Aval bancario para alquilar: qué es, cuánto cuesta y qué alternativas tienes

Un aval bancario para alquilar es un contrato por el que un banco se compromete a pagarte la renta si tu inquilino no lo hace, a cambio normalmente de que éste bloquee un depósito y pague comisiones. Es la garantía más sólida sobre el papel, pero también la más cara y lenta de conseguir para el inquilino — y, algo que muchos propietarios no saben, tiene un límite legal y también te genera un coste fiscal a ti. Te contamos todo antes de que lo pidas.

Qué es el aval bancario para alquilar

El aval bancario es una garantía en la que una entidad financiera actúa como avalista de tu inquilino: si éste deja de pagar la renta, el banco te abona el importe garantizado y luego reclama esa cantidad a su cliente. A diferencia de la fianza legal (obligatoria, de una o dos mensualidades, depositada en el organismo autonómico correspondiente), el aval bancario es una garantía adicional y voluntaria que tú, como propietario, puedes pedir para reforzar la seguridad del cobro.

Se diferencia también del aval personal, en el que quien responde no es un banco sino una persona física (normalmente un familiar del inquilino). El aval bancario ofrece más solvencia porque respalda una entidad financiera, pero es bastante más caro y burocrático de tramitar que uno personal.

Cómo funciona el proceso paso a paso

Según explica BBVA en su guía sobre avales bancarios de alquiler, el proceso sigue siempre esta secuencia:

1. El inquilino solicita el aval en su banco, normalmente donde ya es cliente — la vinculación previa influye en si el banco exige garantías adicionales.
2. El banco estudia su solvencia: situación laboral, ingresos, historial financiero y, si hace falta, pide un avalista adicional con capacidad económica suficiente.
3. El inquilino bloquea un depósito en una cuenta intocable durante toda la vigencia del aval, por el importe que se vaya a garantizar (ver el límite legal más abajo).
4. Se firma la póliza del aval, a menudo ante notario, y debe quedar reflejada en el contrato de arrendamiento. Para que te proteja de verdad, exige que cumpla dos requisitos:
5. Que sea a primer requerimiento: así el banco te paga en cuanto acreditas el impago, sin esperar a una resolución judicial. Si no se pacta expresamente, el banco puede exigirte antes una sentencia firme, lo que retrasa el cobro meses.
6. Que esté vigente durante toda la duración del contrato, incluidas sus prórrogas — no solo el plazo inicial pactado. Un aval que caduca antes de que termine el arrendamiento deja de protegerte justo cuando más lo necesitas.
7. El aval se entrega al propietario, que lo conserva durante toda la vigencia del contrato para poder ejecutarlo si es necesario.

Límite legal del aval y quién debe tributar por él

Antes de pedir un aval bancario, hay dos cosas que la mayoría de propietarios desconoce y que conviene tener claras.

El importe del aval está limitado por ley. El artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar garantías adicionales a la fianza legal, pero fija un tope: en el arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración —o de hasta siete si el arrendador es una persona jurídica—, el valor de esa garantía adicional no puede superar el equivalente a dos mensualidades de renta. Súmale la fianza legal obligatoria (un mes) y el máximo que puedes exigir en total, entre fianza y aval, son tres meses de renta. Solo si pactas expresamente un contrato de duración superior a esos cinco (o siete) años desaparece ese límite. En la práctica, esto afecta a la inmensa mayoría de los alquileres de vivienda habitual, porque la propia LAU ya garantiza al inquilino el derecho a prorrogar hasta esos cinco o siete años aunque el plazo inicial pactado sea menor. Si ves anuncios o guías que hablan de depósitos bancarios de 6 o 12 meses de renta, comprueba primero la duración pactada del contrato — fuera de ese supuesto, la parte del aval que exceda el límite legal no sería exigible.

El aval tributa, y lo paga el propietario, no el inquilino. A diferencia de la fianza legal —que el Código Civil considera un depósito y no tributa—, la constitución de un aval bancario sí es un hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (arts. 7.1.B y 8.e del texto refundido). La ley designa como sujeto pasivo al «acreedor afianzado», que en un contrato de alquiler eres tú, el propietario: eres quien se beneficia de la garantía, así que eres quien debe autoliquidar el impuesto (modelo 600), como confirma la Agència Tributària de Catalunya para su territorio. El tipo aplicable ronda el 1% sobre el importe avalado, aunque varía según la Comunidad Autónoma. Es un coste pequeño en términos absolutos, pero conviene conocerlo antes de exigir el aval, no después.

