Si tienes derechos compartidos sobre un inmueble, es normal que te preguntes si el usufructuario puede alquilar y cobrar las rentas, qué ocurre al terminar el usufructo o cómo repartir gastos de la comunidad, IBI y reparaciones. En este artículo resolvemos las dudas más frecuentes con enfoque práctico para usufructuarios de inmuebles en España.
Tabla de contenidos
¿Qué es el usufructo y la nuda propiedad?
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un bien. La nuda propiedad es la titularidad, sin uso ni disfrute del bien, mientras existe ese usufructo. Entender esta dualidad es clave para poner la vivienda en alquiler y evitar conflictos. En viviendas es habitual, en caso de fallecimiento de un cónyuge, que este deje en herencia a su pareja el usufructo de la vivienda y a los hijos la nuda propiedad.
Tipos de usufructo: usufructo vitalicio y usufructo temporal
En el alquiler de viviendas es clave distinguir entre usufructo temporal y usufructo vitalicio. El usufructo temporal se constituye por un plazo determinado (por ejemplo, 5, 10 ó 20 años) y permite al usufructuario usar la vivienda y percibir las rentas del alquiler durante ese periodo. Terminado el plazo, el disfrute revierte al nudo propietario. El usufructuario temporal no puede arrendar el bien que disfruta durante un plazo que exceda la duración del contrato de alquiler.
El usufructo vitalicio, en cambio, dura toda la vida del usufructuario. Mientras viva, puede arrendar la vivienda y cobrar la renta, y a su fallecimiento el nudo propietario recupera el pleno dominio.
Pensando en la gestión de una vivienda en alquiler, el usufructo temporal resulta útil cuando se quiere ceder el cobro de rentas por un tiempo sin transmitir la propiedad, mientras que el vitalicio es frecuente en planificaciones sucesorias para asegurar ingresos al cónyuge o a un familiar.
¿El usufructuario puede alquilar sin permiso del nudo propietario?
Sí. El usufructuario puede arrendar la vivienda y percibir las rentas mientras dure su derecho de uso, salvo que el título constitutivo del usufructo limite expresamente esa facultad. Por eso, si vas a alquilar, deja constancia en el contrato de alquiler de que el arrendador actúa “en calidad de usufructuario”. Esto aporta seguridad jurídica al inquilino, al nudo propietario y al propio usufructuario.
¿Quién firma y quién cobra las rentas?
Tanto la firma como el cobro de la renta son derechos de uso del inmueble y por lo tanto corresponden al usufructuario.
- Firma: el contrato de arrendamiento lo firma el usufructuario como arrendador. En caso de solicitud por parte del arrendatario, se puede adjuntar al contrato una nota simple registral o copia de la escritura donde conste el usufructo.
- Cobro: las rentas de alquiler corresponden al usufructuario durante la vigencia del usufructo.
Gastos y obligaciones del usufructuario, del nudo propietario y del inquilino
- Reparaciones: las pequeñas reparaciones, así como el mantenimiento de la vivienda es responsabilidad del inquilino, mientras que el resto de reparaciones ordinarias suelen imputarse al usufructuario. Las reparaciones extraordinarias o estructurales, son responsabilidad del nudo propietario. Aquí puedes leer en mayor detalle quién paga las reparaciones en un piso de alquiler.
- Comunidad: frente a la comunidad, el obligado es el nudo propietario. Si bien, en la constitución del usufructo puede pactarse que el usufructuario asuma los gastos ordinarios y el nudo propietario pagar las derramas extraordinarias.
- IBI: al contrario que con los gastos de comunidad, es el usufructuario quien normalmente asume el pago de esta tasa, que a su vez puede repercutir sobre el inquilino, si así se establece explícitamente en el contrato de arrendamiento.
- Suministros y seguros: es responsabilidad del inquilino abonar los suministros mientras la vivienda se encuentre arrendada, y del usufructuario el reto del tiempo. Igualmente es responsabilidad del usufructuario -aunque no es legalmente exigible en España- contratar un seguro de hogar que cubra el continente.
