Llega un momento en el que nuestros padres pueden necesitar un nivel de atención que hace necesario alojarles en una residencia. Se trata de una decisión que -además de complicada emocionalmente- requiere un gran esfuerzo económico que difícilmente se puede asumir sin algún tipo de ayuda. La posibilidad de pagar la residencia con el piso de tus padres se convierte en muchos casos en la mejor opción.
En España, el 89% de los 9,3 millones de personas de más de 65 años tienen como mínimo una vivienda en propiedad. De hecho el 85% de su patrimonio es inmobiliario. Sin embargo hay muchas formas de canalizar estos ahorros, y algunas de ellas pueden resultar a la larga muy perjudiciales.
En este artículo vamos a identificar las 5 alternativas principales para pagar la residencia con el piso de tus padres, así como sus ventajas e riesgos a tener en cuenta. Pronto verás que no hay una solución que sea siempre la más recomendable. Cada alternativa puede encajar mejor o peor en función del entorno económico, así como la situación patrimonial y de necesidad de asistencia de cada familia. Razón por la cual no sólo valoraremos cada opción, sino que indicaremos para qué casos pueden encajar mejor y algunas de las empresas líderes para cada alternativa.
1. Venta de la vivienda
Es la primera solución que nos puede venir a la cabeza. Quizás la más difícil a considerar por los vínculos sentimentales y la esperanza de que nuestros familiares puedan querer volver a vivir en ella.
Principales ventajas y riesgos de vender la vivienda
Es la opción que nos va a proveer de mayores recursos en el corto plazo. Lo que supone también un gran riesgo si se administra mal el efectivo obtenido con la venta.
A ese respecto es recomendable considerar exclusivamente oportunidades de inversión con muy bajo riesgo como las letras del tesoro o los depósitos bancarios remunerados actualmente alrededor del 2%. Sin embargo, en momentos de inflación como el actual, esos intereses no nos servirán para compensar la pérdida de poder adquisitivo. Es imprescindible por lo tanto hacer bien los números para asegurarnos que el efectivo obtenido con la venta va a ser suficiente para cubrir sobradamente las necesidades futuras de nuestros padres sin correr riesgos.
Hay que tener en cuenta también que, en un entorno de enfriamiento del mercado de compraventa, puedes acabar malvendiendo el que normalmente es el principal activo de nuestros padres, especialmente si tienes prisa por hacerlo por falta de otros recursos.
Por último hay que valorar los aspectos fiscales. Ante un eventual fallecimiento de nuestros padres, el impuesto de sucesiones bonifica la herencia de la primera vivienda, pero no la de los activos financieros.
A quién le puede interesar
A familias que no puedan hacer uso de otros ingresos o ahorros para realizar el pago mensual de la pensión. Igualmente puede resultar más fácil cuando el inmueble requiere de una elevada inversión para ponerlo en alquiler y los futuros herederos son muy numerosos.
Empresas a tener en consideración
Hay infinidad de empresas dedicadas a la compraventa, la mayoría de ámbito local, con lo cual es imposible hacer una recomendación. Si bien es importante atender a la valoración que hagan del inmueble, en muchos casos lo pueden usar como argumento de captación, con lo que el factor realmente diferencial es su profesionalidad a la hora de comercializar el piso (fotografías profesionales, gestión de visitas, opiniones de clientes). Evidentemente hay que tener en cuenta los honorarios, si bien hay que asegurarse de si cobran también al comprador, y la suma de ambos porcentajes.
2. Alquiler seguro
Si bien podríamos hablar a nivel general de la posibilidad de poner en alquiler la vivienda de nuestros mayores, queremos centrarnos aquí en la opción de alquilarla con unas mínimas garantías de cobro. No podemos poner en riesgo el pago de la residencia por un posible retraso o impago del alquiler. Por lo que la opción de realizar un «alquiler seguro» es la más sensata dentro de las distintas formas de arrendamiento.
Principales ventajas y riesgos de un alquiler seguro
La opción de poner en alquiler el piso de nuestros mayores es, por norma general, la mejor opción a la hora de preservar el patrimonio de los mismos y tener un mayor sobre los ingresos futuros. Hay que tener en cuenta que el valor de los inmuebles tiende a revalorizarse a largo plazo, tratándose de un activo de mucho menos riesgo que la mayoría de activos financieros. No hay que dejar de valorar también las bonificaciones fiscales de rus rentas, así como en el impuesto de sucesiones.