Cuánto cuesta un aval bancario para alquilar

El coste principal recae sobre tu inquilino, en forma de comisiones bancarias y el propio depósito inmovilizado — aunque, como acabas de ver, a ti también te toca una parte en forma de ITP.

Según los datos recopilados por idealista, los gastos que asume el inquilino son:

• Comisión de gestión: en torno al 0,5% del importe avalado, se paga una sola vez.
• Comisión de apertura: en torno al 0,75%, también de pago único.
• Gastos de notaría: alrededor del 0,3%.
• Comisión de riesgo: variable según entidad y plazo, se cobra de forma trimestral mientras el aval esté en vigor.

En conjunto, estas comisiones suelen sumar entre el 0,5% y el 2% del importe máximo avalado, según coinciden varias fuentes del sector financiero. A eso hay que sumar el propio depósito bloqueado, que no se pierde pero queda inmovilizado durante toda la vigencia del contrato.

Dos ejemplos con cifras, para un alquiler de 1.000 €/mes, según la duración que pactes:

• Contrato de duración estándar (hasta cinco años, o siete si eres persona jurídica): el aval como máximo puede cubrir dos mensualidades — 2.000 € bloqueados —, a los que el inquilino debe sumar del orden de 25-35 € en comisiones de gestión y apertura, más notaría y la comisión de riesgo trimestral. Por tu parte, el ITP sobre esos 2.000 € rondaría los 20 € al tipo del 1%.
• Contrato pactado por una duración superior a cinco años (o siete): al desaparecer el límite del artículo 36.5 de la LAU, puedes pedir un aval mayor — por ejemplo, el equivalente a seis mensualidades, 6.000 € bloqueados, con comisiones de gestión y apertura en torno a 75-105 €, más notaría y comisión de riesgo trimestral. El ITP correspondiente rondaría los 60 €. Es la única vía legal para pedir un aval de varios meses: si ves esta cifra en un anuncio o una guía sin que se mencione la duración del contrato, comprueba que se cumple esta condición antes de asumir que es exigible.

Ventajas y desventajas de exigirlo como propietario

A favor:

• Protección a primer requerimiento: si pactas esta cláusula, el banco te paga en cuanto acreditas el impago, sin esperar una resolución judicial.
• Filtro de solvencia real: solo los inquilinos con verdadera capacidad económica consiguen que un banco los avale, lo que reduce de partida el riesgo de impago.
• Efecto disuasorio: el inquilino es el primer perjudicado si impaga, dado que perderá la garantía depositada en el banco

En contra:

• Alarga y complica la búsqueda de inquilino: el proceso de aprobación bancaria puede tardar semanas, y muchos candidatos con perfil solvente prefieren descartar un piso que se lo exige antes que iniciar el trámite.
• Puede filtrar candidatos por motivos ajenos al riesgo real: alguien con ingresos estables pero sin ahorros o demasiada vinculación bancaria (autónomos, recién llegados, extranjeros) puede tener más dificultades para conseguirlo que para pagar la renta puntualmente.
• No cubre nada por sí solo si no está bien redactado: si el aval no es a primer requerimiento, o su duración está muy limitada en el tiempo. O bien si se limita a impagos de renta y no responde de desperfectos en la vivienda.
• Tiene un tope legal y un coste fiscal para ti: no puedes exigir más de dos meses de renta adicionales a la fianza (salvo contrato de larga duración), y la constitución del aval te obliga a tributar por ITP como propietario — un detalle que muchos pasan por alto hasta que llega la comprobación de la administración autonómica.

Qué alternativas tienes como propietario

Si lo que buscas es proteger el cobro sin que eso se convierta en un obstáculo para alquilar rápido, tienes otras opciones que no dependen de la solvencia bancaria de tu inquilino:

• Aval personal: más rápido y barato de conseguir para el inquilino, aunque con menos solvencia detrás que un banco. Te contamos cómo funciona y qué responsabilidad asume el avalista en nuestra guía del aval personal en el alquiler.
• Seguro de impago: lo contratas tú como propietario, no depende de que tu inquilino consiga nada, y suele costar entre el 3% y el 5% de la renta anual — bastante menos que las comisiones de un aval bancario, y sin bloquear ningún depósito. Comparamos ambas opciones a fondo en aval o seguro de impago: cuál elegir.
• Alquiler garantizado: si lo que quieres es no depender de ninguna garantía que tenga que aportar el inquilino —ni de si el banco se la concede, ni de cuánto tarda—, en Rentuos gestionamos tu alquiler garantizado: cobras el día 3 de cada mes, pase lo que pase, sin pedirle nada a tu inquilino que pueda hacerte perder al candidato solvente que ya tenías delante.

Preguntas frecuentes

Última revisión: 14 de julio de 2026