Nota para usufructos en Cataluña
En Cataluña, el Libro V del CCCat contiene reglas propias sobre gastos vinculados al usufructo. En todo caso, el arrendamiento de vivienda habitual se rige por la LAU.
¿Qué pasa con el alquiler si fallece el usufructuario?
Cuando el usufructo se extingue (por plazo, renuncia, consolidación o fallecimiento del usufructuario) el contrato firmado por el usufructuario también se resuelve.
Cómo recuperar la vivienda al terminar el usufructo
Una vez el usufructo finaliza, el nudo propietario adquiere el dominio completo de la vivienda. Sin embargo, la recuperación de la vivienda por parte del pleno propietario no es algo que ocurra de manera automática. Para ello, el propietario debe:
- Realizar una comunicación fehaciente al inquilino informando sobre la finalización del contrato de arrendamiento en cuanto seas conocedor de la extinción del usufructo.
- Estar en disposición de acreditar la extinción del usufructo, mediante certificado de defunción o escritura de cancelación.
- Entretanto, es recomendable que el propietario no acepte pago alguno por parte del inquilino porque de ello se podría deducir una aceptación tácita de renovación del arrendamiento.
Si, extinguido el usufructo, el propietario no actúa diligentemente, puede conformarse una nueva ocupación por tácita reconducción. Recuerda que la tácita reconducción se rige conforme al artículo 1566 del Código Civil y que puede ser de carácter anual o mensual, en función de si la renta acordada en el contrato original se estableció en términos anuales o mensuales.
En todo caso, si llegado el plazo el inquilino no entrega la posesión de la vivienda, asesórate para actuar ante inquilinos que no se quieren ir.
¿Qué plazo tengo para notificar la finalización del usufructo?
No existe un preaviso “obligatorio” en la LAU para comunicar la extinción del contrato por fin del usufructo. La resolución opera de pleno derecho cuando se extingue ese derecho.
Aun así, para evitar una tácita reconducción, debes notificar al inquilino de forma fehaciente tan pronto como tengas conocimiento y documento acreditativo de la extinción, y en todo caso dentro de los 15 días siguientes para no dar lugar a que su permanencia se interprete como consentida.
El cómputo arranca desde el día siguiente a la fecha efectiva de extinción del usufructo: a) si es por fallecimiento, desde el día siguiente a la fecha del certificado de defunción; b) si es por vencimiento del plazo, desde el día siguiente al último día fijado en el título de constitución; c) si es por consolidación (nudo propietario y usufructuario pasan a ser la misma persona), desde el día siguiente a la fecha del acto o escritura que la provoca.
Recomendación práctica: si conoces de antemano la fecha de fin (usufructo temporal), envía además un preaviso “de cortesía” con al menos 30 días, y no aceptes rentas posteriores a la extinción para no inferir consentimiento.
¿La duración mínima de la LAU protege al inquilino en caso de fallecimiento del usufructuario?
La duración mínima de la LAU no impide la resolución del arrendamiento cuando se extingue el usufructo. El arrendamiento finalizará sin necesidad de esperar al cumplimiento de los 5 años de prórroga obligatoria (7 en caso de arrendador persona jurídica)
No estamos ante una venta o transmisión patrimonial donde el nuevo arrendador se subroga frente a los derechos y obligaciones del anterior, sino ante el fin de un derecho de goce.
Por eso es clave que el contrato refleje con claridad la condición de usufructuario del arrendador y la previsión de resolución del alquiler al extinguirse el usufructo.
Cláusulas imprescindibles si el arrendador es usufructuario
Un contrato de alquiler firmado por un arrendador usufructuario es igual a cualquier otro, si bien es recomendable incluir estas particularidades:
- Identificación del arrendador “en calidad de usufructuario de la vivienda”, con referencia al título que le confiere ese derecho.
- Cláusula de extinción automática por fin del usufructo y obligación de entrega de llaves.
- Preaviso y comunicación fehaciente: compromiso de comunicar la extinción al inquilino mediante burofax.
