¿Tu inquilino se ha retrasado en el pago de la renta? ¿Ha dejado de pagar los suministros? ¿Ha finalizado el contrato de arrendamiento, pero no se va? Debes saber que con un solo retraso tienes derecho a presentar una demanda por impago del alquiler porque supone un incumplimiento del contrato, no obstante, hay novedades legislativas que debes conocer antes de iniciar este proceso.
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Qué hacer antes de una demanda por impago del alquiler
El 1 de abril de 2025 entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Ésta establece la obligatoriedad de justificar que se ha intentado resolver cualquier conflicto mediante un acto de mediación antes de interponer cualquier demanda civil o mercantil ante los Tribunales de Justicia. Esta justificación se realiza mediante un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) para intentar resolver el problema y alcanzar un acuerdo.
Esto supone que hay que acreditar documentalmente que se ha intentado llegar a un acuerdo con la otra parte para que la demanda sea admitida a trámite.
Hay casos en los que no es necesario recurrir a este método, pero todos los relacionados con el impago del alquiler, la inquiokupación o la okupación para desalojar inquilinos no se encuentran entre las excepciones que aluden a situaciones de protección de derechos fundamentales, menores, personas con discapacidad, casos de paternidad o demolición urgente de edificios en ruinas.
Necesidad de MASC (Oferta vinculante confidencial)
La oferta vinculante confidencial es uno de los MASC contemplados en la Ley. Se trata de un método sencillo para el demandante ya que no exige la participación de un conciliador, pensado para resolver controversias más complejas.
La oferta vinculante confidencial consiste en una comunicación que envía el arrendador -o su abogado- al inquilino ofreciéndole una propuesta para intentar solucionar el conflicto sin tener que acudir a los tribunales. Existen dos posibilidades:
- Quita de la deuda. El propietario propone al inquilino moroso perdonar o condonar una parte de la deuda a cambio de que abandone la vivienda.
- Calendario de pagos. El propietario establece un calendario de pagos para que el inquilino solvente la deuda y no se presente la demanda por incumplimiento de contrato.
El artículo 17 de la Ley regula esta medida, indicando la obligatoriedad de cumplir con lo que se ofrece:
Cualquier persona que, con ánimo de dar solución a una controversia, formule una oferta vinculante confidencial a la otra parte, queda obligada a cumplir la obligación que asume, una vez que la parte a la que va dirigida la acepta expresamente. Dicha aceptación tendrá carácter irrevocable.
Como hemos mencionado anteriormente, hay que justificar documentalmente que se ha recurrido a esta vía de mediación -o a cualquier otra-, por eso, recomendamos el envío de un burofax o de email certificado.
Una vez enviada la oferta, el inquilino tendrá, por lo general, un mes de plazo para aceptarla.
En el caso de que la oferta vinculante sea rechazada, o no sea aceptada expresamente por la otra parte en el plazo de un mes o en cualquier otro plazo mayor establecido por la parte requirente, la oferta vinculante decaerá y la parte requirente podrá ejercitar la acción que le corresponda ante el tribunal competente, entendiendo que se ha cumplido el requisito de procedibilidad.
Si el inquilino rechaza la propuesta o no responde, el propietario puede iniciar el proceso de demanda incluyendo “un justificante de haberla enviado y de que la misma ha sido recibida por la parte requerida, sin que pueda hacerse mención de su contenido” ya que se debe mantener como confidencial. Por lo tanto, es importante a la hora de elegir el método de envío de la oferta, que el certificado de la emisión del comunicado no contenga el contenido de la oferta.
Por otro lado, es recomendable que la oferta vinculante considere la eventualidad de que el arrendatario no impague los nuevos recibos emitidos desde el momento de la emisión de la oferta hasta la finalización del plazo de su aceptación. Si no se contemplara, cabría la posibilidad de que el inquilino acepte o incluso cumpla con el calendario de repago planteado, pero incumpla entretanto con el pago de los nuevos recibos, haciendo necesaria la emisión de una nueva MASC.
De la misma manera es recomendable que, tanto en el caso de quita como en el de calendario de pagos, la oferta fije un primer pago a la finalización del plazo de aceptación, ya que su incumplimiento supondría la mejor evidencia del rechazo de la oferta.
Adicionalmente, es importante que sepas que si la deuda es inferior a 2.000 euros no es necesario que un abogado envíe la oferta. La puede enviar el propio arrendador. No obstante, cuando es probable que haya que iniciar posteriormente un proceso de desahucio por impago del alquiler sería aconsejable que se encargue un abogado especialista dado que esta oferta será el principal requisito de admisión de la futura demanda.
Implicaciones de la oferta vinculante confidencial
Es evidente que este nuevo requerimiento procesal, supone un alargamiento de los plazos de desahucio. Ya que no se puede enviar esta oferta como mínimo hasta que concluya el primer mes de impago. Como luego habrá que conceder un mes más al arrendatario para aceptar o rechazar la oferta, será materialmente imposible presentar una demanda por impago de rentas hasta que se deban un mínimo de tres mensualidades.
Eso hace todavía más necesario actuar de manera diligente y precisa, ya que una equivocación en la emisión de la MASC podría tener como consecuencia que la demanda no fuera aceptada y hubiera que reiniciar el proceso de emisión de una oferta vinculante válida habiendo transcurrido ya tres meses de impago.
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