A partir de 2025 los propietarios de viviendas en España se enfrentan a un nuevo coste en sus recibos: la tasa municipal por la gestión de residuos, de competencia local. Esta tasa de residuos es consecuencia de la Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que obliga a los ayuntamientos a financiar el coste real de la recogida, transporte y tratamiento de residuos mediante una tasa específica.
La tasa de residuos en alquiler ha generado dudas en muchos arrendadores: ¿quién debe pagar la tasa de gestión de residuos en un contrato de alquiler?, ¿cómo se repercute al inquilino?, ¿qué ocurre si el contrato se firmó antes de que existiese esa tasa?
Este artículo ofrece una guía práctica para propietarios: explica qué dice la normativa estatal y local, y cuáles son los pasos a seguir para evitar conflictos protegiendo la rentabilidad del alquiler.
Tabla de Contenidos
¿Qué es la tasa de residuos y cómo afecta a los alquileres?
La tasa de residuos no es un impuesto general, sino un precio público que cada ayuntamiento cobra por la recogida, transporte y tratamiento de residuos domésticos. La Ley 7/2022 establece que la tasa debe cubrir el coste efectivo del servicio y, cuando sea posible, aplicarse bajo el principio de “quien más residuos genera, más paga”. A efectos prácticos:
- El servicio lo presta el ayuntamiento.
- El recibo se gira al titular catastral de cada inmueble. El propietario no puede renunciar a recibirlo.
- El beneficiario real del servicio es la persona que ocupa la vivienda y genera los residuos. En el caso de que el inmueble esté arrendado, será el inquilino.
Este último punto es clave. Como veremos, la normativa permite repercutir el coste al arrendatario siempre que se respeten las condiciones legales.
Marco legal de la tasa de residuos
Regulación estatal: cobertura jurídica para el propietario
El Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) autoriza a los ayuntamientos a establecer tasas por la prestación de servicios municipales a quienes resulten beneficiados (art. 20.4 s). Además, el artículo 23 crea la figura del sustituto del contribuyente: el ayuntamiento puede girar la tasa al propietario (sustituto del contribuyente) para asegurar el cobro, pero el propietario puede repercutir el importe frente al auténtico beneficiario (el ocupante).
La Ley 7/2022 refuerza esta lógica al exigir que la tasa refleje el coste efectivo del servicio. En otras palabras, quien genera los residuos debe sufragar el servicio, aunque el ayuntamiento facture al titular catastral por razones de gestión. Esta combinación normativa respalda al arrendador que traslada el coste al inquilino, siempre que lo haga conforme a la ordenanza municipal y a la LAU.
Las ordenanzas municipales de residuos: los casos de Madrid y Barcelona
Cada ayuntamiento desarrolla su tasa de residuos mediante una ordenanza fiscal que determina: el hecho imponible, quién es el contribuyente y quién actúa como sustituto. A modo de ejemplo:
- Madrid: la Ordenanza Fiscal 8/2024 (en vigor desde el 1 de enero de 2025) regula la Tasa por prestación del servicio de gestión de residuos de competencia municipal. El hecho imponible es la prestación obligatoria del servicio en inmuebles residenciales. El contribuyente es la persona beneficiaria (el ocupante del inmueble) y el sustituto del contribuyente es el propietario, que puede repercutir la tasa al beneficiario.
- Barcelona: la ciudad aplica un modelo similar ofreciendo, además, bonificaciones por reciclaje y eficiencia energética que pueden reducir el importe repercutido. La jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya ha avalado que el arrendatario sea considerado contribuyente real de la tasa de residuos y que el propietario actúe como sustituto.
Conviene consultar el portal tributario local para conocer importes detallados y bonificaciones actualizadas.
Conexión con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil
El artículo 20 de la LAU permite que arrendador y arrendatario pacten por escrito que ciertos gastos generales, servicios, tributos y cargas sean a cargo del inquilino. Estos gastos pueden incluir la cuota ordinaria de comunidad, el IBI u otras tasas municipales siempre que correspondan al inmueble, sean o no susceptibles de individualización.
Por lo tanto, para que el inquilino pague la tasa de residuos, debe haber un pacto expreso en el contrato de arrendamiento que así lo establezca. En ausencia del citado pacto, no procede su repercusión, ya que se estaría vulnerando el Art. 1091 CC que establece que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse.
Pretender añadir a la mensualidad un concepto no contemplado en el contrato de arrendamiento después de la firma del contrato, supone, una modificación unilateral del mismo prohibida por los artículos 1256 y 1258 del Código Civil.
¿Puedo repercutir la tasa de residuos si el contrato es anterior a 2025?
La posibilidad de repercutir la tasa depende de dos factores:
- Contenido del contrato: Si el contrato incluye una cláusula en la que se establezca el pago de la tasa de basuras, el arrendador puede repercutirla. Si no existe esa cláusula, la única forma de que el propietario pueda repercutir las tasas de gestión de residuos sería acordando amistosamente con el arrendatario una modificación del contrato que contemple el pago de esa tasa a través de un anexo o una novación no extintiva del contrato inicial.
Ten en cuenta en todo caso que no solo basta con hacer constar la obligatoriedad del pago de dicha tasa, sino que además el contrato deberá indicar “el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato” - Zonas tensionadas y renovaciones: La Ley 12/2023 de vivienda limita la introducción de nuevas cargas económicas en renovaciones de contratos en zonas de mercado tensionado. Esto impediría teóricamente la incorporación de la tasa de residuos si el contrato anterior no la contemplaba, salvo que antes de su finalización se haya modificado con un anexo que la contemple.
Sin embargo, cabe reseñar que la modificación que esta Ley realizó sobre el art.6 de la LAU dice textualmente «sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior». Este redactado no hace mención explícita a «tasas» como son el IBI o la tasa de gestión de residuos, por lo que algunos propietarios y expertos entienden que sí que es posible incorporar tasas no contempladas en contratos anteriores.
Cómo repercutir la tasa de residuos al inquilino: guía paso a paso
1. Comprueba la ordenanza de residuos y tu contrato de alquiler
Localiza la ordenanza de tu municipio y revisa tres elementos básicos: hecho imponible, contribuyente y sustituto. A continuación, revisa tu contrato de alquiler para comprobar si incluye el pago de esa tasa conforme el art. 20 LAU.
2. Comunica por escrito la repercusión de la tasa de residuos
La comunicación debe ser formal (por escrito), incluyendo:
- El recibo o liquidación municipal.
- La referencia a los artículos relevantes de la ordenanza municipal.
- El fundamento legal del art. 23 TRLRHL (derecho del sustituto a repetir el importe).
- Copia de la cláusula contractual, si existe.
Esta notificación, deja constancia de la repercusión y de la base legal, y permite reclamar el importe en caso de negativa del inquilino.
3. Aplica la repercusión de la tasa de residuos con transparencia
Es importante tener en cuenta que cualquier gasto general o tasa se debe facturar como concepto separado de la renta mensual en el recibo del alquiler, indicando el importe total o su prorrata mensual si así se hubiera acordado contractualmente. Si cobras la tasa anualmente y el contrato comienza o finaliza durante el año, prorratea la tasa según los días de ocupación.
4. Negocia con el inquilino antes de escalar el conflicto
Si el arrendatario se opone al pago de la tasa de residuos, ofrece soluciones razonables: fraccionar el pago, prorratear el importe o aplicar bonificaciones ambientales si la ordenanza local las contempla. La mediación es una herramienta útil para llegar a acuerdos y evitar procesos judiciales.
5. Reclama judicialmente solo como último recurso
Si persiste la negativa, y está legalmente justificado el cobro de la tasa, teniendo en cuenta la ordenanza municipal y la redacción del contrato de alquiler, puedes reclamar el importe adeudado por la vía judicial.
Bien sea a través de un proceso monitorio o acumulándolo en una demanda de desahucio por impago al tratarse de un gasto asimilado a la renta.
Modelos de comunicaciones de gestión de residuos
Comunicación de la tasa de gestión de residuos
Si necesitas argumentar frente a tu inquilino la razón por la que debe pagar la tasa de gestión de residuos, puedes servirte de este ejemplo de comunicación al inquilino elaborado por el equipo legal de Rentuos.
Cláusula para el cobro de la tasa de gestión de residuos
La parte arrendataria queda obligada a satisfacer la Tasa de Gestión de Residuos por tratarse de servicios que realiza el Municipio en beneficio del usuario, que para el año 2025 ascendió a xxx,xx€, y cuyo importe será repercutido a razón de x,xx€ (XXXX EUROS) MENSUALES.
Conclusión: claridad jurídica y gestión eficaz
La tasa de residuos ha llegado para quedarse. Como propietario, tu labor consiste en conocer la normativa, repercutir el coste correctamente y mantener una relación transparente con tus inquilinos. Aplicar la ordenanza local, citar la base legal y documentar cada paso evita conflictos innecesarios. La combinación de organización y respaldo normativo refuerza tu posición y te permite resolver cualquier disputa con fundamento.
En un mercado cada vez más regulado, la gestión profesional del alquiler se consolida como la estrategia más eficaz para mantener la rentabilidad y asegurar que el alquiler siga siendo una fuente estable y segura de ingresos. Con un contrato claro, una comunicación transparente y la normativa a tu favor, podrás afrontar la tasa de residuos con confianza y mantener un alquiler sostenible.
