Si tu inquilino no paga el alquiler, ya sabes lo que supone esa mezcla de angustia, rabia y sensación de no saber por dónde empezar.
Esta guía cubre el proceso completo: los pasos amistosos y legales en el orden correcto, los plazos reales de un desahucio en 2026, cuánto dinero vas a gastar, así como los errores que cometen muchos los propietarios y que alargan el proceso meses. No hay atajos. Pero sí hay una forma inteligente de recorrer el camino para evitar empeorar las cosas.
Tabla de Contenidos
¿Desde cuándo puedes actuar legalmente?
Desde el día siguiente al vencimiento del pago. Si el contrato establece que el alquiler se paga el día 5 de cada mes, el día 6 ya existe una deuda exigible. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no exige esperar ningún mes mínimo.
Muchos propietarios esperan semanas —o incluso meses— creyendo que deben dar un «margen de cortesía» antes de poder actuar. Ese margen no existe en la ley. Existe en la práctica porque la comunicación amistosa es siempre el primer paso recomendable, pero no porque la ley lo exija.
Dato clave: El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) registró más de 30.000 procedimientos de desahucio por impago en España en 2024, con una duración media que en algunas comunidades autónomas supera los 12 meses desde la demanda hasta el lanzamiento. Actuar pronto marca la diferencia.
Cuanto antes inicies el proceso, antes termina. Cada semana que esperas es una mensualidad más que probablemente no recuperarás y más tiempo de deuda acumulada.
Lo que no debes hacer bajo ningún concepto
Antes de hablar de pasos, hay que hablar de trampas. Cuando un inquilino no paga, el instinto dice actuar rápido. Y eso es bueno. Pero hay acciones que son ilegales y que además empeoran tu posición procesal, pudiendo suponerte una responsabilidad punible.
Intimidar o acosar al inquilino — contraproducente y denunciable. Además de ser perseguible, daña tu imagen en el proceso judicial.
Cortar los suministros — ilegal. Cortar la luz, el agua o el gas deliberadamente es delito. No importa cuántos meses lleve sin pagar. Incluso la reducción de la potencia puede llegar a ser considerada acoso si con ello no se garantiza la habitabilidad de la vivienda.
Cambiar la cerradura — ilegal. Da igual que sea tu propiedad. Mientras el contrato esté vigente o no haya resolución judicial, el inquilino tiene derecho a la posesión del inmueble. Cambiar la cerradura es coacción y puede implicar denuncia penal contra ti.
Entrar en la vivienda sin permiso — ilegal. Salvo urgencia evidente y justificable, entrar en la propiedad sin consentimiento del inquilino puede constituir allanamiento de morada.
La razón para no hacer nada de esto no es solo moral — también es práctica. Cualquiera de esas acciones puede usarse en tu contra en el juzgado, alargar el proceso y causarte un perjuicio que puede llegar a estar penado con la cárcel.
Paso 1 — Comunicación amistosa
No te lances directamente al burofax si llevas solo unos días de retraso. Un WhatsApp, un email pueden resolver el problema en 24 horas si el impago es un olvido o un problema puntual de liquidez. La mayoría de impagos no nacen de la mala fe: olvido, viaje, acumulación de gastos… No significa que tengas que asumir la pérdida. Pero una conversación a tiempo puede evitarte agobios y evitar que la deuda aumente o que el inquilino adquiera cierta sensación de impunidad frente a los retrasos.
La comunicación amistosa debe cumplir tres condiciones:
- Dejar rastro escrito. Un WhatsApp o email donde quede registrado el día, la hora y el contenido del mensaje.
- Ser clara y concreta. Indica la mensualidad impagada, el importe exacto y un plazo para pagar (habitualmente 3-5 días hábiles).
- No amenazar innecesariamente Evita frases como «tomaré medidas» sin concretar cuáles. No añaden presión útil.
Si negocias un plan de pagos, formalízalo por escrito con fechas, importes concretos y consecuencias de incumplimiento. Un acuerdo verbal no te protege.
Si en 5-7 días no hay respuesta ni pago, el siguiente paso es el burofax. No lo pospongas.
