Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) o Pública (VPP) tienen ciertas limitaciones a la hora ser puestas a la venta o en alquiler. Una de ellas es el precio máximo que se puede pedir por la renta mensual. Es importante calcular bien este importe, así como cumplir el resto de requisitos establecidos por la ley, para evitar recibir una multa por parte de la Administración.
Es por ello que a continuación vamos a explicar paso a paso cómo calcular el precio máximo del alquiler de una VPO/VPP. Lo ejemplificaremos con una vivienda en la Comunidad de Madrid, si bien los pasos a seguir son muy similares en el resto de Comunidades, adaptándolos a lo que diga la legislación autonómica correspondiente.
Tabla de Contenidos
Paso 1: confirmar si la vivienda está sujeta a restricciones
Antes incluso de validar si existe alguna limitación en cuanto al precio del alquiler, es necesario confirmar que la vivienda se puede alquilar. Para ello hay que tener en cuenta que deben haber pasado como mínimo diez años desde la compra de una VPO/VPP para poder alquilarla. Si no ha transcurrido ese plazo, sería necesario una autorización previa por parte de la Administración. Para obtener esta autorización es necesario conocer qué excepciones contempla la ley autonómica, ya que en muchos casos permite alquilar o vender la VPO si se han dado ciertas causas sobrevenidas (pérdida de trabajo, crecimiento de la unidad familiar, ser víctima de violencia de género, etc.).
Asumiendo que la vivienda sí se pueda alquilar, hay que saber si se puede hacer libremente a cualquier precio o ha de estar sujeta a unas limitaciones. Para ello es necesario referirse a lo establecido por la legislación autonómica. Por regla general, han de haber pasado 30 años desde que la vivienda fuera calificada como de protección pública para que pase a ser considerada como libre. Mientras tanto, el alquiler de la misma ha de estar sujeta a unos precios máximos, así como a otras restricciones que pasamos a detallar.
Paso 2: conocer los precios máximos a tener en cuenta
Según el Índice de Precios de Alquiler de Vivienda del INE (2025), las viviendas con algún tipo de protección oficial (VPO) en zonas declaradas como de mercado tensionado mantienen un precio medio regulado que puede ser hasta un 30% inferior al del mercado libre, pero su cálculo debe ajustarse estrictamente a los módulos aprobados por la comunidad autónoma correspondiente. El Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible advierte que las multas por alquilar una VPO por encima del precio máximo legal pueden oscilar entre 3.000 y 9.000 euros, clasificándose como una infracción grave que además conlleva la obligación de devolver las cantidades cobradas de más al inquilino.
Para conocer las restricciones a las que está sujeta la vivienda y poder calcular el precio máximo del alquiler de una VPO, necesitamos conocer el régimen jurídico que le aplica. Para ello tenemos que consultar el expediente de calificación definitiva como VPO/VPP. En caso de haberlo perdido, podemos solicitarlo en la oficina autonómica encargada de la vivienda. Actualmente se puede hacer ese tipo de consultas sin necesidad de acudir presencialmente. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, ofrecen ese servicio de una manera muy ágil a través de correo electrónico escribiendo a oficinavivienda@madrid.org.
Mostramos, a continuación, un ejemplo de calificación definitiva de una Vivienda de Protección Pública. En él se puede leer la legislación aplicable en el momento en el que se inició el expediente. Esa legislación es la que determina el precio máximo del alquiler mientras la vivienda no sea considerada como libre.
En concreto, la legislación fija el porcentaje de rentabilidad anual del alquiler sobre el Precio Máximo Legal de Venta (PMLV) de la vivienda. Vamos por partes:
- Toda vivienda protegida tiene un PMLV establecido en el mismo expediente de calificación definitiva. El PMLV es el resultado a su vez de multiplicar la superficie útil de la vivienda y sus anejos incluidos en la escritura por el precio máximo de venta por metro cuadrado establecido por la legislación autonómica para el municipio donde esté ubicado el inmueble
- El tipo de vivienda y la legislación aplicable indican el porcentaje por el que multiplicar ese PMLV que será lo que podamos establecer como renta anual al inicio del contrato. Estos son los porcentajes aplicables a la Comunidad de Madrid
| Tipo de vivienda | Porcentaje |
| VPO – Régimen General | 5,5% |
| VPO – Régimen Especial | 5,5% |
| VPP – Decreto 11/2005 y anteriores | 5,5% |
| VPP – Decreto 74/2009 | 5,5% |
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Paso 3: calcular el precio máximo del alquiler de una VPO
Como acabamos de ver, primero tenemos que calcular el Precio Máximo Legal de Venta (PMLV) de la vivienda y sus anejos según su superficie útil y el precio máximo de venta por metro cuadrado establecido en la calificación definitiva de VPO/VPP. En lo que respecta a los anejos -aplicando la normativa de la Comunidad de Madrid- se pueden considerar como máximo 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero y 25 metros cuadrados de superficie útil de cada plaza de garaje, con independencia de que su superficie real sea mayor.
Una vez hayamos calculado el PMLV, para calcular la renta máxima anual, tenemos que multiplicarlo por el porcentaje que dicte la normativa. En este ejemplo se debería multiplicar por el 5,5% establecido en el Decreto 11/2005.
El precio máximo del alquiler de una VPO se calcularía, por lo tanto, de la siguiente manera:
Ejemplo práctico de cálculo de precio de alquiler VPP
Para calcular la renta máxima de una VPP de Madrid ciudad con calificación definitiva en julio de 2004, será de aplicación el Real Decreto 11/2001, que marcó un precio de venta máximo de:
- Vivienda: 2.450 €/m²
- Garaje y trastero: 1.470 €/m²
Ese mismo Real Decreto estableció que el precio anual del alquiler sería del 7% del precio de venta (Órdenes posteriores como la de 15/02/2024 descendieron ese porcentaje al 5,5%). Eso implica que el alquiler mensual máximo para esa vivienda quedaría en:
- Vivienda: 11,23 €/m²
- Garaje y trastero: 6,74 €/m²
Una vez tenemos claro el precio por metro cuadrado, falta multiplicar esos importes por la superficie útil, para lo que se deberá recurrir a la publicada en la calificación definitiva, con los máximos que establezca el Real Decreto. Por ejemplo, en este caso se establecía una superficie máxima computable de 25 m² para garajes y 8 m² para trasteros. Máximos que no aplicarían en este caso donde las superficies eran:
- Vivienda: 82,74 m²
- Garaje 1: 23,00 m²
- Garaje 2: 23,00 m²
- Trastero: 7,40 m²
Atendiendo a estos importes y superficies, la renta máxima posible para el alquiler de este inmueble sería de 1.289,09 euros al mes, resultado de sumar las rentas máximas de cada inmueble:
- Vivienda: 11,23 €/m² x 82,74 m² = 929,17 €
- Garaje 1: 6,74 €/m² x 23,00 m² = 155,02 €
- Garaje 2: 6,74 €/m² x 23,00 m² = 155,02 €
- Trastero: 6,74 €/m² x 7,40 m² = 49,88 €
Importe al que se podrán sumar los gastos ordinarios de comunidad y el IBI de la vivienda y los anejos, así como los aumentos anuales que legalmente estén permitidos.
¿Qué más hay que tener en cuenta a la hora de fijar la mensualidad máxima?
Pasamos a enumerarlas:
- Lo primero de todo es ser consciente que la ley no permite alquilar sólo una parte de los inmuebles incluidos en la escritura de compraventa. No se puede, por ejemplo excluir anejos como el trastero o el garaje, ya que forman parte de la misma finca registral. Por lo que el contrato y la renta máxima han de tener en cuenta las superficies y precios máximos de todos los elementos.
- Lo segundo a tener en cuenta es que estos precios se tratan de rentas iniciales. Por lo tanto, podrá aplicárseles anualmente la actualización correspondiente si así se establece en el contrato de alquiler según el IPC -para contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda- o mediante el IRAV para contratos posteriores a mayo de 2023-.
- Finalmente, hay que considerar que la ley permite repercutir en la mensualidad los gastos de Comunidad de Propietarios e IBI. De ser así, debe constar en el contrato, expresando la cuantía de dichos gastos, de manera diferenciada con respecto al importe de la renta de alquiler. Cualquier otra cantidad, derramas o gastos extras serán por cuenta del propietario.
Otras restricciones a tener en cuenta al alquilar una VPO
Existen varias restricciones que han de ser tenidas en cuenta más allá de asegurarse que cumplimos con el precio máximo del alquiler de una VPO. El incumplimiento de las mismas también serán causa de apertura de un expediente sancionador con la correspondiente multa. Entre ellas cabe destacar:
- La ley sólo permite alquiler viviendas bajo el régimen de protección VPO/VPP a personas físicas. No es posible por lo tanto alquilar a una empresa para sus empleados.
- El contrato de alquiler a realizar ha de ser de vivienda habitual a 5 años al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La ley establece que las VPO/VPP deben destinarse a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales, sin que en ningún caso puedan dedicarse a segunda residencia o cualquier otro uso (turístico, oficina, etc.).
- Anexo al contrato. Anexo con cláusulas obligatorias que debe incorporarse al contrato de arrendamiento que se formalice, debiendo ser firmado por las dos partes contratantes, a efectos de tener por incorporadas dichas cláusulas.
- Depósito de fianza. Tras la firma del contrato, se deberá realizar el depósito de fianza -una mensualidad de renta que el arrendatario le facilitará en el momento de la firma- en Madrid en la Agencia de Vivienda Social, sita en calle Basílica, 23. Podrá realizar este trámite de forma telemática, siguiendo las pautas del documento sobre este particular que se le adjunta.
- Certificado energético. Desde el 1 de junio de 2013 es necesario que el propietario de la vivienda entregue al inquilino copia de la Etiqueta de Eficiencia Energética del inmueble.
- Visado. Formalizado el contrato de arrendamiento y depositada la fianza, se tendrá que solicitar, en el plazo de diez días hábiles desde la firma del contrato, el visado de este último. Para iniciar el procedimiento de visado deberá cumplimentar la solicitud que se aporta, así como adjuntar a la misma la documentación que en la propia solicitud se relaciona y que se corresponda con su supuesto.
Deja la gestión del alquiler en manos de profesionales y despreocúpate
El alquiler es de por sí una actividad compleja, sujeta a frecuentes cambios normativos, debido a su creciente importancia política, económica y social. En el caso de las VPO la complejidad normativa es mucho mayor, a lo que hay sumar un régimen sancionador con elevadas multas en caso de incumplimiento de alguno de sus numerosos requisitos.
En Rentuos contamos con un equipo de profesionales especializados en alquileres, que estarán encantados de ayudarte con el alquiler de tu vivienda de protección oficial o pública. Además, podrás disfrutar de nuestro servicio de gestión de alquileres para que no tengas que preocuparte por ningún trámite más de tu vivienda arrendada con la garantía de que cobrarás la renta el día 1 de cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar mi VPO antes de que pasen 10 años desde la compra?
En principio no, pero hay excepciones. La norma general exige que hayan transcurrido al menos 10 años desde la compra antes de poder alquilar una VPO sin autorización previa. Si concurren causas sobrevenidas —pérdida de empleo, crecimiento de la unidad familiar o situación de violencia de género—, la legislación autonómica puede permitirlo con permiso de la Administración.
¿Qué pasa si alquilo mi VPO por encima del precio máximo permitido?
Es una infracción grave con consecuencias económicas directas. Dependiendo de la Comunidad Autónoma, las multas suelen oscilar entre 3.000 y 9.000 euros, y además estarías obligado a devolver al inquilino todo lo cobrado por encima del límite legal. El expediente sancionador lo abre la comunidad autónoma, que es quien vigila el cumplimiento.
¿Cuándo deja de estar sujeta mi VPO al precio máximo de alquiler?
Por regla general, cuando hayan pasado 30 años desde la calificación definitiva de la vivienda como protegida. A partir de ese momento pasa a considerarse vivienda libre y puedes fijar el precio sin restricciones. El plazo exacto lo marca la legislación de tu comunidad autónoma, así que conviene verificarlo en el expediente de calificación definitiva.
¿Puedo repercutir al inquilino los gastos de comunidad e IBI en una VPO?
Sí, la ley lo permite, pero con una condición: debe constar en el contrato de forma diferenciada respecto a la renta, indicando la cuantía concreta de cada gasto. Cualquier otro gasto adicional —derramas incluidas— corre por cuenta del propietario. Lo que no puedes hacer es incluirlos de forma encubierta en la renta para superar el precio máximo.
¿Puedo alquilar mi VPO a una empresa para sus empleados?
No. La ley exige que el inquilino sea una persona física y que la vivienda se destine a domicilio habitual y permanente. No está permitido alquilarla a empresas, ni usarla como segunda residencia, alquiler turístico u oficina. Incumplirlo puede abrir un expediente sancionador igual que superar el precio máximo. Si quieres asegurarte de que la gestión de tu VPO cumple todos estos requisitos, en Rentuos podemos ocuparnos sin compromiso.
Última revisión: 18 de junio de 2026
Una vez finalizado un contrato de arrendamiento, el nuevo arrendamiento a un nuevo inquilino ¿ qué renta inicial tendrá? La que se calcula según el PMLV aplicando el porcentaje correspondiente ( es decir la misma con la que empezó el primer inquilino), o se puede actualizar con el IPC de los años transcurridos desde la fijación del PMLV?
Hola María. Para un contrato nuevo, se ha de aplicar la Renta máxima inicial mensual según los cálculos explicados. Esto es, sin aplicar ningún IPC
Hola. Si eres el tercer comprador de una vivienda de VPO, debes esperar también los 5 años antes de vender o alquilar?
en caso de alquiler, cuál es el preció máximo.
Gracias
Buenas tardes, una pregunta tengo una vivienda en vpo desde 2012, me concedieron ayudas de subvencion de préstamo y otra por ayuda estatal. He estado empadronada desde 2012 hasta marzo de 2022 y ahora en 2024, estoy pensando en alquilarla, que trámites tendría que hacer, que pasaría sino aviso a la comunidad de Madrid aunque cumpla todos los requisitos?
Buenas tardes Lucía,
Lo primero de todo sería ver el nivel de protección establecido en la calificación definitiva de la vivienda. En función de la misma habría que calcular el precio máximo. Otros requisitos incluyen determinafas cláusulas a añadir al contrato o la necesidad de visado. Habría que valorar también la posibilidad de alquilarla si sigues disfrutando de un préstamo bonificado.
Nosotros realizamos todas esas gestiones con los pisos que administramos. En cualquier caso, siempre puedes consultar a la oficina de la vivienda (oficinavivienda@madrid.org), que es inusualmente ágil a la hora de contestar.
Un saludo