Dos son los riesgos principales de esta alternativa: primero, que el estado de la vivienda no permita alquilarlo al precio que necesitemos para completar el pago de la residencia o provoque que se alarguen demasiado los plazos para buscar un nuevo inquilino; segundo, que se dé una situación de impago que exceda las garantías de la empresa gestora.
A quién le puede interesar
Estamos ante la opción ideal de la mayoría de casos. Más bien podemos identificar las tres casuísticas en las que la opción de alquilar puede no ser la mejor:
- Cuando se necesita un nivel de ingresos complementarios superior a la renta neta que podemos obtener del alquiler (una vez descontados los gastos asociados como seguro, reparaciones, etc).
- Cuando la puesta en alquiler del inmueble requiere un nivel de inversión en reformas inaccesible para los propietarios y su familia.
- Cuando se busca una alternativa que permita seguir usando la vivienda. Por ejemplo cuando se opte por cuidadores a domicilio
Empresas y factores a tener en consideración
Hay muchas empresas que dan ese tipo de servicio en el mercado. Precisamente por ello es fundamental prestar atención a sus condiciones económicas, así como a las opiniones que de ellas tienen propietarios e inquilinos. Algunas de las más conocidas son: Rentuos(nosotros), Housfy o Alquiler Seguro.
3. Adelanto de rentas
El adelanto de rentas es una variante de la opción de alquiler seguro donde, normalmente, el gestor del alquiler adquiere un derecho que le permite asegurar los ingresos de alquiler y a cambio adelanta rentas futuras a los propietarios.
Principales ventajas y riesgos del adelanto de rentas
Puede parecer una opción ideal cuando el importe que se necesita para pagar los costes de la residencia excede en mucho la renta de la vivienda, o cuando es necesario afrontar importantes reformas para poner la vivienda en alquiler. Permite afrontar esos gastos sin que el propietario ni los futuros herederos pierdan la propiedad del bien. Sin embargo tiene unas desventajas que hacen que esta opción no sea tan atractiva como parece:
Al tratarse de un producto poco transparente, es fácil acabar pagando unos costes elevados tanto en lo que respecta a los honorarios de gestión, como a los intereses por las rentas adelantadas, que pueden llegar a tener niveles de créditos al consumo (7-8%) pese a estar respaldados por un derecho arrendaticio. Estos costes son doblemente peligrosos porque no se ven reflejados en la cuota mensual -ya que el propietario acaba recibiendo todos los meses el mismo importe-. Estos gastos y adelantos se acaban pagando alargando el contrato con la empresa financiadora. Ello conlleva que, llegado el fallecimiento del propietario, sus herederos tienen ese inmueble bloqueado hasta que su alquiler haya pagado toda la deuda acumulada. Entretanto, eso sí, deberán haber pagado el impuesto de sucesiones para asegurar que no pierden la herencia.
A quién le puede interesar
A familias sin acceso a otras vías de ingresos para pagar la residencia (pensión de jubilación, ahorros familiares) y que no les importe perder la posibilidad de alquilar o vender el inmueble durante un tiempo relativamente largo una vez lo hereden.
Empresas y factores a tener en consideración
Antes de firmar un contrato con este tipo de empresas es fundamental tener bien claros sus gastos y hacer varias simulaciones calculando el tiempo en el que se perderá el derecho de uso del inmueble una vez haya fallecido su propietario.
El principal exponente de este tipo de servicios en España es la start-up Pensium.
4. Hipoteca inversa
Se trata de préstamo hipotecario que permite a mayores de 65 años obtener efectivo poniendo como garantía su vivienda. Normalmente ese efectivo se recibe en forma de abono mensual durante toda la vida (vitalicia), aunque también puede acordarse que el pago sea durante un tiempo determinado (temporal) o un único pago inicial. Cuanta más edad se tiene puede resultar más interesante la opción de pago temporal frente la vitalicia.
Principales ventajas y riesgos de la hipoteca inversa
Es una forma de conseguir elevados recursos sin necesidad de vender la vivienda, ni siquiera es necesario dejar de vivir en ella.
