Un contrato de alquiler mal redactado no es un contrato inválido — es un contrato que el juez interpreta con la LAU. Y la LAU está pensada para proteger al inquilino. Si quieres que el contrato también proteja tus intereses como propietario, hay cláusulas del contrato de alquiler que debes añadir expresamente: la ley no las pone por defecto.
En este artículo distinguimos entre lo que la LAU ya exige que figure en el contrato y lo que conviene añadir para cubrir los conflictos más habituales: daños al inmueble, suministros impagados, obras no autorizadas o un inquilino que subarrienda sin tu permiso.
Tabla de contenidos
Cláusulas obligatorias: lo que la LAU exige
Estas son las menciones mínimas que debe contener cualquier contrato de arrendamiento de vivienda habitual. Si alguna falta, el contrato sigue siendo válido, pero el juez aplicará lo que diga la ley en lugar de lo que hayas acordado.
Identificación completa de las partes
Nombre completo, DNI/NIE y domicilio a efectos de notificaciones de arrendador y arrendatario. Si hay varios inquilinos, todos deben aparecer como titulares solidarios — así podrás reclamar que alguno de ellos asuma la totalidad de la deuda en caso de impago.
Descripción del inmueble
Dirección exacta, referencia catastral y descripción de los anejos incluidos: plaza de garaje, trastero, terraza. Un anejo no mencionado no forma parte del objeto del contrato y puede acabar ocasionando conflictos.
Fecha de inicio y duración
La LAU establece una duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) con prórrogas de 3 años. El contrato debe recoger la fecha de entrada y la duración acordada. Si se omite la duración inicial, se presume de un año.
Renta, forma y día de pago
Importe mensual en euros, medio de pago (con número de cuenta del arrendador si es por transferencia o del arrendatario si es por domiciliación) y día límite de abono. Lo más habitual es fijar el pago dentro de los primeros 5 días de cada mes. Especificar el medio de pago facilita la prueba documental en caso de impago.
Fianza legal
La LAU obliga a exigir una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda habitual y dos en el de temporada. El contrato debe hacer constar el importe recibido y la obligación de depositarlo en el organismo autonómico competente (IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña). La fianza se devuelve al término del contrato, deducidos los desperfectos acreditados.
13 cláusulas del contrato de alquiler recomendadas para proteger al propietario
Estas cláusulas no son obligatorias por ley, pero sin ellas el margen para reclamar daños, impedir obras o recuperar la vivienda en buen estado se reduce considerablemente. Están ordenadas siguiendo el ciclo natural del contrato: lo que se establece al inicio, lo que regula el uso ordinario de la vivienda, la gestión económica durante la vigencia, y las contingencias y fin de la relación.
1. Inventario del estado inicial de la vivienda
Qué hace: documenta el estado de cada elemento — suelos, paredes, electrodomésticos, mobiliario, instalaciones — en el momento de la entrega de llaves.
Por qué es crítica: sin inventario firmado y fotografiado, el propietario no puede demostrar qué daños existían antes de la entrada del inquilino. Al final del contrato, cualquier desperfecto puede ser contestado con «ya estaba así».
Cómo incluirla: como anexo firmado al contrato, con fotografías fechadas adjuntas. La cláusula en el cuerpo del contrato debe hacer referencia expresa al anexo: «Se adjunta como Anexo I el inventario del estado del inmueble, firmado por ambas partes, que forma parte integrante de este contrato.» Se puede indicar un plazo máximo en el que el inquilino pueda aportar daños no contemplados en el mismo. «No obstante lo anterior, una vez entregada la posesión efectiva de la vivienda, la parte arrendataria dispondrá de un periodo de 15 días para comunicar por escrito las posibles incidencias o deficiencias detectadas en la vivienda y/o su mobiliario anexo.»
2. Suministros y gastos individuales a cargo del inquilino
Qué hace: establece qué gastos paga el inquilino (luz, agua, gas, internet, tasa de residuos) y cuáles el propietario (comunidad, IBI, seguro del hogar).
Por qué es crítica: si el contrato no lo especifica, pueden surgir conflictos a la hora de exigir la tasa de residuos o sobre a quién corresponde el mantenimiento de ciertos servicios. En zonas donde la tasa de residuos se factura al propietario y este quiere repercutirla, debe hacerlo constar expresamente. Si hubiera suministros comunitarios no individualizados, conviene contemplar si el inquilino asumiría el gasto en caso de instalación de contadores individuales.
Texto de modelo:
«Los gastos de suministros individuales de la vivienda (electricidad, agua, gas, telecomunicaciones) serán por cuenta del arrendatario, quien deberá realizar el cambio de titularidad en el plazo de 30 días desde la firma del contrato. La tasa de gestión de residuos municipales será igualmente a cargo del arrendatario.»
3. Garantía adicional (más allá de la fianza)
Qué hace: permite exigir al inquilino una garantía complementaria — hasta dos mensualidades adicionales — en forma de depósito o aval bancario.
Por qué es crítica: la fianza legal de una mensualidad cubre daños menores. Para viviendas de alto valor o inquilinos sin historial de alquiler, la garantía adicional reduce el riesgo económico ante impago o daños al inmueble. La LAU (Art. 36.5) permite esta garantía adicional de hasta dos mensualidades.
