El aval personal en el alquiler se ha convertido en una de las garantías más utilizadas por los arrendadores en España para proteger el cobro de la renta y reducir el riesgo de impago.
Su eficacia es elevada y su funcionamiento es relativamente sencillo. A diferencia de otras garantías, no necesita la intervención de terceros (aseguradoras o bancos) y permite al arrendador reclamar directamente al fiador sin necesidad de agotar antes la vía contra el inquilino, lo que agiliza los procedimientos de cobro y aporta seguridad jurídica.
En un mercado donde la morosidad crece —especialmente en zonas tensionadas como Barcelona, Madrid y Valencia—es clave comprender cómo funciona un aval personal para seleccionar perfiles solventes, negociar con mayor seguridad y firmar contratos mejor protegidos.
Esta guía profundiza en el funcionamiento del aval personal en el alquiler, su base legal, ventajas, riesgos y alternativas, con una perspectiva 100 % práctica para propietarios que buscan tomar decisiones informadas y proteger sus ingresos.
Tabla de Contenidos
Qué es el aval personal en el alquiler
El aval personal es una figura mediante la cual el avalista responde a título personal de los incumplimientos de la persona avalada (el inquilino) para unas obligaciones concretas y durante un tiempo limitado.
Como abordamos anteriormente en artículos como el del alquiler a estudiantes: el aval personal es una garantía adicional que el propietario puede solicitar al inquilino para asegurar que se cumplen las obligaciones contractuales, especialmente el pago de la renta. El avalista debe responder solidariamente por el inquilino y pagar las rentas cuando éste deja de hacerlo. También puede cubrir otros incumplimientos como son los daños materiales.
Marco regulatorio del aval personal solidario
El aval personal se regula en los artículos 1822 a 1853 del Código Civil, donde se establece que el fiador puede asumir una obligación del deudor de forma subsidiaria o de solidaria si así se pacta expresamente. En este segundo caso, el fiador se sitúa legalmente al mismo nivel que el arrendatario, lo que permite al propietario reclamarle directamente cualquier cantidad pendiente.
Qué diferencias existen entre el aval personal y el aval bancario
En el aval personal es la persona física quien responde (con sus ingresos y patrimonio) frente a las obligaciones de la persona avalada. Esto supone que ante cualquier incumplimiento, el arrendador debe perseguir -extrajudicial o judicialmente- tanto al inquilino avalado como a la persona avalista, que normalmente responde solidariamente frente al primero.
El aval personal no supone por lo tanto una mayor facilidad procesal para recuperar las deudas pendientes o el resarcimiento de los daños causados. Pero sí que suele suponer:
- Una menor siniestralidad. Dado que el aval personal representa una vinculación entre el avalista y el avalado. El avalado tiene una compromiso personal añadido de cumplir con las obligaciones contractuales, ya que en caso de no hacerlo, sabe que el arrendador podrá perseguir al avalista. Este “compromiso social” entre las dos partes aún es mayor en el caso de varios inquilinos, donde el impago de uno de ellos generará un problema al resto de inquilinos y padres.
- Una mayor probabilidad de recobro, dado que en caso de resolver el incumplimiento por la vía judicial, ésta acabará en una ejecución en la que se no solo se embargarán los bienes e ingresos del inquilino, sino que también se embargarán los del avalista, aumentando la probabilidad y rapidez de recuperar la deuda.
Qué avales personales puedes aceptar
No todos los avales son iguales. No es lo mismo el compromiso y la responsabilidad que pueda representar el aval de un familiar directo, al que pueda sentir un inquilino avalado por un amigo o su empleador. De hecho, muchas aseguradoras sólo aceptan avales de familiares directos, sabiendo que el inquilino puede sentir una mayor obligación de pago en esos casos.
Por otro lado es fundamental asegurar la veracidad de esos avales. Dado que muchos de los avalistas pueden encontrarse en otro país, es probable que firmen digitalmente sin que puedas llegar a comprobar su identidad. En esos casos es fundamental asegurar que los firmantes son quienes dicen ser y que la documentación que han aportado es veraz. La suplantación de identidad y falsificación de documentación es incluso más frecuente en esos casos.
