Última actualización: 23 de julio de 2026. Este artículo recoge una noticia en desarrollo: el texto definitivo del decreto todavía no se ha aprobado. Lo iremos actualizando a medida que avancen el Consejo de Ministros, su publicación en el BOE y la valoración jurídica de expertos, y señalamos claramente qué está confirmado y qué sigue siendo un anuncio político.
El 22 de julio, Sumar y el PSOE han pactado llevar al Consejo de Ministros un nuevo decreto de vivienda que incluye, otra vez, una prórroga del alquiler 2026. Es la segunda vez que el Gobierno intenta esta medida: la primera, el RDL 8/2026, no fue convalidada por el Congreso el pasado 28 de abril y dejó de tener efecto — puedes ver el detalle completo en nuestra guía sobre el RDL 8/2026 derogado.
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Qué se sabe hoy: el pacto entre PSOE y Sumar
Según ha confirmado Sumar, el acuerdo contempla una prórroga extraordinaria de dos años para los contratos de alquiler que venzan antes del 30 de junio de 2028. Es una fecha más amplia que la del decreto anterior, que cubría los contratos que vencieran hasta el 31 de diciembre de 2027.
Fuentes de Sumar calculan que esta «prórroga reforzada» amplía en casi un millón de personas el número de inquilinos que podrían acogerse a ella, respecto a los aproximadamente 3 millones que ya cubría el decreto de marzo.
El decreto se llevará al Consejo de Ministros previsiblemente el martes 28 de julio. Su entrada en vigor —si sigue el mismo mecanismo que el decreto anterior— se produce con la publicación en el BOE, prevista para el día siguiente.
Qué otras medidas incluye el decreto de vivienda de julio
Además de la prórroga, el paquete que ha anunciado el Ministerio de Vivienda incluye:
- Regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, en línea con lo que ya aplica en Cataluña, donde este tipo de contratos también está sometido a límites de precio en zona tensionada.
- Obligatoriedad de que los contratos de alquiler se formalicen por escrito.
- Subida del IVA de los pisos turísticos del 10% al 21% (el tipo general, frente al reducido actual).
- Bonificaciones fiscales en el IRPF para los propietarios que no suban el precio del alquiler o que faciliten la disponibilidad de vivienda. Este es el punto más disputado dentro de la propia coalición: Podemos ya ha adelantado que no apoyará un decreto que incluya beneficios fiscales para arrendadores.
- Medidas de agilización administrativa para movilizar vivienda asequible.
No se ha confirmado si el decreto incluirá también una moratoria de desahucios, como sí ocurrió con el RDL 8/2026.
En qué se diferencia del RDL 8/2026 que decayó en abril
| RDL 8/2026 (marzo 2026, derogado) | Nuevo decreto (julio 2026) | |
|---|---|---|
| Duración de la prórroga | 2 años | 2 años |
| Contratos cubiertos | Vencimiento entre 22/03/2026 y 31/12/2027 | Vencimiento antes del 30/06/2028 |
| Tope a la actualización de renta | 2% (gran tenedor) / negociado con tope del 2% (pequeño tenedor) | Pendiente de confirmar en el texto definitivo |
| Alquiler de temporada y habitaciones | No regulado | Sí, nueva regulación |
| Contrato por escrito | No exigido expresamente | Obligatorio |
| IVA vivienda turística | 10% | 21% |
| Incentivos fiscales a propietarios | No incluidos | Bonificaciones IRPF si no suben el precio |
Repetir la prórroga por decreto-ley genera dudas jurídicas entre varios catedráticos de derecho civil y administrativo, que apuntan a que una medida ya rechazada por el Congreso necesita una justificación reforzada de «extraordinaria y urgente necesidad» para volver a aprobarse por esta vía. El Gobierno confía en que el paquete más amplio —con medidas fiscales y de vivienda turística— le dé el apoyo parlamentario que le faltó en abril, especialmente de Junts y el PNV.
Calendario prórroga del alquiler 2026
- 22 de julio de 2026 — PSOE y Sumar anuncian el acuerdo político.
