Tanto propietarios como inquilinos y agentes inmobiliarios deben estar al día de los cambios normativos que afectan a los alquileres. La Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2023 ha introducido una novedad importante respecto a los honorarios de agencia que se repercutían tradicionalmente a los inquilinos:
“Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.
Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Esto supone un giro de 360º ya que desde ese momento el propietario es el responsable directo de este gasto cuando se trata de alquileres de vivienda habitual. Esto no aplica a los alquileres no sujetos al Título II de Ley de Arrendamientos Urbanos como son el alquiler por temporadas o de oficinas.
Este cambio normativo está en línea con la legislación de países de nuestro entorno como Reino Unido, Alemania o Francia que, en los últimos años, han obligado a los propietarios a asumir todo o gran parte de dichos honorarios. Se trata de un cambio que debería tener un impacto positivo en la competencia, ya que hasta ahora las agencias no tenían apenas incentivos a optimizar sus costes, dado que el que contrataba el servicio (el propietario) no era el que lo pagaba y, por lo tanto, no valoraba ningún esfuerzo hecho en ese sentido.
Facua advierte
Como expertos en la gestión de alquileres somos conscientes de que durante estos meses ha habido algo de confusión, así como prácticas contrarias a la ley. En este sentido, FACUA-Consumidores en Acción ha alertado de que cuatro de cada diez inmobiliarias analizadas estaban incumpliendo esta prohibición y cobraban honorarios a los inquilinos. La investigación se llevó a cabo en 114 agencias en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Palma de Mallorca, Bilbao, Santiago de Compostela, Toledo, Salamanca, Valladolid y Zaragoza.
¿Cuánto son los honorarios de agencia?
Normalmente, los honorarios de agencia equivalen a una mensualidad de alquiler aunque hay zonas de España en las que se cobraba una cuota fija o el 10% de una anualidad del alquiler. No obstante, la asociación de consumidores insta a los usuarios que se hayan visto obligados a hacerse cargo de cualquier honorario de agencia -sea de la cantidad que sea- a que pidan factura o que lo paguen mediante una transferencia indicando el concepto para que una vez formalizado el contrato se dirijan a la inmobiliaria para solicitar el reembolso.
¿Cómo se ocultan los honorarios de agencia?
Varias de esas inmobiliarias disfrazan sus gastos de formalización del contrato bajo otros servicios que, hasta ahora, o bien no ofrecían o no cobraban por ellos. Por ejemplo:
Honorarios por búsqueda de inmueble
Algunas de las agencias arriba mencionadas hacen firmar al inquilino un contrato de prestación de servicios para ayudarle a buscar una vivienda. Curiosamente, se trata de una firma que en muchos casos se pide después de haber visitado la vivienda que se quiere alquilar, por lo que dicho servicio de búsqueda y asesoramiento nunca se llega a realizar.
Servicios a los inquilinos
Otras agencias obligan a los inquilinos a contratar una serie de servicios ligados a la firma del contrato de alquiler. Dichos servicios pueden incluir el análisis de solvencia, el asesoramiento legal, la limpieza del inmueble o la gestión de suministros y presentación del ITP. Sin embargo, se trata de una contratación forzada ya que el inquilino no tiene la opción de hacerlos por su cuenta o contratar a otra empresa. Es por lo tanto una cláusula abusiva que limita la libre elección de los consumidores.
Ese tipo de prácticas pueden ser consideradas un fraude de ley. En concreto, el Código Civil establece “los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que hubieren tratado de eludir.”
¿Necesitas asesoramiento experto?
¿Qué puedo hacer si me cobran los honorarios de agencia siendo inquilino?
Si te has visto obligado a abonar algún tipo de honorarios supeditados a la firma de un contrato de alquiler de vivienda habitual tienes varias opciones no excluyentes:
- Reclamar a la agencia inmobiliaria la devolución de esos honorarios. Es preferible hacerlo durante los primeros 14 días tras la contratación, porque no sólo se podrá argumentar que son un fraude de ley, sino que además se puede ejercer a la opción de desistimiento que ofrece la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios. Esa reclamación es aconsejable que se haga por un medio fehaciente para poder utilizarlo posteriormente en un juicio si fuera necesario. Para ello, os dejamos a continuación un modelo de burofax para reclamar los gastos de agencia inmobiliaria por alquiler.
- Presentar queja o denuncia administrativa en diferentes organismos. Desde organizaciones de consumidores y usuarios como la OCU o FACUA, a organismos autonómicos responsables de vivienda o de protección de consumidores.
- Finalmente está la vía judicial, para la cual es conveniente intentar primero cualquiera de las otras dos vías, ya que en muchos casos estas agencias están aceptando la devolución de honorarios por vía extrajudicial con tal de evitar los daños reputacionales, así como costas judiciales que comportan la tercera vía.
¿Conoces alguna otra agencia que cobre honorarios a los inquilinos? Indícalo aquí
Al margen de las acciones extrajudiciales y judiciales arriba indicadas, si sabes de alguna otra agencia que incumpla el artículo 20 de la LAU, puedes escribir su nombre y dirección en los comentarios de este artículo, para así ir completando el trabajo de investigación de FACUA.