Finalmente, es importante exigir al avalista la misma documentación y nivel de solvencia que pudieras reclamar a los inquilinos. Bien sea a través de nóminas, declaraciones de la renta, etc. Es importante recordar que si quisieras asegurar el alquiler, los ingresos del avalista se consideran aparte, sin sumarlos a los de los inquilinos, ya que no se espera que el avalista participe en el pago de la renta, pero sí que ha de tener la capacidad de pagarla en su totalidad en caso de que los inquilinos no lo hagan.
Por qué el aval personal es tan utilizado en el alquiler
Los informes sectoriales —como los estudios del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) o las estadísticas sobre siniestralidad de los seguros de impago— señalan que los casos de retraso e impago de rentas se han incrementado de manera significativa desde 2020, lo que justifica la necesidad de garantías adicionales para mitigar el riesgo de los propietarios.
Esta tendencia se ve reforzada por los análisis de plataformas especializadas como Idealista, cuyos estudios muestran que la tasa de esfuerzo para el alquiler ha alcanzado máximos históricos. Actualmente, en zonas urbanas con alta presión de demanda, se observan más tensiones en el pago puntual. Esto es especialmente crítico en hogares que destinan más del 35 % de sus ingresos al alquiler lo que incrementa notablemente el riesgo de incumplimiento y justifica la exigencia de un aval personal para el alquiler.
La combinación de estos factores hace que muchos propietarios busquen perfiles de inquilino solventes y, a la vez, pidan garantías adicionales para reforzar la seguridad jurídica del contrato. Especialmente cuando la renta representa una parte cada vez mayor de los ingresos de los inquilinos y cualquier imprevisto en su economía puede acabar derivando en un impago difícil de enmendar.
Además, el aval personal solidario es plenamente compatible con otros mecanismos de protección, como el seguro de impago de alquiler, aumentando aún más la seguridad del alquiler .
Otra razón de su creciente relevancia es su simplicidad operativa: el aval personal no requiere validación bancaria, no implica inmovilizar fondos y puede formalizarse mediante una cláusula contractual clara y bien redactada.
Cuando debes pedir un aval personal para alquilar
El aval personal es especialmente recomendable en casos en los que los inquilinos no dispongan de ingresos, no cuenten con un historial crediticio en España, o sus ingresos y patrimonio se localicen fuera de España, siendo difícil la ejecución de la deuda en caso de impago. Son los casos de alquiler a estudiantes o jóvenes trabajadores, expatriados o perfiles sin un historial financiero estable.
También es recomendable solicitar un aval personal cuando los ingresos de los inquilinos son muy justos para afrontar cualquier imprevisto, como puede ser un cambio de trabajo, o una baja en caso de autónomos. Si el importe del alquiler está cercano al 40% de los ingresos netos de los inquilinos, o éstos soportan una carga familiar considerable, solicitar un aval personal es una medida muy recomendable.
Motivaciones del propietario
Para los propietarios, el aval solidario aporta beneficios esenciales:
- refuerza la probabilidad de cobro,
- reduce el riesgo de impago,
- permite evaluar mejor la solvencia del hogar arrendatario,
- actúa durante toda la vigencia contractual,
- agiliza la vía de reclamación.
Muchos propietarios combinan esta medida con análisis de solvencia y scoring financiero, especialmente útil para evaluar a estudiantes, trabajadores en procesos de prueba o familias que destinan un porcentaje elevado de sus ingresos al alquiler.
Cómo funciona el aval personal en un contrato de alquiler
Responsabilidad total y conjunta
La principal característica del aval personal solidario es que el avalista responde igual que el inquilino. Esto incluye:
- rentas impagadas,
- suministros pendientes,
- daños en la vivienda,
- penalizaciones pactadas,
- intereses,
- costas judiciales derivadas de una reclamación.
El propietario puede reclamar directamente al avalista sin necesidad de haber demandado antes al inquilino. Este aspecto convierte al aval personal solidario en una garantía de enorme valor, especialmente si el avalista dispone de patrimonio o estabilidad laboral contrastada.
