Las viviendas de protección oficial o de protección pública (VPO/VPP) son aquellas que se ofrecen a un precio inferior al de mercado, a personas con recursos económicos limitados, gracias a contar con subvenciones o ayudas de la administración pública.
En el primer semestre de 2023 se adquirieron 10.664 viviendas protegidas en España, según datos provisionales del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Esto supone un 15,7% menos que en el mismo periodo del año anterior. Valencia encabeza la lista de compra de viviendas de este tipo con 1.263 en la primera mitad de 2023, seguida por Madrid (1.158), Sevilla (673), Barcelona (603) y Alicante (600).
Si la quieres poner en alquiler a precio de mercado, deberá haber transcurrido un plazo concreto desde que se adquirió la vivienda para que esta pase a ser considerada vivienda libre. Este plazo puede estar indicado en las escrituras o en el certificado de calificación definitiva de la vivienda. Depende del régimen de protección, la Comunidad Autónoma y el año de concesión, el plazo de liberación puede variar entre los 10 y los 30 años. También es posible solicitar esta descalificación antes de que cumpla este periodo legal acudiendo a la administración competente de cada comunidad y presentando la documentación requerida.
¿Qué condiciones debe cumplir el alquiler de una vivienda protegida?
Si deseas poner en alquiler una vivienda antes de que finalice su plazo de protección, deberás cumplir determinados requisitos referidos al tipo de alquiler e inquilino, a trámites administrativos y al precio máximo.
Deberás alquilar la vivienda a una persona física, en ningún caso se puede alquilar a una persona jurídica. Asimismo, el uso debe ser como vivienda habitual quedando excluido el vacacional o uso diferente de vivienda (alquiler de temporada, oficina, etc.).
También es importante tener en cuenta que si se ha recibido alguna subvención o desgravación fiscal al acceder a la vivienda, ésta debe ser devuelta si no ha transcurrido el plazo legalmente establecido.
Alquilar el piso antes de su liberalización y sin autorización previa o visado posterior conlleva multas que pueden alcanzar hasta los 60.000 euros si se trata de una sanción de carácter grave.
¿Qué precio de alquiler se puede poner a una VPO?
Para determinar el precio de la renta máxima que podremos cobrar al inquilino por nuestra vivienda protegida, debemos tener en cuenta el régimen de protección de la vivienda y la normativa aplicable en el momento de la certificación de la misma. En función de estos parámetros se establece una renta por metro cuadrado de superficie útil tanto para la vivienda como para los anejos, que deberán ser alquilados inseparablemente. Esta renta suele ser un porcentaje del precio de venta máximo por metro cuadrado útil aplicable durante el período de protección. De cara a utilizar los valores de superficie útil, se deberá recurrir a los que figuren en la calificación definitiva, sin sobrepasar los máximos computables que establezca la ley aplicable.
La renta derivada de este cálculo no puede incrementarse porque el piso esté amueblado, sin embargo, sí es posible añadir los gastos de comunidad e IBI. En este sentido, también podemos aplicar las actualizaciones anuales autorizadas según la legislación vigente. Esto sería una subida del IPC limitada al 2% durante 2023 y al 3% en 2024.
Por último, pero no menos importante no olvidemos que, como en el resto de alquileres, es fundamental redactar un contrato y depositar la fianza legal -una mensualidad- en el organismo correspondiente de cada comunidad. En ciertas comunidades es obligatorio anexar ciertas cláusulas al contrato de alquiler, así como visarlo posteriormente en el organismo autónomo competente.
Ejemplo práctico:
Para calcular la renta máxima de una VPP de Madrid ciudad con calificación definitiva el julio de 2004, será de aplicación el Real Decreto 11/2001 que marcó un precio de venta máximo de:
- Vivienda: 1.940,48 €/m2
- Garaje y trastero: 1.164,29 €/m2
Ese mismo Real Decreto estableció que el precio anual del alquiler sería del 7% del precio de venta (decretos posteriores descendieron ese porcentaje al 5,5%). Eso implica que el alquiler mensual máximo para esa vivienda quedaría en:
- Vivienda: 11,32 €/m2
- Garaje y trastero: 6,79 €/m2
Una vez tenemos claro el precio por metro cuadrado, falta multiplicar esos importes por la superficie útil, para lo que se deberá recurrir a la publicada en la calificación definitiva, con los máximos que establezca el Real Decreto. Por ejemplo, en este caso se establecía una superficie máxima computable de 25m2 para garajes y 8m2 para trasteros. Máximos que no aplicarían en este caso donde las superficies eran:
- Vivienda: 82,74 m2
- Trastero: 7,40 m2
- Garaje 1: 23,00 m2
- Garaje 2: 23,00 m2
Atendiendo a estos importes y superficies, la renta máxima posible para el alquiler de este inmueble sería de 1.299,21 euros al mes. Importe al que se podrán sumar el IBI, los gastos ordinarios de Comunidad, así como los aumentos anuales que legalmente estén permitidos.
Poner en alquiler un piso VPO sin problemas
Alquilar una vivienda protegida entraña una serie de complicaciones adicionales. Requiere estar al tanto de la legislación aplicable a la vivienda en cuestión y realizar correctamente todas las gestiones.
Un error en el cálculo o en los trámites obligatorios puede acarrear importantes multas, por lo que es muy recomendable alquilar a través de una agencia especializada en alquileres como Rentuos.