Paso 2 — Burofax de reclamación
El burofax transforma una reclamación informal en una notificación con valor legal. Certifica que el inquilino recibió el requerimiento y su contenido exacto — fundamental si acabas en un juzgado.
Además, desde el 1 de abril de 2025 debes llevar a cabo un MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias) antes de presentar la demanda de desahucio.
Qué debe incluir el burofax/MASC:
- Tu nombre y DNI como arrendador.
- Nombre del arrendatario y dirección del inmueble.
- Mensualidades impagadas con importe exacto de cada una.
- Cantidad total reclamada.
- Oferta vinculante confidencial con un plan de pagos o incluso un descuento.
- Un plazo máximo para responder a la oferta. Avisando de que, en caso de no aceptar, se iniciarán acciones legales para la resolución del contrato conforme al artículo 27 de la LAU.
Cómo enviarlo:
Acude a una oficina de Correos y solicita el servicio «burofax con certificación de contenido y acuse de recibo». El coste ronda los 25-40 euros. La certificación de contenido es imprescindible: sin ella, Correos certifica que se envió algo, pero no qué. También existe el burofax online a través de plataformas homologadas, o la posibilidad de enviar buromails (email certificados) a una fracción del coste y con el mismo valor legal.
Guarda todos los justificantes: el resguardo del envío, la copia del texto certificado y el acuse de recibo. Son tu prueba en el juzgado.
Paso 3 — Mediación (opcional pero útil)
Algunos municipios y comunidades autónomas ofrecen servicios de mediación que pueden llegar a ser gratuitos. No es obligatorio, pero puede cerrar el problema sin tribunales.
Si el inquilino tiene voluntad real de pago pero no capacidad inmediata, un acuerdo de pagos fraccionados formalizado ante mediador puede ser más rápido y menos costoso que un juzgado. La clave es que quede documentado y firmado.
Paso 4 — Vía judicial: monitorio o desahucio
Si no hay pago ni acuerdo, toca acudir al juzgado. Con una sola mensualidad impagada ya tienes base legal suficiente para presentar la demanda siempre que haya finalizado el mes en el que se devengó la mensualidad.
Tienes dos vías principales:
Demanda de desahucio por impago (la más habitual) Regulada en los artículos 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El proceso es:
- Tu abogado presenta la demanda.
- El juzgado admite a trámite y notifica al inquilino.
- El inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse, pagar la totalidad de la deuda o no hacer nada.
- Si no se opone ni paga, se dicta decreto y se fija fecha de lanzamiento (desalojo).
- Si se opone, se fija fecha para la vista oral y un eventual lanzamiento.
Un detalle que casi nadie conoce — la enervación: desde que el inquilino recibe la notificación judicial (no el burofax, sino el decreto del juzgado), tiene 10 días hábiles para pagar la totalidad de la deuda y «enervar» la acción. Esto paraliza el desahucio. La ley solo se lo permite una vez en toda la vida del contrato. Si ya lo hizo en un impago anterior, no puede volver a usarlo.
Juicio monitorio Alternativa si lo que buscas principalmente es recuperar la deuda (no el desalojo). Es más rápido para la reclamación económica pero no ordena el lanzamiento. Suele usarse cuando el inquilino ya se fue voluntariamente y solo quieres cobrar lo que te debe.
Consulta con un abogado especializado en arrendamientos antes de elegir vía. Muchos ofrecen primera consulta gratuita.
Plazos reales: cuánto tarda un desahucio en 2026
Aquí está la información que nadie dice claramente.
| Escenario | Plazo estimado |
|---|---|
| El inquilino se va voluntariamente tras el burofax | 2-4 semanas |
| Sin oposición (el inquilino no responde al juzgado) | 3-5 meses |
| Con oposición del inquilino / juicio verbal | 6-9 meses |
| Con acreditación de vulnerabilidad social | 9-18 meses |
| Ciudades saturadas (Madrid, Barcelona) | +2-4 meses adicionales |
Fuente: estadística judicial del CGPJ 2024.
