Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) o Pública (VPP) tienen ciertas limitaciones a la hora ser puestas a la venta o en alquiler. Una de ellas es el precio máximo que se puede pedir por la renta mensual. Es importante calcular bien este importe, así como cumplir el resto de requisitos establecidos por la ley, para evitar recibir una multa por parte de la Administración. Es por ello que a continuación vamos a explicar paso a paso cómo calcular el precio máximo del alquiler de una VPO/VPP. Lo ejemplificaremos con una vivienda en la Comunidad de Madrid, si bien los pasos a seguir son muy similares en el resto de Comunidades, adaptándolos a lo que diga la legislación autonómica correspondiente.
Paso 1: confirmar si la vivienda está sujeta a restricciones
Antes incluso de validar si existe alguna limitación en cuanto al precio del alquiler, es necesario confirmar que la vivienda se puede alquilar. Para ello hay que tener en cuenta que deben haber pasado como mínimo diez años desde la compra de una VPO/VPP para poder alquilarla. Si no ha transcurrido ese plazo, sería necesario una autorización previa por parte de la Administración. Para obtener esta autorización es necesario conocer qué excepciones contempla la ley autonómica, ya que en muchos casos permite alquilar o vender la VPO si se han dado ciertas causas sobrevenidas (pérdida de trabajo, crecimiento de la unidad familiar, ser víctima de violencia de género, etc).
Asumiendo que la vivienda sí se pueda alquilar, hay que saber si se puede hacer libremente a cualquier precio o ha de estar sujeta a unas limitaciones. Para ello es necesario referirse a lo establecido por la legislación autonómica. Por regla general, han de haber pasado 30 años desde que la vivienda fuera calificada como de protección pública para que pase a ser considerada como libre. Mientras tanto, el alquiler de la misma ha de estar sujeta a unos precios máximos, así como a otras restricciones que pasamos a detallar.
Paso 2: conocer los precios máximos a tener en cuenta
Para conocer las restricciones a las que está sujeta la vivienda y poder calcular el precio máximo del alquiler de una vpo, necesitamos conocer el régimen jurídico que le aplica. Para ello tenemos que consultar el expediente de calificación definitiva como VPO/VPP. En caso de haberlo perdido, podemos solicitarlo en la oficina autonómica encargada de la vivienda. Actualmente se puede hacer ese tipo de consultas sin necesidad de acudir presencialmente. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, ofrecen ese servicio de una manera muy ágil a través de correo electrónico escribiendo a oficinavivienda@madrid.org.
Mostramos a continuación un ejemplo de calificación definitiva de una Vivienda de Protección Pública. En él, como se puede leer, la legislación aplicable en el momento en el que se inició el expediente. Esa legislación es la que determina el precio máximo del alquiler mientras la vivienda no sea considerada como libre.
En concreto, la legislación fija el porcentaje de rentabilidad anual del alquiler sobre el Precio Máximo Legal de Venta (PMLV) de la vivienda. Vamos por partes:
- Toda vivienda protegida tiene un PMLV establecido en el mismo expediente de calificación definitiva. El PMLV es el resultado a su vez de multiplicar la superficie útil de la vivienda y sus anejos incluidos en la escritura por el precio máximo de venta por metro cuadrado establecido por la legislación autonómica para el municipio donde esté ubicado el inmueble
- El tipo de vivienda y la legislación aplicable indican el porcentaje por el que multiplicar ese PMLV que será lo que podamos establecer como renta anual al inicio del contrato. Estos son los porcentajes aplicables a la Comunidad de Madrid
| Tipo de vivienda | Porcentaje |
| VPO – Régimen General | 7% |
| VPO – Régimen Especial | 5% |
| VPP – Decreto 11/2001 | 7% |
| VPP – Decreto 11/2005 (contratos anteriores al 1/04/2008) | 7% |
| VPP – Decreto 11/2005 (contratos a partir del 1/04/2008) | 5,5% |
| VPP – Decreto 74/2009 | 5,5% |
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Paso 3: calcular el precio máximo del alquiler de una VPO
Como acabamos de ver, primero tenemos que calcular el Precio Máximo Legal de Venta (PMLV) de la vivienda y sus anejos según su superficie útil y el precio máximo de venta por metro cuadrado establecido en la calificación definitiva de VPO/VPP. En lo que respecta a los anejos -aplicando la normativa de la Comunidad de Madrid- se pueden considerar como máximo 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero y 25 metros cuadrados de superficie útil de cada plaza de garaje, con independencia de que su superficie real sea mayor.
Una vez hayamos calculado el PMLV, para calcular la renta máxima anual, tenemos que multiplicarlo por el porcentaje que dicte la normativa. En este ejemplo se debería multiplicar por el 7% establecido en el Decreto 11/2001.
El precio máximo del alquiler de una VPO se calcularía por lo tanto de la siguiente manera:
¿Qué más hay que tener en cuenta a la hora de fijar la mensualidad máxima?
Pasamos a enumerarlas:
- Lo primero de todo es ser consciente que la ley no permite alquilar sólo una parte de los inmuebles incluidos en la escritura de compraventa. No se puede por ejemplo excluir anejos como el trastero o el garaje, ya que forman parte de la misma finca registral. Por lo que el contrato y la renta máxima han de tener en cuenta las superficies y precios máximos de todos los elementos.
