El límite de precios de alquiler para nuevos contratos de vivienda habitual ya entra en vigor. El BOE de hoy recoge la aprobación de la primera solicitud de declaración de mercado residencial tensionado, así como del sistema estatal de índices de precios precios que regirá en cada una de las zonas a partir del día siguiente a su publicación.
A principios de 2026, el límite ya se aplica en más de 300 municipios de cuatro comunidades: Cataluña (prácticamente toda la región), Navarra (con Pamplona y su área metropolitana), País Vasco (Hernani, Zestoa y otros) y Galicia (A Coruña fue de las primeras, en 2025). En conjunto, viven en zona tensionada cerca de 9 millones de personas, alrededor del 20% de la población española. El resto de comunidades, por ahora, no ha solicitado la declaración, aunque el mapa cambia cada pocos meses a medida que nuevos ayuntamientos la piden.
El resto de comunidades -mayoritariamente gobernadas por el Partido Popular- han mostrado su oposición a solicitar dicha declaración, aunque no es descartable que acaben cediendo a la presión de determinados ayuntamientos que sí quieran imponer esos límites en sus municipios.
A qué contratos afecta la declaración de mercado tensionado
La declaración de mercado tensionado afecta por ahora a los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 16 de marzo de 2024 en estos 140 municipios.
No afecta por lo tanto:
- Al precio de contratos firmados con anterioridad al 16 de marzo de 2024
- A los contratos de vivienda de temporada y de otro tipo de inmuebles (oficinas, locales, etc)
- A los contratos de viviendas habituales fuera de esos 140 municipios
¿Qué límite de precios de alquiler deberán respetar esos contratos de alquiler?
La renta máxima de esos contratos de alquiler dependerá, en primer lugar, de si el propietario es pequeño o gran tenedor. Como norma general:
- El pequeño tenedor no podrá superar la renta del último alquiler vigente en los 5 años anteriores, actualizada según el mecanismo establecido en dicho contrato. Hay que tener en cuenta que para actualización de ese precio, no se deberá tener en cuenta los límites del 2 ó 3% establecidos a partir de abril de 2022. Si el contrato establecía el IPC como referencia, se podrá utilizar utilizar ese índice sin límite alguno.
- El gran tenedor no deberá superar tampoco el precio máximo marcado por el índice de precios establecido por el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler. Por lo tanto en su caso aplicará el menor de los dos precios (el del anterior alquiler actualizado y el del índice de referencia).
En ambos casos se podrá cobrar aparte aquellas tasas, servicios y gastos generales de la vivienda, salvo si -en el último contrato vigente durante los 5 últimos años- hubiera sido asumidos por el arrendador. Por lo tanto, el IBI y los gastos de comunidad sólo se podrán añadir a la renta si ya se cobraban aparte en el contrato anterior, o la vivienda no hubiera sido alquilada durante los últimos 5 años.
¿Cómo puedo saber si el propietario es gran tenedor?
A raiz de la Ley de Vivienda, el propietario está obligado a indicar en el propio contrato de arrendamiento, si es o no gran tenedor. En ese sentido cabe recordar que se considera gran tenedor al propietario de 5 o más viviendas en mercados tensionados, o de 10 o más viviendas a nivel nacional. También se considera gran tenedor a quien posea más de 1500m2 en inmuebles residenciales excluyendo trasteros y garajes, independientemente del número de viviendas que sean.
Alternativamente, se puede consultar el número de inmuebles que posee una persona solicitando un Certificado de Localización en el Registro de la Propiedad, si bien se trata de una consulta con coste y que requiere un interés legítimo del solicitante.
¿Qué excepciones hay al límite de precios de alquiler?
La realidad es que hay muchas y variadas excepciones a la norma general anteriormente detallada que fija el límite de precios de alquiler. Pasamos aquí a resumir las principales.