Por eso cada semana que retrases el inicio del proceso es una semana más al final.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que el procedimiento se puede quedar bloqueado en muchos momentos, por ejemplo:
- A la hora de localizar y comunicar la demanda a los demandados. Hay que tener en cuenta que la demanda se debe comunicar a todos los demandados. En caso de que no localicen a algún demandado, acabarán comunicándole la demanda por edicto, no sin antes intentar contactarle en todos los domicilios que le consten al juzgado
- La sobrecarga de cada juzgado y -en algunos casos- errores humanos de los mismos pueden hacer que el procedimiento se quede parado a la hora de admitir la demanda, o de emitir la sentencia y fijar fecha de lanzamiento. Pueden llegar a convertirse en situaciones desesperantes donde el demandante poco puede hacer aparte de solicitar impulsos procesales al juzgado cada determinado número de meses
- En la ejecución del lanzamiento. Éste puede llegar a aplazarse varias veces si los inquilinos alegan ser vulnerables, o haber pagado, o muestran oposición. Si bien lo más frecuente es que el lanzamiento tenga lugar en el primer o segundo intento.
Costes reales: cuánto te va a costar
Hablemos de dinero, porque es lo que más pesa.
Costes directos del proceso legal:
| Concepto | Coste estimado |
|---|---|
| Abogado | 600 — 1.800 € |
| Procurador | 300 — 500 € |
| Burofax | 25 — 40 € |
| Cerrajero para el lanzamiento | 80 — 150 € |
| Total directo estimado | 1.000 — 2.500 € |
Puede ser más si hay oposición, recursos o incidencias durante el proceso.
Es frecuente acordar con el abogado un pago por tramos en función se cumplen determinados hitos procesales (presentación de demanda, vista, sentencia o lanzamiento).
El coste real oculto — las rentas perdidas: a los costes directos hay que sumar los meses sin cobrar. Si el desahucio tarda 6 meses y la renta es de 900 euros, son 5.400 euros de renta perdida. Puedes reclamarla en la misma demanda, pero cobrarla es otra historia: si el inquilino es insolvente, será muy difícil recuperar algo con la ejecución de la sentencia, aunque siempre es recomendable intentarlo varias veces en los años venideros por si la solvencia del demandado mejora y dispone de algún ahorro, salario o ingreso a retener.
Un desahucio por impago de 6 meses en una ciudad grande puede costarte entre 7.000 y 10.000 euros, contando renta perdida y gastos legales. Este dato no está aquí para asustarte — está para que calcules si tienes o no red de seguridad.
Errores que alargan el proceso
Estos son algunos de los errores que se suelen cometer y que cuestan semanas o meses de retraso:
Aceptar pagos parciales sin acuerdo formal Si tras enviar el burofax aceptas un pago suelto sin más, algunos juzgados pueden interpretar que existe un nuevo acuerdo tácito. Regla clara: si no hay plan de pagos formalizado por escrito, o paga todo o no aceptes nada sin consultar antes con tu abogado.
Enviar un burofax mal redactado Un burofax sin los importes correctos, sin identificación del contrato o sin el requerimiento formal puede ser impugnado. No uses plantillas de internet sin revisión legal.
Esperar meses antes de actuar Cada mes que esperas «a ver si paga» es un mes más de deuda y un mes más hasta el lanzamiento. Si en 30 días no hay solución real, activa el procedimiento.
No documentar desde el primer día Todo por escrito desde el momento en que descubres el impago. Fecha del último pago recibido, mensajes enviados y recibidos, llamadas. Sin documentación, tu posición en el juzgado es más débil.
Cambiar la cerradura o cortar suministros Ya lo hemos dicho, pero vale la pena repetirlo: ambas acciones son ilegales y pueden convertirte a ti en el denunciado. El único camino es el legal.
Fallos a la hora de presentar la demanda
Hay decenas de detalles que pueden retrasar o incluso echar para atrás una demanda: una incorrecta identificación de los demandados, carecer de capacidad suficiente para presentar la demanda (en caso de representantes, copropietarios, etc), indicar mal el importe debido o no poder probarlo (por ejemplo, en caso de pagos en efectivo), …
Prevención: que no te vuelva a pasar
Si has llegado hasta aquí, sabes de primera mano lo que supone enfrentarte a una situación de impago: el estrés, las semanas de incertidumbre, los costes y la sensación de que tu inversión está en manos de otra persona sin red de seguridad.
