Alquiler vacacional ¿Cómo puedo alquilar mi piso en verano?

El alquiler vacacional es una opción muy interesante para propietarios ahora que entramos en el verano. Ya sea porque se van de viaje y quieren rentabilizar el piso vacío, o porque tienen una segunda residencia que no usan.

Cataluña continúa siendo un destino líder en turismo internacional. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2024 recibió cerca de 20 millones de turistas extranjeros, marcando un incremento del 9,66% respecto al año anterior. Los visitantes generaron un gasto total de más de 20.0000 millones de euros. Estos datos suenan muy interesantes, pero debes de tener claro los pasos a seguir para el alquiler vacacional. En este artículo te mencionamos los aspectos importantes que debes tener en cuenta para alquilar tu piso en verano.

¿Alquiler vacacional o de temporada?

Lo primero de todo, debes de comprobar si es viable solicitar una licencia de uso turístico para tu vivienda. Esta licencia te permite alquilarla por estancias inferiores a 31 días. Sin dicho número de registro no podrás publicar la vivienda en los portales vacacionales. Además, en muchas comunidades autónomas, las multas por alquilar sin licencia pueden alcanzar hasta 18.000 euros, dependiendo de la gravedad y la normativa local.

La concesión de dichas licencias es competencia del ayuntamiento en el que se localice tu vivienda. Deberás dirigirte a ellos para preguntarles: si es posible pedirla, su coste y los requisitos que ha de reunir la vivienda. Muchos ayuntamientos de poblaciones turísticas han dejado de otorgar este tipo de licencias. Aquellos que la conceden pueden solicitar un pago único,  que oscila entre 100 y más de 1.000 euros, dependiendo del municipio y el tamaño del inmueble.

¿Cuáles son los requisitos del alquiler vacacional?

En cuanto a los requisitos, tu vivienda debe de contar con una cédula de habitabilidad para alquilar y estar perfectamente amueblada y equipada (con toallas, sábanas, etc). Tiene que mostrar en el interior de la misma el número de licencia turística, un teléfono de contacto para emergencias y la disponibilidad de hojas de reclamación para el huésped.

En caso de que no puedas solicitar la licencia de uso turístico o no quieras afrontar su coste,  seguirás pudiendo alquilar tu vivienda en verano. Se tratará en ese caso de un alquiler de temporada sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Te verás obligado a alquilarla por estancias de 32 días o más. 

Esa condición supondrá que te sea un poco más difícil encontrar un inquilino interesado. Además, los precios de alquiler por meses suelen ser un 20-40% inferiores a los de alquiler diario. Las viviendas con licencia turística suelen alquilarse por períodos cortos, habitualmente durante la temporada alta o por meses determinados del año. 

En algunas Comunidades Autónomas, la estancia no puede ser más de 31 días continuos ni exceder de tres meses al año. Este aspecto es muy importante. Ya que si lo alquilas más de este tiempo, se considera un alquiler por temporada. Estos alquileres tienen una duración entre 32 días hasta 11 meses normalmente (no hay una duración máxima establecida legalmente por la LAU). Hoy en día existen muchas viviendas de alquiler vacacional que no cumplen con los requisitos legales. De hecho, multan a los propietarios que lo hacen de manera ilegal y a las plataformas de alquiler. Turismo está haciendo sanciones por ofertar viviendas que no están inscritas en el Registro.

¿Dónde puedo alquilarlo?

Existen diversas plataformas de alquiler vacacional donde puedes anunciar tu propiedad. Cada una tiene sus propias condiciones, comisiones y alcance. Te mostramos las más populares:

Airbnb

Una de las opciones más populares para alquilar viviendas vacacionales, con presencia en más de 190 países y millones de usuarios activos. La pueden usar tanto propietarios que desean alquilar una habitación como aquellos que ofrecen una vivienda completa.

• Comisión para propietarios: pagan una comisión fija del 3% sobre el importe del alquiler.
  
• Comisión para viajeros: en Airbnb, esta comisión ronda el 16%.
  
