Cuando se alquila una vivienda, es normal preguntarse quién debe pagar las derramas en un piso de alquiler. Estos costes extraordinarios pueden generar conflictos entre propietarios e inquilinos. Por eso, en este artículo aclaramos quién es responsable de pagar las derramas, qué dice la ley y cómo podemos ayudarte desde Rentuos.
Tabla de Contenidos
¿Qué son las derramas en una comunidad?
En una comunidad de vecinos, puede ser necesario afrontar gastos extraordinarios que no estaban contemplados en el presupuesto anual, como reparaciones urgentes u obligatorias para cumplir con la normativa vigente, mejoras en instalaciones comunes o la incorporación de nuevos servicios. También puede ser necesario asumir una provisión de fondos extraordinaria para afrontar obras futuras de importe elevado.
Para cubrir estos costes, se establecen derramas. Según la Ley de Propiedad Horizontal actual, estas aportaciones deben aprobarse en junta de propietarios y se reparten proporcionalmente según el coeficiente de participación de cada vivienda.
¿Cuáles son los casos más frecuentes de derramas?
Entre los casos más habituales de derramas se encuentran las reparaciones estructurales urgentes, como la rehabilitación de fachadas, cubiertas o tejados, necesarias para garantizar la seguridad e impermeabilización del edificio. También son frecuentes las derramas derivadas de la instalación o modernización de ascensores, especialmente en edificios antiguos que no contaban con este servicio o que requieren adaptaciones para cumplir con la normativa de accesibilidad.
Otra causa común es la mejora de los sistemas de seguridad, como la instalación de cámaras de videovigilancia, sistemas de portero automático, cerraduras electrónicas o alarmas comunitarias. Asimismo, pueden surgir derramas por obras obligatorias impuestas por normativa, como la adaptación a nuevas regulaciones sobre eficiencia energética, accesibilidad universal o como resultado de la inspección técnica del edificio, que puede detectar deficiencias graves o importantes cuya reparación es necesaria para obtener o mantener la ITE.
¿Quién paga la comunidad?
Los gastos ordinarios de la comunidad, como la limpieza, el mantenimiento y los suministros, suelen ser responsabilidad del propietario, salvo que en el contrato de arrendamiento se pacte que los asuma el arrendatario.
En concreto, el Art.20.1 de la LAU determina:
“Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.”
“Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.”
Es importante resaltar que no basta con establecer que el arrendatario debe asumir dichos gastos. También que hay que especificar el importe anual de los mismos para que la cláusula sea válida. De no incluir dicha cláusula, o de no hacerlo correctamente, será el arrendador el que deba asumir los gastos ordinarios de comunidad.
¿Quién debe pagar las derramas en un piso de alquiler?
Es el propietario quien debe asumir el pago de las derramas, sobre todo si no se ha pactado lo contrario en el contrato de alquiler. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a subir la renta por ello.
¿El inquilino debe pagar derramas?
Si no existe ningún pacto al respecto, la obligación de pagar estas cuotas extraordinarias recae exclusivamente en el propietario. Sin embargo, cuando en el contrato de alquiler se incluye de forma expresa una cláusula que así lo indique, las derramas deberán ser asumidas por el inquilino.
Este acuerdo debe estar redactado de manera clara e inequívoca para que sea válido. No basta con una cláusula que determine que el inquilino debe asumir los gastos de comunidad. Ha de especificar claramente que deberá asumir tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
Así lo determina la jurisprudencia, como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 71/2015, 2 de Marzo de 2015, que indica:
«La arrendataria demandada está obligada al pago de la cantidad que se reclama, sobre cuyo derecho a exigir por mis poderdantes no hay ninguna duda, de conformidad con lo pactado de forma expresa y rotunda en la cláusula cuarta del contrato básico, cuya interpretación literal, dada su claridad, debe prevalecer…”.
En cualquier caso, al ser este un tema que queda al arbitrio judicial, siempre cabe que la interpretación sea diferente en otros casos. Especialmente cuando se trata de gastos extraordinarios que van mucho más allá de la duración del contrato de alquiler, como es el caso de reparaciones estructurales de elevado importe que pudieran estar causadas mucho tiempo antes del inicio del arrendamiento. También los gastos previamente acordados en la junta de propietarios, que fueran desconocidos por el arrendatario a la firma del contrato.
¿Se puede desgravar una derrama en un piso alquilado?
Las derramas están normalmente vinculadas a mejoras realizadas en la finca, de las que resulta directa o indirectamente beneficiado el propietario de cada vivienda. El importe de esas mejoras estructurales debe amortizarse de manera gradual a lo largo del tiempo. Así lo explicamos en este artículo sobre cómo declarar la renta del alquiler.
¿Qué hacer ante un conflicto por derramas?
A la hora de producirse un conflicto entre propietario e inquilino sobre el pago de una derrama, es fundamental actuar en base al contrato, a la legislación vigente y a la jurisprudencia para evitar malentendidos o consecuencias legales.
Si el desacuerdo persiste y no se alcanza un entendimiento, cualquiera de las partes puede recurrir a los tribunales para que sea un juez quien determine quién debe asumir el pago de la derrama.
En Rentuos, como agencia de alquiler seguro, entendemos las complejidades que pueden surgir en la relación entre propietarios e inquilinos. Desde la gestión de pagos y mantenimiento hasta la resolución de conflictos como el de las derramas, sabemos que cada situación requiere atención personalizada. Por eso, nuestro principal objetivo es ofrecer un servicio integral que garantice una experiencia de alquiler segura y transparente para ambas partes.
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¿Qué otros gastos debe tener en cuenta el inquilino?
Para profundizar sobre qué otros gastos corresponden al inquilino en un piso de alquiler, te invitamos a consultar nuestro post sobre ¿Quién paga qué en un piso de alquiler?, donde explicamos detalladamente todos los desembolsos que deben afrontarse cuando se está de alquiler.