Tres medidas que reducen drásticamente el riesgo:
1. Selección rigurosa del inquilino Nóminas de los últimos 3 meses, contrato laboral (tipo y antigüedad), declaración de la renta del último ejercicio y referencias de arrendadores anteriores. Un inquilino solvente no garantiza el cobro al 100%, pero reduce el riesgo de forma significativa.
2. Contrato sólido con cláusulas de resolución por impago Un contrato bien redactado no evita el impago, pero facilita enormemente el proceso legal si llega. Las cláusulas de resolución, la fianza correctamente depositada y las garantías adicionales marcan la diferencia cuando llega el momento del juzgado.
3. Atención proactiva del arrendamiento Muchos impagos son consecuencia de una mala atención o falta de reacción a tiempo: control de pagos deficiente, mala comunicación a la hora de explicar las responsabilidades de cada parte, de resolver incidencias, etc. Pueden acabar erosionando la relación y derivando en un impago.
4. Eliminar el riesgo de raíz Existe una solución estructural para que el impago no vuelva a ser tu problema: el alquiler seguro de Rentuos. Rentuos actúa como responsable último de tu arrendamiento, te paga la renta mensual puntualmente aunque el inquilino no pague, y gestiona cualquier incidencia de impago sin que tengas que intervenir. Sin retrasos. Sin meses de angustia. Sin honorarios de abogado.
Si quieres que el impago deje de ser tu problema, descubre cómo funciona el alquiler seguro — sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo echar a un inquilino que no paga sin ir a juicio?
No. En España, solo un juez puede ordenar el desalojo de un inquilino. Cualquier intento por tu cuenta —cambiar la cerradura, cortar suministros— es ilegal aunque el inquilino deba meses de renta. El único camino es la demanda de desahucio.
¿Qué es la enervación y cómo me afecta?
La enervación es el derecho del inquilino a paralizar el desahucio pagando la totalidad de la deuda en los 10 días hábiles posteriores a recibir la notificación judicial. La ley solo permite ejercerlo una vez por contrato. Si ya lo usó en un impago anterior, no puede volver a hacerlo.
¿Cuánto tarda un desahucio «express» en España?
El término «express» es engañoso. El procedimiento por impago tarda entre 3 y 18 meses según el escenario, dependiendo de la saturación del juzgado y de si el inquilino se opone. En ciudades grandes como Madrid o Barcelona, los plazos se estiran entre 2 y 4 meses adicionales.
¿Necesito abogado y procurador para el desahucio?
Sí. Para demandas de desahucio es preceptiva la intervención de abogado y procurador independientemente de la cuantía. El coste conjunto suele estar entre 1.000 y 2.500 euros.
¿Puedo reclamar las rentas impagadas en la misma demanda de desahucio?
Sí. Lo habitual es acumular la acción de desahucio con la reclamación de las cantidades adeudadas. El problema es cobrarlas si el inquilino es insolvente: la sentencia sería favorable, pero de difícil ejecución.
¿Desde cuándo puedo demandar — con cuántos meses de impago?
Legalmente, con una sola mensualidad vencida y no abonada ya tienes base legal. En la práctica, la mayoría de abogados recomienda acumular 2-3 meses antes de presentar la demanda para fortalecer el expediente.
¿El inquilino sigue teniendo que pagar durante el proceso de desahucio?
La deuda sigue acumulándose y puedes reclamarla en la misma demanda. Pero el cobro efectivo depende de la solvencia del inquilino. Es otro argumento para actuar pronto: cuanto más tarda el proceso, más deuda acumulas que probablemente no recuperarás.
¿Puedo demandar también por los daños que el inquilino cause en la vivienda?
Sí. Una vez recuperes la vivienda y compruebes el estado de la misma, puedes reclamar los daños causados. Para ello necesitas documentar el estado de la vivienda antes de la entrada del inquilino (idealmente con inventario fotográfico firmado en el contrato) y el estado al momento del lanzamiento (idealmente con un informe pericial).