• Ventajas: gran visibilidad internacional, sistema de valoraciones muy activo y herramientas fáciles de usar.

HomeAway (ahora Vrbo)

HomeAway, ahora conocida como Vrbo (Vacation Rentals by Owner), es una plataforma centrada principalmente en el alquiler de viviendas vacacionales completas. A diferencia de otras apps, no permite alquilar habitaciones privadas o compartidas. 

• Comisión para propietarios: cobra una comisión del 5% sobre el importe del alquiler y cualquier tarifa adicional que se cobre al viajero.
  
• Comisión para viajeros: varía entre 6% y 15% del subtotal de la reserva.
  
• Ventajas: buena presencia en el mercado europeo y norteamericano, ideal para aquellos que se enfocan en estancias familiares o en zonas turísticas consolidadas.
  

Rentalia (parte de Idealista)

Plataforma especializada en alquiler vacacional que pertenece al portal inmobiliario Idealista. Está muy orientada al público hispanohablante, tanto nacional como internacional, y es útil para propietarios con inmuebles en zonas turísticas de España, Portugal y Andorra.

• Comisión para propietarios: en Rentalia pagan una comisión del 10% por reserva.
  
• Comisión para viajeros:  no pagan comisión.
  
• Ventajas: público local, sin costes adicionales para el huésped, integración con Idealista.
  

Niumba (de Tripadvisor)

Niumba es una plataforma española de alquiler vacacional integrada dentro de Tripadvisor. Esto le otorga una enorme visibilidad internacional, especialmente entre viajeros que planifican sus vacaciones basándose en opiniones y valoraciones de otros usuarios.

• Comisión para propietarios:pagan una comisión del 3% por cada reserva.
  
• Comisión para viajeros: hay una comisión variable de entre 8% y 16%, según el tipo de reserva y destino.
  
• Ventajas: aparece en los resultados de búsqueda de Tripadvisor, gran comunidad de viajeros, sistema de opiniones fiable.

Igualmente, los precios, comisiones y condiciones de uso pueden variar con el tiempo o según el tipo de propiedad, ubicación y características del anuncio. Te recomendamos consultar siempre la web oficial de cada plataforma para obtener la información más actualizada antes de publicar tu alojamiento.

¿Cómo debo tributar la vivienda turística?

Los ingresos de un alquiler turístico deben ser declarados como rendimientos del capital inmobiliario. Para calcular este rendimiento, primero de todo hay que diferenciar dos períodos en el mismo año fiscal: el tiempo en que tu vivienda ha estado alquilada y el tiempo en el que ha estado libre.

En el primer período, debes declarar los ingresos íntegros por los días alquilados, aunque habrá una serie de gastos que puedes deducirte. Por ejemplo, la publicidad del inmueble, las reparaciones necesarias, los seguros de alquiler, etc. La mayoría de ellos se deben deducir en proporción al tiempo en el que tu piso ha estado alquilado. Sin embargo, los gastos comerciales (publicidad, agencias, etc) pueden ser deducidos en su totalidad.

Por otro lado, está el rendimiento generado en el período en el que tu vivienda ha estado libre. Este corresponde con la renta impuesta por Hacienda por contar con una segunda propiedad. Si quieres conocer lo que debes de tributar los días en los que tu piso ha estado libre, debes de hacer lo siguiente: Calcula el 1,1% del valor catastral y divídelo entre 365 días. Ese resultado multiplícalo por los días en los que el piso no haya estado alquilado. De esta manera obtendrás el rendimiento imputable al período desocupado. 

En el caso de alquiler vacacional, tienes que tener también en cuenta que puedes estar obligado a recaudar una tasa turística a los huéspedes. Normalmente es una cantidad diaria por adulto que depende de la Comunidad Autónoma. Esa tasa se debe declarar y liquidar a Hacienda.

En lo que respecta al IVA, como empresa de alquiler seguro, te recordamos que los ingresos no generan IVA a los huéspedes. Pero en el caso de que ofrezcas servicios complementarios (lavandería, limpieza, etc), sí se debe cobrar.