Cuando se acerca la fecha de finalización de un contrato de alquiler, es habitual que tanto propietarios como inquilinos se pregunten qué opciones existen para continuar con la relación sin firmar un nuevo contrato. En este artículo te explicamos qué significa prorrogar un contrato, cuántas veces puede hacerse legalmente y qué diferencias existen con la renovación.
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¿Qué significa prorrogar un contrato de alquiler?
Se considera prorrogar un contrato de alquiler a extender la duración del contrato una vez ha llegado a su vencimiento inicial, sin necesidad de firmar uno nuevo. Esta prórroga puede estar prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o ser pactada por ambas partes.
¿En qué se distingue de la renovación de un contrato?
La renovación implica firmar un nuevo contrato de arrendamiento con nuevas condiciones, aunque las partes (arrendador e inquilino) sean las mismas. En cambio, la prórroga se da sobre el contrato ya existente, manteniendo las condiciones pactadas inicialmente sin firmar nada más.
¿Qué dicta la ley sobre prorrogar un contrato de alquiler?
La LAU, en su versión actualizada por el Real Decreto-ley 7/2019, establece las reglas para la duración mínima de los contratos y sus prórrogas obligatorias o tácitas.
Prórrogas obligatorias en un arrendamiento de vivienda
Según el artículo 9.1, el contrato tendrá una duración mínima de cinco años si el arrendador es una persona física (o siete si es jurídica), aunque se haya pactado por menos tiempo. Por lo tanto, aunque el plazo inicial pactado haya sido por ejemplo de un año, el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda mediante prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar esos cinco o siete años de duración mínima obligatoria, salvo que las partes hubieran pactado una duración mayor.
Durante ese periodo de prórroga forzosa, no es necesario comunicar nada por ninguna de las partes, ya que el contrato se va prorrogando automáticamente.
Prórroga tácita de un contrato de alquiler
Tras agotar el plazo mínimo legal de cinco o siete años, el artículo 10.1 de la LAU prevé que el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, siempre que ninguna de las partes haya notificado su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses (propietario) o dos meses (inquilino) de antelación a la finalización del plazo de prórroga obligatoria.
Por tanto, la ley permite una prórroga tácita de hasta tres años después del periodo mínimo legal. Más allá de eso, si se quiere continuar con el alquiler, ambas partes deben acordar voluntariamente una nueva renovación o una nueva prórroga expresa.
¿Cuánto tiempo se puede retrasar la finalización de un contrato?
La finalización de un contrato de alquiler se puede retrasar indefinidamente.
Si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar, el contrato entra en tácita reconducción renovándose automáticamente por periodos mensuales o anuales. Esos plazos de renovación dependerá de cómo se ha acordado la renta contractual (independientemente de que se debiera pagar mensualmente). Si la renta se establece en términos de importe anual, la tácita reconducción será anual.
Para evitar que el contrato se prorrogue indefinidamente, cualquiera de las partes deberá comunicar su derecho a no renovarlo con un preaviso mínimo de un mes antes de su fecha de renovación.
A pesar de que ambas partes se encuentren satisfechas con el contrato inicial, puede ser interesante para el propietario redactar un nuevo contrato que le permita:
- Actualizar la renta del piso conforme la evolución de los precios de mercado, si bien es normal ofrecer un mejor precio a un inquilino que históricamente ha tenido un buen comportamiento.
- Actualizar las fianzas de manera proporcional.
- Revisar el estado del inmueble y reclamar daños si fuera pertinente.
- Actualizar el contrato a la legislación actual, incorporando o ajustando cláusulas que ya no son válidas.
En definitiva, la prórroga de un contrato de alquiler es una figura legal que ofrece seguridad tanto al inquilino como al propietario. ¿Tienes dudas sobre qué ocurre cuando termina un contrato o sobre otro tipo de arrendamientos como el de temporada? En nuestro artículo sobre la legalidad del alquiler de temporada, puedes conocer todos los detalles. En caso de buscar una gestión integral de tu alquiler, en Rentuos te ayudamos a hacerlo fácil, seguro y sin complicaciones.