- Lo segundo a tener en cuenta es que estos precios se tratan de rentas iniciales. Por lo tanto, podrá aplicárseles anualmente la actualización correspondiente según el IPC si así se establece en el contrato de alquiler
- Finalmente hay que considerar que la ley permite repercutir en la mensualidad los gastos de Comunidad de Propietarios e IBI. De ser así, debe constar en el contrato, expresando la cuantía de dichos gastos, de manera diferenciada con respecto al importe de la renta de alquiler. Cualquier otra cantidad, derramas o gastos extras serán por cuenta del propietario.
Otras restricciones a tener en cuenta al alquilar una VPO
Existen varias restricciones que han de ser tenidas en cuenta más allá de asegurarse que cumplimos con el precio máximo del alquiler de una VPO. El incumplimiento de las mismas también serán causa de apertura de un expediente sancionador con la correspondiente multa. Entre ellas cabe destacar:
- La ley sólo permite alquiler viviendas bajo el régimen de protección VPO/VPP a personas físicas. No es posible por lo tanto alquilar a una empresa para sus empleados.
- El contrato de alquiler a realizar ha de ser de vivienda habitual a 5 años al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La ley establece que las VPO/VPP deben destinarse a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales, sin que en ningún caso puedan dedicarse a segunda residencia o cualquier otro uso (turístico, oficina, etc).
- Anexo al contrato. Anexo con cláusulas obligatorias que debe incorporarse al contrato de arrendamiento que se formalice, debiendo ser firmado por las dos partes contratantes, a efectos de tener por incorporadas dichas cláusulas.
- Depósito de fianza: Tras la firma del contrato, deberá realizar el depósito de fianza -una mensualidad de renta que el arrendatario le facilitará en el momento de la firma- en la Agencia de Vivienda Social, sita en calle Basílica, 23. Podrá realizar este trámite de forma telemática, siguiendo las pautas del documento sobre este particular que se le adjunta.
- Certificado energético. Desde el 1 de junio de 2013 es necesario que el propietario de la vivienda entregue al inquilino copia de la Etiqueta de Eficiencia Energética del inmueble.
- Visado. Formalizado el contrato de arrendamiento y depositada la fianza, tendrá que solicitar, en el plazo de diez días hábiles desde la firma del contrato, el visado de este último. Para iniciar el procedimiento de visado deberá cumplimentar la solicitud que se aporta, así como adjuntar a la misma la documentación que en la propia solicitud se relaciona y que se corresponda con su supuesto
Encarga a un especialista la gestión del alquiler y despreocúpate
El alquiler es de por sí una actividad compleja, sujeta a frecuentes cambios normativos, debido a su creciente importancia política, económica y social. En el caso de las VPO la complejidad normativa es mucho mayor, a lo que hay sumar un régimen sancionador con elevadas multas en caso de incumplimiento de alguno de sus numerosos requisitos.
En Rentuos contamos con un equipo de profesionales especializados en alquileres, que estarán encantados de ayudarte con el alquiler de tu vivienda de protección oficial o pública. Además, podrás disfrutar de nuestro servicio de gestión de alquileres para que no tengas que preocuparte por ningún trámite más de tu vivienda arrendada con la garantía de que cobrarás la renta el día 1 de cada mes.
Una vez finalizado un contrato de arrendamiento, el nuevo arrendamiento a un nuevo inquilino ¿ qué renta inicial tendrá? La que se calcula según el PMLV aplicando el porcentaje correspondiente ( es decir la misma con la que empezó el primer inquilino), o se puede actualizar con el IPC de los años transcurridos desde la fijación del PMLV?
Hola María. Para un contrato nuevo, se ha de aplicar la Renta máxima inicial mensual según los cálculos explicados. Esto es, sin aplicar ningún IPC
Hola. Si eres el tercer comprador de una vivienda de VPO, debes esperar también los 5 años antes de vender o alquilar?
en caso de alquiler, cuál es el preció máximo.
Gracias
Buenas tardes, una pregunta tengo una vivienda en vpo desde 2012, me concedieron ayudas de subvencion de préstamo y otra por ayuda estatal. He estado empadronada desde 2012 hasta marzo de 2022 y ahora en 2024, estoy pensando en alquilarla, que trámites tendría que hacer, que pasaría sino aviso a la comunidad de Madrid aunque cumpla todos los requisitos?
Buenas tardes Lucía,
Lo primero de todo sería ver el nivel de protección establecido en la calificación definitiva de la vivienda. En función de la misma habría que calcular el precio máximo. Otros requisitos incluyen determinafas cláusulas a añadir al contrato o la necesidad de visado. Habría que valorar también la posibilidad de alquilarla si sigues disfrutando de un préstamo bonificado.
Nosotros realizamos todas esas gestiones con los pisos que administramos. En cualquier caso, siempre puedes consultar a la oficina de la vivienda (oficinavivienda@madrid.org), que es inusualmente ágil a la hora de contestar.
Un saludo