El inquilino es paga los suministros en el alquiler. Ya sea agua, luz o gas. Lo establece el artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que dice: «Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.» A diferencia del IBI o la comunidad, que el propietario solo puede repercutir si lo pacta expresamente, los suministros con contador individual son del inquilino de forma automática, sin necesidad de cláusula específica en el contrato.
Tabla de contenidos
¿Quién paga qué en un alquiler?
El artículo 20 de la LAU distingue dos tipos de gastos, y cada uno funciona con una lógica diferente:
- Gastos generales del inmueble (Art. 20.1 LAU): IBI, comunidad y tasa de basuras. Por defecto los paga el propietario. Solo pasan al inquilino si el contrato lo pacta expresamente por escrito, especificando el importe anual a la fecha de la firma. Sin ese pacto, el inquilino no está obligado a pagarlos.
- Servicios individualizados mediante contador (Art. 20.3 LAU): agua, luz y gas. Funcionan al revés: son del inquilino «en todo caso», sin necesidad de pacto ni de fijar un importe. Lo único que activa esta regla es que el suministro tenga contador propio de la vivienda.
| Concepto | Quién paga | Mecanismo | Base legal |
|---|---|---|---|
| Agua | Inquilino | Automático, con contador | Art. 20.3 LAU |
| Luz | Inquilino | Automático, con contador | Art. 20.3 LAU |
| Gas | Inquilino | Automático, con contador | Art. 20.3 LAU |
| IBI | Propietario | Requiere pacto escrito + importe | Art. 20.1 LAU |
| Comunidad (gastos ordinarios) | Propietario | Requiere pacto escrito + importe | Art. 20.1 LAU |
| Tasa de basuras | Propietario | Requiere pacto escrito + importe | Art. 20.1 LAU / ordenanza fiscal municipal |
| Seguro del hogar | Propietario | — | — |
IBI. Tienes el modelo de cláusula y los casos en los que conviene repercutirlo en nuestra guía sobre quién paga el IBI en el alquiler.
Comunidad de propietarios. Los gastos ordinarios pasan al inquilino con un pacto expreso por escrito. Las derramas extraordinarias también pueden repercutirse, pero la cláusula tiene que decirlo de forma explícita, especificando qué gastos extraordinarios asume y por qué importe. Aun así, los tribunales pueden matizarlo en casos de derramas muy elevadas o muy por encima de la duración del contrato. Lo explicamos con más detalle, incluida la jurisprudencia aplicable, en nuestra guía sobre quién paga las derramas en un piso de alquiler.
Tasa de basuras. Para que el inquilino la asuma de forma inequívoca, el contrato debería pactarlo expresamente. Añadirla a la mensualidad después de firmar puede motivar la oposición del inquilino amparándose en el Art.20.1 de la LAU a pesar de que la legislación municipal contemple que . Más detalle en nuestra guía sobre la tasa de residuos en el alquiler.
Los suministros con contador individual no entran en esta lógica de pacto. El Art. 20.3 LAU los pone a cargo del inquilino de forma automática.
¿Y si no hay contador individual o se comparte con otra vivienda?
El Art. 20.3 LAU solo aplica cuando el suministro se individualiza mediante un aparato contador propio de la vivienda. Si no es así, la regla automática no opera y hay que recurrir a otra fórmula.
Suministros comunitarios (sin contador individual)
Algunos edificios aún tienen servicios sin individualizar por vivienda: calefacción centralizada, agua caliente comunitaria o el consumo de zonas comunes, que normalmente se reparten vía cuota de comunidad. Ese gasto entra dentro de los gastos generales del inmueble (Art. 20.1 LAU): solo puede repercutirse al inquilino si el contrato lo pacta expresamente por escrito y especifica el importe anual, igual que el IBI o la comunidad. Sin ese pacto, lo asume el propietario, normalmente integrado en la cuota de comunidad.
Cabe reseñar en estos casos que es recomendable contemplar qué pasará si alguno de estos suministros se individualiza. Estableciendo por ejemplo que en dicho caso el suministro pasará a cobrarse al inquilino.
Vivienda que comparte contador con otra
Es frecuente en pisos subdivididos que el contador de agua, luz o gas sea único para más de una vivienda. Aquí el Art. 20.3 tampoco se aplica de forma automática, porque el consumo no está individualizado por vivienda. Tienes tres opciones:
- Pactar un reparto proporcional en el contrato (por ejemplo, al 50% o según metros cuadrados u ocupantes), dejando claro el criterio y cómo se acredita el consumo en caso de disputa.