Texto de modelo:
«En garantía del cumplimiento de las obligaciones del presente contrato, el arrendatario entrega al arrendador la cantidad de [importe] euros en concepto de garantía adicional, equivalente a [número] mensualidades de renta. Esta cantidad se devolverá al término del contrato, una vez verificado el estado del inmueble y liquidadas las obligaciones pendientes.»
4. Obligaciones de conservación y mantenimiento del inquilino
Qué hace: concreta qué mantenimiento periódico corresponde al inquilino y fija un umbral económico para definir qué se entiende por pequeña reparación a su cargo.
Por qué es crítica: la LAU (Art. 21.4) obliga al inquilino a las «pequeñas reparaciones por el uso ordinario», pero no enumera cuáles ni establece ningún importe de referencia. Sin una definición contractual, cada parte puede interpretar el límite de forma diferente. Especificar el mantenimiento anual de la caldera y los filtros del aire acondicionado evita que el inquilino argumente que no sabía que era su obligación; fijar un umbral económico elimina la ambigüedad en la mayoría de los casos cotidianos.
Texto de modelo:
«El arrendatario se obliga a realizar el mantenimiento periódico anual de la caldera y de los equipos de aire acondicionado, incluyendo la limpieza de filtros. Las averías derivadas de la falta de mantenimiento acreditable serán a cargo del arrendatario. Asimismo, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario. A estos efectos, se consideran pequeñas reparaciones aquellas que no superen, incluido su IVA, el importe equivalente al 25% de la renta mensual vigente.»
5. Prohibición de obras y modificaciones sin autorización escrita
Qué hace: impide que el inquilino realice obras, instale elementos o modifique la distribución sin permiso previo y por escrito del propietario.
Por qué es crítica: la LAU (Art. 23) ya prohíbe las obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento, pero la cláusula expresa evita discusiones sobre qué cuenta como «modificación» y qué es una pequeña mejora. También cubre instalaciones como aires acondicionados, taladros, pintura de paredes o cambios en las cerraduras.
Texto de modelo:
«El arrendatario no podrá realizar obras, instalaciones ni modificaciones de ningún tipo en la vivienda sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Las obras realizadas sin autorización podrán ser exigidas a reposición a su estado original, con cargo al arrendatario, sin perjuicio de la resolución del contrato.»
6. Política de mascotas
Qué hace: establece si se permiten animales de compañía y, en caso afirmativo, en qué condiciones.
Por qué es crítica: la LAU no regula las mascotas. Sin cláusula, el inquilino puede tener animales y el propietario no puede prohibirlo una vez firmado el contrato. Si se permite con condiciones, conviene especificarlas: especie, número, obligación de garantizar que no causen daños.
Texto de modelo (si se prohíben):
«Queda prohibida la tenencia de perros, gatos u otros animales en la vivienda arrendada, siendo la inobservancia de esta condición causa suficiente para la resolución del presente contrato.»
Texto de modelo (si se permiten con condiciones):
«Queda permitida a la parte arrendataria la tenencia del [raza] con número de chip [chip], siempre que no ocasione problema alguno de convivencia con los vecinos de la comunidad. La parte arrendataria se compromete a reparar, o a reponer cuando lo primero no fuera posible, cualquier daño que dicha mascota pudiera ocasionar en la vivienda o en su mobiliario independientemente del valor de éste. Queda prohibida la tenencia de cualquier otra mascota, salvo en reemplazo de la mascota referida por una de similar tamaño y características. La inobservancia de cualquiera de estas condiciones es causa suficiente para la resolución del presente contrato.»
7. Prohibición de subarriendo y cesión
Qué hace: prohíbe que el inquilino subarriende total o parcialmente la vivienda o ceda el contrato a un tercero.
Por qué es crítica: la LAU (Art. 8) permite el subarriendo parcial si no hay prohibición expresa. Sin esta cláusula, el inquilino podría intentar alojar a otras personas de forma remunerada — a través de plataformas de alquiler vacacional o de otro modo — sin que el propietario pueda impedirlo.
Texto de modelo:
«Queda expresamente prohibido el subarriendo total o parcial de la vivienda, así como la cesión del contrato, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. El incumplimiento de esta cláusula facultará al arrendador para resolver el contrato.»
8. Actualización anual de la renta (IRAV)
Qué hace: permite al propietario actualizar la renta cada año conforme al índice de referencia legal.
Por qué es crítica: sin una cláusula de actualización, la renta no puede modificarse durante toda la duración del contrato. Desde 2024, el índice de referencia es el IRAV (Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda), que sustituyó al IPC como mecanismo de actualización. Hay que especificar el índice y el mes de referencia para el cálculo.
Texto de modelo:
«La renta se actualizará anualmente en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando la variación porcentual del Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda (IRAV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística, tomando como mes de referencia el último índice publicado en la fecha de actualización.»
9. Validez de notificaciones electrónicas
Qué hace: establece que las comunicaciones realizadas por correo electrónico o mensajería instantánea (WhatsApp) a las direcciones y números acordados tienen plena validez legal entre las partes.
