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El límite de precios de alquiler para nuevos contratos de vivienda habitual ya entra en vigor. El BOE de hoy recoge la aprobación de la primera solicitud de declaración de mercado residencial tensionado, así como del sistema estatal de índices de precios precios que regirá en dichas zonas a partir del día siguiente a su publicación. Esto es, a partir del 16 de marzo de 2024.

Por ahora estos límites se aplicarán en 140 municipios catalanes en los que viven 6,2 millones de personas -el 80,6% de la población de la Comunidad-. Comunidades como Navarra, Asturias o País Vasco han mostrado su interés en declararse como mercados tensionados, si bien no han formalizado esa solicitud frente al Ministerio de Vivienda.

El resto de comunidades -mayoritariamente gobernadas por el Partido Popular- han mostrado su oposición a solicitar dicha declaración, aunque no es descartable que acaben cediendo a la presión de determinados ayuntamientos que sí quieran imponer esos límites en sus municipios.

A qué contratos afecta la declaración de mercado tensionado

La declaración de mercado tensionado afecta por ahora a los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 16 de marzo de 2024 en estos 140 municipios.

No afecta por lo tanto:

  • Al precio de contratos firmados con anterioridad al 16 de marzo de 2024
  • A los contratos de vivienda de temporada y de otro tipo de inmuebles (oficinas, locales, etc)
  • A los contratos de viviendas habituales fuera de esos 140 municipios
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¿Qué límite de precios de alquiler deberán respetar esos contratos de alquiler? 

La renta máxima de esos contratos de alquiler dependerá, en primer lugar, de si el propietario es pequeño o gran tenedor. Como norma general:

  • El pequeño tenedor no podrá superar la renta del último alquiler vigente en los 5 años anteriores, actualizada según el mecanismo establecido en dicho contrato. Hay que tener en cuenta que para actualización de ese precio, no se deberá tener en cuenta los límites del 2 ó 3% establecidos a partir de abril de 2022. Si el contrato establecía el IPC como referencia, se podrá utilizar utilizar ese índice sin límite alguno.
  • El gran tenedor no deberá superar tampoco el precio máximo marcado por el índice de precios establecido por el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler. Por lo tanto en su caso aplicará el menor de los dos precios (el del anterior alquiler actualizado y el del índice de referencia).

En ambos casos se podrá cobrar aparte aquellas tasas, servicios y gastos generales de la vivienda, salvo si -en el último contrato vigente durante los 5 últimos años- hubiera sido asumidos por el arrendador. Por lo tanto, el IBI y los gastos de comunidad sólo se podrán añadir a la renta si ya se cobraban aparte en el contrato anterior, o la vivienda no hubiera sido alquilada durante los últimos 5 años.

¿Cómo puedo saber si el propietario es gran tenedor?

A raiz de la Ley de Vivienda, el propietario está obligado a indicar en el propio contrato de arrendamiento, si es o no gran tenedor. En ese sentido cabe recordar que se considera gran tenedor al propietario de 5 o más viviendas en mercados tensionados, o de 10 o más viviendas a nivel nacional. También se considera gran tenedor a quien posea más de 1500m2 en inmuebles residenciales excluyendo trasteros y garajes, independientemente del número de viviendas que sean.

Alternativamente, se puede consultar el número de inmuebles que posee una persona solicitando un Certificado de Localización en el Registro de la Propiedad, si bien se trata de una consulta con coste y que requiere un interés legítimo del solicitante.

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¿Qué excepciones hay al límite de precios de alquiler?

La realidad es que hay muchas y variadas excepciones a la norma general anteriormente detallada que fija el límite de precios de alquiler. Pasamos aquí a resumir las principales.

Casos en los que hay libre fijación de precios

Las partes contratantes pueden fijar libremente por el precio del alquiler sin límite alguno cuando se trata de:

  • Inmuebles de obra nueva o resultado de una Gran Rehabilitación hace menos de 5 años
  • Inmuebles de menos de 30m2 o de entre 150 y 300m2 que no se hayan alquilado con anterioridad
  • Inmuebles de más de 300m2 o de renta superior a 5,5 veces el SMI (7.277€/mes) independientemente de si se hayan alquilado o no anteriormente
  • Contratos de alquiler por temporada, regidos por el Título III de la LAU

Casos en los que el pequeño propietario se puede basar en el índice de precios

Hay determinadas circunstancias en las que el precio del alquiler del último contrato es tan bajo (o incluso inexistente), que el pequeño propietario puede recurrir al índice de precios para establecer el precio máximo del nuevo contrato de alquiler. Por ejemplo, cuando el contrato anterior era:

  • Contrato de “renta antigua”  firmado antes del 1/ene/1995
  • Contrato con finalidades sociales
  • Contrato con una renta actualizada inferior al 75% del precio máximo fijado por el índice
  • Viviendas que no hubieran estado alquiladas en los últimos 5 años

Casos en los que el gran tenedor se tiene que basar exclusivamente en el precio del anterior alquiler

El índice de precios contempla alquileres de viviendas con una superficie construida entre 30 y 150m2. Por lo tanto, cuando el gran tenedor pretende alquilar una vivienda de menos de 30m2 o de entre 150 y 300m2, no puede usar como referencia dicho índice y sólo se puede basar en la renta actualizada del último contrato de alquiler vigente durante los últimos 5 años

Casos en los que se puede superar el precio máximo

La Ley contempla una serie de casos en los que se puede incrementar la renta determinada por el índice o el anterior contrato de alquiler actualizado. Esa renta se puede aumentar en hasta un 10% cuando concurra una de las siguientes 4 circunstancias:

  • Haya habido una rehabilitación durante los 2 años anteriores que cumpla con el art 41.1 del reglamento del IRPF
  • Se hayan realizado obras de mejora en los últimos 2 años que permitan más de un 30% de ahorro en consumo de energía no renovable
  • Se puedan acreditar mejoras en la accesibilidad realizadas en los 2 últimos años
  • Se firme un contrato de una duración igual o superior a los 10 años

¿Necesitas ayuda o consejo?

La nueva realidad legislativa hace más complejos los cálculos y trámites a realizar por parte del propietario, así como más penosa su situación. ¿Necesitas saber qué precio puedes poner a tu vivienda? ¿Quieres valorar otras vías de rentabilizar tu inmueble como pueden ser el alquiler de temporada o por habitaciones?

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