Sin embargo la persona que solicita esa hipoteca debe tener en cuenta que se deberá acabar amortizando al fallecer el beneficiario. Eso conllevará en muchos casos que sus herederos tengan que vender el inmueble, quedándose con el remanente una vez amortizado el préstamo. En ese sentido no hay que obviar el riesgo de que -llegado el momento de la venta- el precio del inmueble haya descendido sobre el valor de tasación inicial, resultando en una merma del patrimonio de los herederos.
Por otro lado hay que tener en cuenta que los intereses de este tipo de préstamo suelen ser algo elevados para tratarse de un préstamo con garantía hipotecaria. Pueden llegar a ser hasta el doble de caros que los de una hipoteca tradicional. Con lo que la cantidad a devolver por los herederos se eleva mucho si el hipotecado vive muchos años.
A quién le puede interesar
Las características de la hipoteca inversa la hace atractiva a mayores que deseen seguir disfrutando de su vivienda, bien porque no necesiten asistencia, o porque ésta pueda ser domiciliaria. Igualmente puede ser interesante cuando no tienen herederos, o éstos no cuentan con recibir ese inmueble en herencia.
Empresas y factores a tener en consideración
En este segmento se mueven varios bancos, aseguradoras y fondos, que ofrecen la hipoteca inversa como un servicio más en su portafolio financiero o como una manera de captar inmuebles. Aparte de las condiciones económicas que hay que investigar siempre que se comparan opciones, es importante entender cuántos años pueden llegar a pagar o si tienen cubierta la eventualidad de sobrepasar un número de años determinado con algún tipo de seguro.
A la hora de calcular todos los costes de la operación, hay que tener en cuenta impuestos como el de Actos Jurídicos Documentados, del que se encuentran exentas las hipotecas sobre la vivienda habitual.
Algunas de las empresas que ofrecen este tipo de servicio son: Banco Santander, BBVA, Caser Seguros y Almagro Capital.
5. Renta vitalicia inmobiliaria
Esta alternativa supone que el propietario de la vivienda vende la nuda propiedad quedándose con el usufructo de la vivienda y recibiendo a cambio una renta vitalicia. Durante el tiempo durante el que disfrute de la vivienda, se liberará de pagar algunos gastos asociados a la posesión como el IBI o el seguro de continente.
El usufructuario debe tener en cuenta que a su fallecimiento el usufructo se extinguirá y que el comprador de la nuda propiedad pasará a tener la plena propiedad del bien.
Una variante bastante común de este producto es la renta vitalicia fuera del hogar, donde, a cambio de una renta aún mayor, el vendedor renuncia también al usufructo. Es la opción más común para poder pagar con esa renta la residencia.
Principales ventajas y desventajas de la renta vitalicia
Se trata quizás de la opción que provee de mayores ingresos mensuales a la persona mayor. Esta renta estará además altamente bonificada en el IRPF (en un 92% a partir de los 70 años).
Sin embargo, comparada con la hipoteca inversa tiene la clara desventaja de que los herederos -si los hubiera- no acabarán recibiendo ningún derecho sobre el inmueble. Por otro lado, el beneficiario de la renta vitalicia, va a recibir una renta mensual bastante mayor de la que recibiría mediante una hipoteca inversa.
A quién le puede interesar
El público objetivo es similar al de la hipoteca inversa: personas que quieren la mayor renta posible para disfrutar de sus últimos años de vida .
Aunque este producto, en su variante «fuera del hogar», está especialmente pensado para cubrir los gastos de la residencia en un contexto donde, o bien no hay herederos directos o bien no estén interesados en una posible herencia (por sus costes asociados, u otras razones).
Empresas y factores a tener en consideración
Por tratarse de una solución fundamentalmente pensada para afrontar el mayor porcentaje posible del pago de una residencia, son estas entidades las que suelen ofrecerlas a potenciales interesados, como es el caso de Amavir.
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Nuestra recomendación para pagar la residencia con el piso de tus padres
Como se ha podido comprobar, cada alternativa se adapta mejor a situaciones particulares diferentes. Es necesario por lo tanto comenzar entendiendo bien las necesidades económicas y asistenciales de las personas concernidas y no dejar de observar el entorno económico que va a definir lo fácil o difícil que va a ser alquilar o vender el inmueble, así como la evolución posible de los precios.
Dejamos a continuación un cuadro resumiendo para qué casos encaja mejor cada producto:
