Cuando muere el propietario de una vivienda alquilada, es habitual que tanto inquilinos como herederos se pregunten: ¿qué pasa con el contrato de alquiler cuando fallece el arrendador? Esta situación puede generar confusión sobre los derechos y obligaciones de cada parte, sobre todo si no se ha planificado adecuadamente o no se comunica de una manera ágil e inequívoca. En este post analizamos qué dice la ley, cómo deben proceder los herederos y qué derechos y obligaciones mantiene el inquilino.
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¿Se extingue el contrato de alquiler tras el fallecimiento?
El fallecimiento del arrendador puede generar dudas sobre la continuidad del contrato de alquiler. En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil regulan estas situaciones, estableciendo dos escenarios principales:
Arrendador con plena propiedad
Si el arrendador que fallece es el pleno propietario del inmueble, el contrato de arrendamiento no se extingue con su muerte. En este caso, los herederos asumen todos sus derechos y obligaciones derivados del contrato de alquiler.
Esto significa que el contrato continúa en vigor con los mismos términos y condiciones pactadas hasta su fecha de finalización o la de sus prórrogas legales. Por tanto, los herederos no pueden dar por terminado el contrato antes de tiempo simplemente por el fallecimiento del arrendador.
Arrendador con usufructo (usufructuario)
La situación cambia en caso de que el arrendador que fallece sea usufructuario de la vivienda en lugar de pleno propietario. Cabe mencionar que el usufructo es un derecho que permite usar y disfrutar de una propiedad, lo que incluye el arrendamiento y cobrar del alquiler, pero sin ser pleno propietario de la misma.
Según el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), si el usufructuario fallece y el contrato no dice nada en contrario, el contrato de alquiler se termina. Para recuperar la vivienda, los nudos propietarios (que devienen en ese momento plenos propietarios) deben comunicar su voluntad a los inquilinos en los 15 días posteriores al fallecimiento del usufructuario. De no hacerlo en ese plazo, el contrato entraría en tácita reconducción, que podrá ser mensual o anual.
Si quieres saber más detalles sobre las diferencias cuando el arrendador es usufructuario, revisa nuestro artículo ¿El usufructuario puede alquilar?.
Fallecimiento de un coarrendador
En caso de que la persona que fallece -ya sea usufructuario o pleno propietario- es coarrendaror junto con otros, el contrato de arrendamiento no se extingue, dado que la relación contractual se mantiene entre la parte arrendataria y la parte arrendadora conformada por el resto de coarrendadores y los herederos del fallecido.
¿Qué debe hacer el inquilino si el propietario fallece?
Tanto si el contrato continúa, como si de extingue y se prorroga tácitamente, el inquilino debe seguir cumpliendo con los derechos y obligaciones establecidos en el mismo, incluyendo el pago de la renta.
¿A qué cuénta debe pagar el inquilino si el propietario fallece?
Mientras que el inquilino no sea notificado por los herederos sobre la nueva cuenta corriente, deberá seguir pagando la renta a la cuenta estipulada en el contrato. Ya serán los herederos quienes, en el transcurso de la testamentaría bancaria, se repartan esas rentas devengadas desde el fallecimiento conforme las últimas voluntades del causante.
En caso de desavenencias entre herederos o de que la aceptación de la herencia se demore más allá de lo normal, el inquilino siempre tendrá la opción de consignar la renta judicialmente, para que quede constancia del cumplimiento de su obligación de pago.
¿Y si el inquilino no paga el alquiler?
Si el inquilino deja de pagar el alquiler, los herederos podrán presentar una demanda de desahucio por impago. No sin antes llevar a cabo un MASC (Medio Adecuado de Solución de Controversias) donde se promueva un acuerdo amistoso en el que repagar parte o la totalidad de la deuda.
¿Qué pasa si el inquilino no reconoce al heredero?
Para que el heredero pueda ejercer sus derechos como nuevo arrendador, tendrá que acreditar legalmente su condición y comunicarlo de forma oficial al inquilino. De esta forma, podrá asumir la gestión del alquiler con todas las garantías. Para ello bastará con que presente su DNI y la escritura de aceptación de la herencia o una nota simple en la que esté inscrita la nueva titularidad.
En caso de que el inquilino se niegue a reconocer al heredero, este último estará en su derecho de iniciar las acciones legales necesarias para hacer valer su posición, reclamar sus derechos y eventualmente recuperar la propiedad.
¿Qué ocurre si hereda el Estado?
En casos donde no existen herederos legales, o los herederos renuncian a la misma, el Estado acabará heredando la propiedad. Si se da esta situación, el contrato de alquiler sigue vigente y el inquilino debe continuar cumpliendo con sus obligaciones. El Estado, como nuevo propietario, asume las responsabilidades del arrendador hasta que se decida otra cosa.
Pasos clave después del fallecimiento del propietario
Tras el fallecimiento del arrendador, es importante que los herederos:
- Notifiquen formalmente al inquilino sobre el fallecimiento y su condición de nuevos arrendadores. Acredítenlo si así se lo requiere en inquilino.
- Notifiquen si su deseo es el de extinguir el contrato, en caso de que el fallecido fuera el único usufructuario.
- Actualicen los datos bancarios para que el inquilino pueda realizar los pagos del alquiler correctamente.
- Reclamen las rentas impagadas en caso de haberlas e inicien las acciones para finalizar el contrato en caso de incumplimiento del mismo.
Recomendaciones para herederos cuando fallece el arrendador
Lidiar con un piso heredado puede resultar difícil, sobre todo si está alquilado. Como empresa de gestión de alquileres, sabemos que cada situación es distinta, por eso recomendamos:
- Buscar asesoramiento legal para saber bien cuáles son tus derechos y obligaciones como nuevo propietario.
- Hablar con el inquilino de forma clara y por escrito, para evitar confusiones.
- Valorar la ayuda de profesionales en la gestión del alquiler, sobre todo si no tienes experiencia previa en este tipo de trámites.
Si estás en esta situación, te puede interesar nuestro artículo sobre como ¿alquilar o vender un piso heredado?, donde explicamos las ventajas de cada opción. En Rentuos te ayudamos a simplificar todo este camino. Contamos con un servicio de gestión integral de alquiler, pensado para que tanto propietarios como herederos puedan despreocuparse de los trámites legales, la relación con el inquilino o la administración.
