a finalizar antes del 31 de diciembre de 2027.
- Afectaba a un contrato ya vencido en el que el propietario aún no había recuperado la posesión.
- El contrato estaba en tácita reconducción, una vez agotadas todas las prórrogas legales.
- La solicitud hacía referencia a la finalización de la duración pactada en el contrato, y no a las prórrogas legales.
¿Es válida la solicitud de prórroga del RDL 8/2026 si el inquilino no la notificó de forma fehaciente?
No necesariamente. Para que la solicitud sea jurídicamente eficaz, debe haber sido comunicada de manera que quede constancia de su recepción — por ejemplo, mediante burofax con acuse de recibo, correo certificado o cualquier otro medio que acredite que el propietario la recibió en fecha. Una comunicación por WhatsApp, email sin acuse o de forma verbal puede no ser suficiente para considerar la solicitud como válidamente formulada, lo que afectaría directamente a su validez.
Si la solicitud que recibiste llegó por un canal informal, es un aspecto que conviene valorar con un abogado antes de aceptarla o rechazarla.
¿Qué pasa si la solicitud de prórroga del RDL 8/2026 incluía también la prórroga extraordinaria de tres años de zona tensionada?
Durante la vigencia del decreto, muchos inquilinos en zonas tensionadas incluyeron en sus cartas, junto con la prórroga de emergencia del RDL, una petición subsidiaria basada en el art. 10.3 LAU — la prórroga extraordinaria de tres años para zonas tensionadas prevista en la Ley de Vivienda de 2023.
Conviene no confundir ambas: son dos instrumentos distintos. Y la del art. 10.3 LAU tampoco es aplicable todavía por una razón diferente al RDL: solo puede ejercerse una vez agotadas las prórrogas ordinarias de la LAU, es decir, después de los cinco o siete años del período mínimo más los tres de prórroga tácita. Como los contratos firmados bajo la Ley de Vivienda son como pronto de mayo de 2023, ninguno ha alcanzado todavía ese punto. Los primeros contratos en los que esta prórroga podría operar no llegan a ese momento antes de 2028.
Si quieres entender qué obligaciones sí te afectan hoy por estar en zona tensionada, tienes el detalle en nuestra guía sobre zonas tensionadas del alquiler.
El análisis de los distintos supuestos recogido en esta sección refleja la interpretación de nuestro departamento jurídico basada en la literalidad del decreto y su régimen de vigencia. Dada la brevedad con que el RDL 8/2026 estuvo en vigor y lo inédito de la situación, habrá que esperar a los primeros pronunciamientos de los tribunales para confirmar cómo se resuelven los casos más disputados. Si tienes dudas sobre tu caso concreto, consulta con un abogado especializado en arrendamientos antes de actuar.
El tope del 2% en la actualización de renta: qué queda y qué cambia
El decreto limitaba la actualización anual de renta de forma distinta según el tipo de propietario:
- Gran tenedor: la subida quedaba limitada al 2%, sin posibilidad de negociación.
- Pequeño tenedor: la subida quedaba sujeta a acuerdo entre las partes. Solo en caso de desacuerdo se aplicaba el 2% como tope.
La no convalidación tiene efectos distintos según el estado en que se encontrara tu actualización:
Actualizaciones ya notificadas y hechas efectivas durante la vigencia del decreto (entre el 22 de marzo y el 29 de abril de 2026): el tope del 2% sigue siendo válido para esas actualizaciones. La derogación del decreto no tiene efectos retroactivos sobre situaciones ya consolidadas.
Actualizaciones previstas pero aún no notificadas al inquilino a 30 de abril: el decreto ya no es aplicable. Puedes comunicar la actualización sin el tope del 2%, aplicando el mecanismo que corresponda según tu contrato:
- IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de contratos de Arrendamiento de Vivienda), si el contrato se firmó a partir del 26 de mayo de 2023.
- IPC u otro mecanismo pactado, si el contrato es anterior a esa fecha.
Preguntas frecuentes
¿Desde qué fecha dejó de aplicarse el RDL 8/2026?
Desde el 30 de abril de 2026, fecha en que el Congreso no lo convalidó y se publicó su derogación en el BOE.
Mi inquilino me pidió la prórroga el 15 de abril. ¿Tengo que aceptarla?
Depende de si en ese momento el contrato estaba en situación de finalizar su prórroga obligatoria o tácita entre marzo de 2026 y diciembre de 2027, y de si se cumplían los requisitos. Si la solicitud era válida cuando se formuló, la derogación posterior del decreto no la invalida.
¿Puedo ya actualizar la renta sin el tope del 2%?
Si aún no habías notificado la actualización a 29 de abril, sí. Aplica el IRAV o el mecanismo pactado en tu contrato sin ningún tope. Si la actualización ya estaba notificada y era efectiva antes del 30 de abril, el límite del 2% se mantiene para esa anualidad.
¿El rechazo del decreto afecta a los contratos en zonas tensionadas de alguna otra forma?
No directamente. Las obligaciones derivadas de la Ley de Vivienda 2023 para zonas tensionadas — límite de precio, declaración de condición de tenedor, prórrogas ordinarias — siguen vigentes con independencia del RDL 8/2026.
¿Rentuos gestiona contratos en zonas tensionadas?
Sí. El servicio de alquiler garantizado de Rentuos está disponible en Madrid y Barcelona y se adapta al marco regulatorio vigente en cada zona, incluyendo las zonas tensionadas de Cataluña. Rentuos actúa como arrendatario único y gestiona íntegramente la relación con el inquilino, incluyendo prórrogas y actualizaciones de renta.