- Incluir el suministro en la renta, asumiendo tú el pago directo a la comercializadora y repercutiendo un importe fijo estimado al inquilino.
- Instalar contadores individuales, si es técnicamente viable, para que el suministro quede individualizado y se aplique directamente el Art. 20.3 sin necesidad de pacto.
La tercera opción es la más recomendable a medio plazo: evita disputas sobre el reparto y traslada el coste al inquilino de forma automática.
¿A nombre de quién deben estar los suministros en el alquiler?
La LAU no obliga a que los suministros estén a nombre del inquilino, pero es la opción más recomendable para el propietario. Estas son las dos situaciones posibles:
Suministros a nombre del inquilino (recomendado)
El inquilino contrata directamente con la comercializadora. Si deja de pagar, la deuda es suya y la suministradora no puede reclamar al propietario. Si hay un corte de suministro, la responsabilidad y el coste de reconexión es del inquilino.
Suministros a nombre del propietario
Es habitual en pisos amueblados de alquiler temporal o en alquileres de corta duración. El riesgo es que, si el inquilino no paga las facturas, la deuda puede quedar pendiente a nombre del propietario. Además, si el propietario no notifica el cambio a la comercializadora al acabar el contrato, puede encontrarse con facturas impagadas.
Si los suministros están a tu nombre, incluye en el contrato una cláusula que permita retener del depósito las facturas pendientes en el momento de la entrega de llaves.
¿Qué hacer cuando el inquilino se va?
Cuando finaliza el contrato, hay que cambiar la titularidad de los suministros para evitar que las facturas futuras lleguen a nombre del inquilino saliente, así como impedir que el inquilino llegue a dar de baja el suministro, con el coste que comporta reactivarlo.
El proceso implica contactar con cada comercializadora, presentar el nuevo contrato de arrendamiento o la documentación del propietario, y solicitar el cambio. En la práctica, puede llevar varios días y requiere gestionar cada suministro por separado.
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¿Qué pasa si el inquilino no paga los suministros?
Depende de quién sea el titular del contrato con la comercializadora:
- Si el titular es el inquilino: la deuda es exclusivamente suya. La suministradora no puede reclamar al propietario. El propietario puede iniciar un proceso de desahucio por incumplimiento contractual si el impago persiste.
- Si el titular es el propietario: la deuda recae sobre el propietario frente a la comercializadora, aunque el propietario puede reclamar al inquilino por la vía civil.
En ningún caso el propietario puede cortar intencionadamente el suministro para presionar al inquilino. Hacerlo puede constituir un delito de coacciones (Art. 172 del Código Penal).
Para una guía completa sobre este escenario: Mi inquilino no paga los suministros: qué hacer →
Suministros incluidos en la renta
En algunos alquileres, especialmente de habitaciones o pisos compartidos, el propietario incluye los suministros en la renta mensual. Esto tiene sentido cuando el consumo es difícil de individualizar o cuando el alquiler es de corta duración.
Si optas por esta fórmula, es imprescindible establecer en el contrato:
- Qué suministros están incluidos
- Si hay un límite de consumo a partir del cual el exceso va a cargo del inquilino
- Cómo se acredita el consumo en caso de disputa
Sin estas cláusulas, el propietario asume el riesgo de un consumo abusivo sin poder repercutirlo.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el agua en un alquiler?
El inquilino, según el Art. 20.3 LAU. Al estar individualizado mediante contador, el agua va «en todo caso» a cargo del arrendatario, sin que el contrato necesite pactarlo. Lo habitual es que el contrato de suministro esté a nombre del inquilino.
¿Es obligatorio que los suministros estén a nombre del inquilino?
No. La LAU no lo exige expresamente. Sin embargo, es la opción más recomendable para el propietario, ya que en caso de impago la deuda queda a nombre del inquilino y el propietario no responde frente a la comercializadora.
¿Puede el propietario cortar la luz si el inquilino no paga?
No. Interrumpir voluntariamente el suministro para presionar al inquilino puede constituir un delito de coacciones. La vía correcta es la reclamación civil o el inicio del proceso de desahucio por incumplimiento contractual.
¿Qué pasa con los suministros si el inquilino se va sin avisar?
Si los suministros están a nombre del inquilino, las comercializadoras los mantendrán activos hasta que alguien solicite el cambio o la baja. El propietario debe contactar con cada empresa para regularizar la situación. Si los suministros estaban a su nombre, bastará con comprobar que no hay facturas pendientes del período de ocupación.
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Última revisión: 26 de junio de 2026
