Última revisión: 16 de octubre de 2026
La respuesta corta: un 2% como máximo. Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si no pactáis una subida nueva, la actualización anual no puede superar ese porcentaje. Y si la renta está por encima del límite que marca el índice de referencia de precios, ese año no sube nada. Con acuerdo expreso del inquilino, el techo es el último IRAV publicado por el INE (2,54% en septiembre de 2026). Ese techo vale ahora para todos los contratos de vivienda, también los firmados antes de mayo de 2023, y sin cláusula de actualización en el contrato la renta no se mueve.
Tabla de contenidos
Qué índice determina cuánto puede subir el alquiler de tu piso
Desde el 1 de enero de 2025, la renta de los contratos de vivienda habitual firmados después del 26 de mayo de 2023 se actualiza con el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda), no con el IPC general. Lo publica el INE cada mes, y actúa como límite máximo de la subida anual — aunque el contrato mencione literalmente «IPC» como índice de actualización. El Real Decreto-ley 29/2026 ha extendido ese techo a los contratos anteriores a la Ley de Vivienda (artículo 18.1 de la LAU y disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023).
El INE lo calcula como el menor de tres valores: el IPC general, el IPC subyacente y una tasa que rebaja a la mitad la inflación que pasa del 2%. Por eso nunca supera al IPC general.
Hay una condición previa que el decreto deja por escrito: la actualización tiene que estar pactada. Sin cláusula en el contrato, la renta no se toca. Cuando la cláusula existe pero no concreta el índice, se usa el IRAV.
Cuánto es exactamente ese límite en 2026
El último IRAV publicado por el INE es el de septiembre de 2026: 2,54% (publicado el 14 de octubre de 2026), con un IPC general del 4,9% ese mismo mes. Con 1.000 €/mes de renta, el IRAV permitiría subir hasta 1.025,40 €. Pero en las actualizaciones que tocan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 manda el decreto: sin un nuevo pacto, la renta se queda como mucho en 1.020 €.
| Tu caso | Actualización hasta el 7/10/2026 | Actualización entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027 |
|---|---|---|
| Renta por debajo del índice de referencia, sin nuevo pacto | Hasta el IRAV | Hasta el 2% |
| Renta por debajo del índice, con nuevo pacto expreso | Hasta el IRAV | Lo pactado, sin pasar del IRAV |
| Renta por encima del índice de referencia | Hasta el IRAV | 0%: no hay subida |
| Contrato firmado antes del 26/05/2023 | Lo pactado, normalmente el IPC | Las mismas reglas de arriba, con el IRAV como techo |
| Contrato sin cláusula de actualización | Sin subida | Sin subida |
El índice de referencia es el del sistema estatal de precios del Ministerio de Vivienda, que da un rango de precio para cada vivienda. Para saber si tu renta lo supera, consulta la calculadora del Ministerio con los datos catastrales del piso.
El IRAV de cada mes
El IRAV cambia cada mes. En la revisión se usa el último publicado en la fecha en que se actualiza el contrato, como dice el artículo 18.1 de la LAU. Esta es la serie desde que el índice se aplica, en enero de 2025:
| Mes | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Enero | 2,19% | 2,14% |
| Febrero | 2,08% | 2,16% |
| Marzo | 1,98% | 2,47% |
| Abril | 2,09% | 2,40% |
| Mayo | 1,99% | 2,48% |
| Junio | 2,10% | 2,44% |
| Julio | 2,15% | 2,49% |
| Agosto | 2,19% | 2,47% |
| Septiembre | 2,22% | 2,54% |
| Octubre | 2,25% | — |
| Noviembre | 2,29% | — |
| Diciembre | 2,32% | — |
El INE publica cada dato a mediados del mes siguiente, el mismo día que el IPC. El de agosto salió el 15 de septiembre y el de septiembre, el 14 de octubre. El de octubre llegará a mediados de noviembre.