Requisitos de un aval personal solidario
Para que un aval sea verdaderamente solidario, el fiador debe renunciar de manera clara y expresa en el aval a los beneficios de:
- orden: si se renuncia a la orden, el avalista se encuentra en la misma posición que el deudor. Se le puede reclamar desde el momento que haya un incumplimiento
- excusión: su renuncia exime al propietario de intentar cobrar y ejecutar todos los bienes del inquilino antes de reclamar al avalista
- división: si hay varios avalistas, el propietario puede reclamar a cada uno de ellos la totalidad de la deuda siempre que hayan renunciado a este beneficio
Sin estas renuncias, los tribunales lo consideran un aval simple, con un alcance mucho más limitado. Esta precisión jurídica es fundamental para evitar litigios posteriores y para garantizar al propietario una protección real ante un impago.
Otros requisitos para tener en cuenta a la hora de redactar un aval son:
- la naturaleza solidaria del aval,
- los supuestos de ejecución,
- los límites económicos (si existen),
- la vigencia.
En cuanto a la vigencia del aval, ésta debe vincularse a la duración del contrato de arrendamiento incluyendo sus prórrogas. Extendiéndola incluso más allá en caso de que perduren obligaciones contractuales. Esto es especialmente importante para poder reclamar daños en la vivienda que sólo se podrán certificar una vez finalizado el contrato de alquiler.
Si no se especifica la duración del aval, la jurisprudencia interpreta que ésta alcanza la duración inicial y las prórrogas obligatorias, pero no las prórrogas voluntarias, ni las obligaciones surgidas a raíz del contrato, pero exigidas con posterioridad a su finalización.
Cómo debe formalizarse el aval
El aval solidario debe documentarse por escrito, mediante:
- una cláusula en el contrato de arrendamiento avalado en el que también firmen los avalistas,
- o un anexo firmado posteriormente por todas las partes. En este caso es necesario hacer referencia inequívoca al contrato avalado, así como al hecho que éste ha sido leído por los avalistas
Una redacción imprecisa de la cláusula o del anexo puede suponer la nulidad o limitación de la garantía. Por eso es frecuente que gestores inmobiliarios profesionales revisen el contrato, garantizando que cumpla la normativa y sea ejecutable en un eventual conflicto.
Para que puedas evitar estos riesgos, puedes descargar aquí un modelo de aval personal para un contrato de alquiler.
Coste del aval personal
Aunque pueda parecer que constituir un aval personal no tiene coste, esta aseveración es imprecisa. Hay que tener en cuenta que los avales, están sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Al tratarse éste de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas depende de ellas su aplicación e importe.
Por ejemplo, en Cataluña, los avales a los contratos de alquiler están sujetos a una tributación del 1% sobre la base imponible. Siendo ésta la cantidad garantizada, equivalente al total de la renta del plazo de prórroga obligatoria. Por ejemplo, en el caso de una renta de 1.000 euros para un alquiler de 5 años, la renta total avalada sería de 60.000 euros, y el ITP ascendería a 600€. El sujeto pasivo obligado a este pago sería el propietario, ya que es la persona que solicita y se beneficia de esta garantía.
Riesgos del aval personal para el fiador
Aunque el aval personal es beneficioso para el propietario, puede generar tensiones si el avalista no comprende plenamente su responsabilidad. Por ello, es recomendable explicar su alcance al avalista antes de la firma.
Responsabilidad con todo su patrimonio
El avalista responde con todos sus bienes presentes y futuros. Esto significa que, si el inquilino incumple, el avalista puede ser demandado directamente y debe asumir la totalidad de la deuda.
Difícil retirada del aval
El avalista no puede retirarse unilateralmente de un aval. Solo puede hacerlo si el propietario lo acepta normalmente a cambio de que se aporte otra garantía equivalente. Esto convierte el aval solidario en un compromiso a largo plazo que el fiador debe asumir con plena conciencia.
Conclusión: una herramienta eficaz si se usa con rigor
El aval personal es una de las garantías más eficaces para los propietarios que buscan reducir el riesgo de impago. Su fuerza reside en que permite protegerse y reclamar a un tercero de una manera fácil y sin costes ni intermediarios.
No obstante, exige transparencia y precisión: el contrato debe estar redactado de forma clara, el avalista debe ser suficientemente solvente y el aval ha de ser redactado con rigor. Cuando se combina con otras herramientas —como el seguro de impago— se convierte en una pieza clave para mantener la estabilidad y rentabilidad del alquiler.