Casos en los que hay libre fijación de precios
Las partes contratantes pueden fijar libremente por el precio del alquiler sin límite alguno cuando se trata de:
- Inmuebles de obra nueva o resultado de una Gran Rehabilitación hace menos de 5 años
- Inmuebles de menos de 30m2 o de entre 150 y 300m2 que no se hayan alquilado con anterioridad
- Inmuebles de más de 300m2 o de renta superior a 5,5 veces el SMI (7.277€/mes) independientemente de si se hayan alquilado o no anteriormente
- Contratos de alquiler por temporada, regidos por el Título III de la LAU
Casos en los que el gran tenedor se tiene que basar exclusivamente en el precio del anterior alquiler
El índice de precios contempla alquileres de viviendas con una superficie construida entre 30 y 150m2. Por lo tanto, cuando el gran tenedor pretende alquilar una vivienda de menos de 30m2 o de entre 150 y 300m2, no puede usar como referencia dicho índice y sólo se puede basar en la renta actualizada del último contrato de alquiler vigente durante los últimos 5 años
Casos en los que se puede superar el precio máximo
La Ley contempla una serie de casos en los que se puede incrementar la renta determinada por el índice o el anterior contrato de alquiler actualizado. Esa renta se puede aumentar en hasta un 10% cuando concurra una de las siguientes 4 circunstancias:
- Haya habido una rehabilitación durante los 2 años anteriores que cumpla con el art 41.1 del reglamento del IRPF
- Se hayan realizado obras de mejora en los últimos 2 años que permitan más de un 30% de ahorro en consumo de energía no renovable
- Se puedan acreditar mejoras en la accesibilidad realizadas en los 2 últimos años
- Se firme un contrato de una duración igual o superior a los 10 años
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Preguntas frecuentes
¿El tope de precios de alquiler se aplica en toda España o solo en algunas ciudades?
Solo en municipios declarados como zonas tensionadas por su comunidad autónoma. Hasta ahora, el único territorio que ha formalizado esa declaración es Cataluña, con 140 municipios. El resto de comunidades no la ha solicitado, por lo que en esos territorios la renta sigue siendo de libre fijación entre las partes. Puedes ver el mapa en nuestra guía sobre zonas tensionadas.
¿Puedo subir el precio si he reformado el piso antes de alquilarlo?
Sí, hasta un 10% sobre la última renta vigente, en determinadas circunstancias: que en los dos años anteriores al contrato se haya hecho una rehabilitación, obras que reduzcan más de un 30% el consumo de energía no renovable, o mejoras de accesibilidad. También aplica ese 10% si el contrato tiene una duración igual o superior a diez años.
¿Qué ocurre si mi piso no ha estado alquilado en los últimos cinco años?
Si tu vivienda lleva más de cinco años sin arrendarse, no hay un contrato de referencia al que anclar la renta. En ese caso, el pequeño propietario puede fijar libremente la renta inicial, ya que el límite se calcula sobre la renta del último alquiler vigente en los cinco años previos. El gran tenedor, en cambio, sí queda sujeto al índice de precios del Sistema Estatal de Referencia.
¿Puedo repercutir el IBI y la comunidad al inquilino por encima del precio topado?
Depende de lo que recogiera el contrato anterior. La ley permite añadir el IBI y los gastos de comunidad a la renta, pero solo si en el último contrato vigente en los cinco años anteriores ya se cobraban aparte. Si en ese contrato los asumía el propietario, no puedes trasladarlos ahora al inquilino. Si la vivienda no había estado alquilada, sí puedes repercutirlos desde el inicio.
¿Hay forma de simplificar estos cálculos cada vez que firmo un contrato?
La normativa combina varios factores —tipo de tenedor, fecha del contrato anterior, disponibilidad del índice, derecho al 10%—, y equivocarse puede acarrear sanciones. Si prefieres dejar esos cálculos y la gestión del contrato en manos de expertos, en Rentuos te asesoramos sin compromiso y nos encargamos de que cada contrato esté en regla desde el primer día.
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Última revisión: 8 de junio de 2026
Qué alquiler debo aplicar a partir de ahora??
Depende de muchos factores. Se trata de un alquiler vigente o uno que vas a firmar? en qué ciudad está la vivienda?
El alquiler vigente . En Barcelona y en Hospitalet
Si se trata de un alquiler vigente, irá actualizando de precio tal y como esté estipulado en el contrato. Normalmente será de manera anual por el IPC, con la limitación actual del 3%
Hola, ¡Post muy interesante!
Estos limites máximos valen también para los alquileres temporales en Madrid?
¡Gracias Helena! Estos límites de precios aplican sólo a las zonas declaradas como tensionadas. Por ahora, sólo se han reconocido 271 municipios de Cataluña. No se espera que la Comunidad de Madrid solicite ese reconocimiento de zonas tensionadas, por lo que la fijación de precios es libre.
Hola, si voy a poner en alquiler una nueva vivienda en zona tensionada, pero que no ha estado en alquiler anteriormente.
Siendo un nuevo contrato, puedo sobrepasar el índice si al cobrar al inquilino el IBI indico en el contrato que la renta está compuesta de XX€ una parte por alquiler según indice + XX€ una parte por IBI?
¡Gracias!