Cuándo puedes aplicar la subida
Una vez al año, al cumplirse cada anualidad del contrato, y solo si el contrato tiene cláusula de actualización. La renta nueva se cobra a partir del mes siguiente a aquel en que se la comuniques al inquilino por escrito, con el porcentaje aplicado (artículo 18.2 de la LAU).
Si te retrasas, la subida no se recupera hacia atrás. Los meses anteriores a la comunicación se quedan con la renta antigua.
Qué pasa si el inquilino no acepta subir más del 2%
Hasta el 31 de diciembre de 2027, el inquilino no tiene que aceptar nada por encima del 2%. Sin un acuerdo nuevo, la renta sube como mucho ese 2%, y nada si ya supera el índice de referencia de precios. Para llegar al IRAV hace falta un pacto expreso, y lo prudente es dejarlo por escrito y firmado por los dos.
La subida que sí te corresponde se comunica también por escrito, con el porcentaje y la renta resultante. Para calcular la nueva renta paso a paso sirve la misma fórmula, con el 2% o con el IRAV pactado.
IRAV e índice de referencia de precios: no son lo mismo
Son dos cosas distintas aunque el nombre se parezca. El IRAV es un porcentaje: limita cuánto sube cada año la renta de un contrato ya firmado. El otro, en cambio, fija para cada piso un rango en euros por metro cuadrado y pone techo a la renta de los contratos nuevos en zonas tensionadas. Hasta finales de 2027 decide además si hay subida: una renta que lo supera no se actualiza.
Qué pasó con los topes del 2% y el 3%
Los topes del 2% y del 3% que aparecen en noticias antiguas fueron medidas transitorias contra la inflación de 2022. El del 2% rigió de abril de 2022 a diciembre de 2023, y el del 3%, durante 2024.
Ese índice permanente es el IRAV, en vigor desde enero de 2025, y durante 2025 y buena parte de 2026 fue el único límite. El Real Decreto-ley 29/2026 ha recuperado un tope fijo: en las actualizaciones que vencen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la subida sin nuevo acuerdo no puede pasar del 2%, y no hay ninguna si la renta supera el índice de referencia (disposición final sexta). Con el IRAV en torno al 2,5%, ese 2% es hoy el límite real de casi todas las revisiones.
Si tu contrato es anterior a mayo de 2023
Si tu contrato se firmó antes del 26 de mayo de 2023, el límite lo sigue marcando lo pactado en el contrato — normalmente el IPC general, siempre que exista una cláusula de revisión. La diferencia es que, desde el 8 de octubre de 2026, la subida resultante no puede superar el IRAV. Con el IPC por encima del IRAV, eso recorta la actualización de muchos contratos antiguos. Hasta finales de 2027 les alcanzan además el 2% sin nuevo pacto y el 0% por encima del índice de referencia.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir mi alquiler si mi contrato es de 2024 o posterior?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, si no pactáis una nueva subida, como mucho un 2%, y nada si la renta supera el índice de referencia de precios. Con acuerdo expreso del inquilino, hasta el último IRAV publicado en la fecha de revisión (2,54% en septiembre de 2026).
¿Sigue existiendo el tope del 2% o del 3%?
El del 3% no: era de 2024. El del 2% ha vuelto. El Real Decreto-ley 29/2026 lo fija para las actualizaciones sin nuevo pacto que venzan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
¿Puede el propietario subir más del IRAV si lo negocia con el inquilino?
No. En los contratos de vivienda el IRAV es el límite máximo de la actualización anual, también en los firmados antes de mayo de 2023 desde el 8 de octubre de 2026. Solo en locales y oficinas rige lo pactado.
¿Cuándo sale el IRAV de cada mes?
A mediados del mes siguiente, el mismo día que el IPC. El IRAV de septiembre de 2026 (2,54%) se publicó el 14 de octubre, y el de octubre saldrá a mediados de noviembre. En la revisión se usa el último publicado en la fecha de actualización del contrato.