Por qué es crítica: sin esta cláusula, el inquilino puede cuestionar la validez de un requerimiento enviado por email certificado o WhatsApp y exigir que toda comunicación se haga por burofax. Con ella, los avisos de impago, las notificaciones de actualización de renta o los requerimientos de abandono pueden hacerse por medios electrónicos con el mismo valor probatorio, siempre que quede constancia de la recepción (acuse de lectura, confirmación de WhatsApp).
Texto de modelo:
«Las partes acuerdan que las notificaciones y comunicaciones derivadas de este contrato podrán realizarse válidamente por correo electrónico a las direcciones [email arrendador] y [email arrendatario], o por mensajería instantánea al número de teléfono [número arrendatario]. Las partes declaran que las cuentas facilitadas están activas en el momento de la firma y que acceden a ellas de manera habitual, y se obligan a mantenerlas activas durante la relación contractual, a notificar el cambio de cuenta por escrito a la otra parte si fuera el caso y a dar acuse de recibo de los mensajes recibidos por la otra parte. Se presumirá recibida la notificación desde el momento en que el sistema acredite su entrega o lectura.»
10. Resolución anticipada por el propietario: cláusula de necesidad
Qué hace: reserva al propietario la posibilidad de recuperar la vivienda para uso propio o de familiares de primer grado tras el primer año de contrato.
Por qué es crítica: la LAU (Art. 9.3) reconoce este derecho al arrendador persona física, pero exige que el contrato lo contemple expresamente. Si no consta en el contrato, el propietario pierde este derecho durante los cinco años de duración mínima.
Texto de modelo:
«Transcurrido el primer año de vigencia del contrato, el arrendador podrá recuperar la vivienda arrendada para destinarla a uso propio o para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, mediante comunicación con un preaviso de dos meses.»
11. Renuncia al derecho de tanteo y retracto
Qué hace: el inquilino renuncia expresamente a su derecho preferente de compra si el propietario decide vender la vivienda.
Por qué es crítica: el Art. 25 LAU reconoce al inquilino el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) en caso de venta. El Art. 25.8 LAU permite que el inquilino renuncie a este derecho si así consta expresamente en el contrato. Sin esta renuncia, el propietario que venda la vivienda debe notificarlo al inquilino y darle 30 días para ejercer el tanteo; si vende sin notificar, el inquilino puede ejercer el retracto y quedarse con la vivienda al mismo precio.
Texto de modelo:
«En virtud de lo dispuesto en el artículo 25.8 de la LAU, el arrendatario renuncia expresamente a los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) que le corresponderían en caso de venta de la vivienda arrendada.»
12. Advertencia de responsabilidad penal por fraude en la contratación
Qué hace: advierte al inquilino de que firmar el contrato sin intención real de cumplir con el pago de la renta puede constituir un delito de estafa.
Por qué es crítica: el patrón inquiokupa en su modalidad más grave no es el impago sobrevenido, sino el fraude inicial: el inquilino firma el contrato sabiendo que no va a pagar, aprovechando la lentitud de los procedimientos civiles de desahucio. Cuando existe ese engaño previo — la intención de no pagar desde el momento de firmar — la conducta puede encajar en el Art. 248 del Código Penal (estafa), que permite la vía penal además de la civil. La cláusula no crea ningún derecho nuevo, pero su efecto disuasorio es real: muchos perfiles de riesgo no saben que el impago con fraude inicial tiene consecuencias penales.
Texto de modelo:
«El arrendatario declara que suscribe el presente contrato con plena capacidad económica para hacer frente a las obligaciones de pago asumidas y con voluntad real de cumplirlas. En el supuesto de que la parte arrendataria dejara de pagar las rentas dentro de los primeros seis meses del arrendamiento, la parte arrendadora se reserva el ejercicio de las acciones penales procedentes por la comisión de un delito de estafa del artículo 248 del Código Penal.»
13. Penalización por no abandono en fecha
Qué hace: establece una indemnización diaria automática si el inquilino no entrega la vivienda en la fecha pactada de fin de contrato.
Por qué es crítica: cuando el contrato se extingue y el inquilino no se va, el propietario sufre un perjuicio económico real — no puede alquilar a un nuevo inquilino — que el procedimiento de desahucio por expiración de plazo tarda meses en resolver. La cláusula penal (Art. 1152 CC) permite reclamar ese perjuicio sin necesidad de acreditar el daño concreto, y tiene efecto disuasorio sobre el inquilino. En caso de aplicarse, no debe ser muy elevada, porque en un juicio podría considerarse nula por abusiva.
Texto de modelo:
«Finalizado el plazo contractual, si el arrendatario no hubiera entregado la posesión de la vivienda en la fecha acordada, vendrá obligado a abonar al arrendador, en concepto de indemnización pactada, el equivalente al doble de la renta diaria vigente por cada día de retraso en la entrega, sin perjuicio de las acciones legales que el arrendador pueda ejercitar para recuperar la posesión del inmueble.»
Preguntas frecuentes
Última revisión: 3 de julio de 2026