- 28 de julio de 2026 (previsto) — Aprobación en Consejo de Ministros.
- 29 de julio de 2026 (previsto) — Publicación en el BOE y entrada en vigor.
- En los 30 días siguientes — El Congreso de los Diputados debe convalidar el decreto. Si no lo hace —como ocurrió con el RDL 8/2026 el pasado abril—, el decreto decae y deja de aplicarse desde ese momento.
Como ya pasó con el decreto anterior, la validez de una prórroga solicitada durante la vigencia del decreto no depende de si el Congreso lo convalida después, sino de si la solicitud cumplía los requisitos en el momento de formularse. Ese fue precisamente el criterio que aplicamos en la guía sobre el RDL 8/2026, y previsiblemente será el mismo si el nuevo decreto corre la misma suerte.
Qué hacer si eres propietario mientras el decreto no está aprobado
Con el texto todavía sin publicar, lo más prudente es:
- No dar por hecho ningún detalle del decreto hasta que se publique en el BOE. Los anuncios políticos no tienen valor jurídico; el texto puede cambiar hasta el último momento en la negociación con Junts y el PNV.
- Si recibes ya una solicitud de prórroga citando este decreto, pide que se formalice de forma fehaciente (burofax, correo certificado) y verifica la fecha exacta del vencimiento de tu contrato antes de responder.
- Si tu contrato termina en las próximas semanas, no tomes decisiones irreversibles (como firmar ya con un nuevo inquilino) sin conocer el alcance definitivo de la prórroga.
- No envíes el preaviso de no renovación con antelación de más de la exigida legalmente (el mínimo son 4 meses antes del vencimiento, según el artículo 9.1 LAU) mientras este decreto siga en vigor sin convalidar. Como explicamos en nuestra guía sobre el RDL 8/2026 derogado, una solicitud de prórroga extraordinaria del inquilino solo era jurídicamente válida si el contrato ya estaba en situación de finalizar su prórroga obligatoria — y eso exigía, precisamente, que el propietario hubiera comunicado antes su voluntad de no renovar. Enviar ese preaviso antes de lo necesario, con el decreto todavía en vigor, es lo que le da al inquilino la base para solicitar la prórroga extraordinaria con garantías de que su solicitud siga siendo válida aunque el decreto acabe decayendo sin convalidarse, como ya ocurrió con el RDL 8/2026. Cuanto más te ciñas al plazo mínimo legal, menor es la ventana en la que esto puede ocurrir.
Actualizaremos esta guía en cuanto el Consejo de Ministros apruebe el texto y, con más detalle legal, cuando se publique en el BOE.
Preguntas frecuentes
¿Ya está aprobada la nueva prórroga del alquiler?
No. A 22 de julio de 2026 es un acuerdo político entre PSOE y Sumar. Falta su aprobación en Consejo de Ministros (prevista el 28 de julio) y su publicación en el BOE.
¿Hasta cuándo cubre la nueva prórroga?
Según lo pactado, a los contratos que venzan antes del 30 de junio de 2028, dos años más que el corte del decreto anterior (31 de diciembre de 2027).
¿Puede volver a decaer como el RDL 8/2026?
Sí. Un Real Decreto-ley entra en vigor al publicarse en el BOE, pero el Congreso debe convalidarlo en 30 días. Si no lo convalida, pierde su vigencia, igual que ocurrió en abril con el RDL 8/2026.
¿Afecta esto a las zonas tensionadas?
No directamente. Las obligaciones de la Ley de Vivienda de 2023 para zonas tensionadas —límite de precio, prórrogas ordinarias— son independientes de este decreto. Puedes ver el detalle en nuestra guía sobre zonas tensionadas del alquiler.
¿Rentuos gestiona contratos afectados por este tipo de medidas?
Sí. El servicio de alquiler garantizado de Rentuos está disponible en Madrid y Barcelona y se adapta al marco regulatorio vigente en cada momento, incluyendo los cambios normativos como este. Rentuos actúa como arrendatario único y gestiona íntegramente la relación con el inquilino, incluidas las prórrogas y actualizaciones de renta.
Última revisión: 23 de julio de 2026
