¿Merece la pena reformar para alquilar?

El verano es una buena época para plantearnos hacer alguna reforma en nuestro piso de alquiler. Aunque antes de ponerse manos a la obra es posible que nos surjan dudas sobre si merece la pena invertir en reformas. Es por ello importante resaltar se trata de una inversión muy rentable si se sabe realizar correctamente. Una buena reforma incrementa la renta del piso hasta un 30%.  Además, los pisos reformados se alquilan con más rapidez, por lo que los ingresos anuales también aumentan. En este artículo resumimos los aspectos más importantes para asegurar que la inversión es rentable.

¿Cuál es el perfil de mis inquilinos?

Lo primero que se debe tener claro es cuál va ser nuestro público objetivo. A qué tipo de inquilinos nos queremos dirigir. En función del público tendremos más claro el tipo de reformas que valorarán, así como la renta por la que alquilaremos el piso.

El perfil ideal dependerá de factores como el tamaño del piso, su localización y el estado del edificio. Por ejemplo, sabemos que si se trata de pisos grandes en zonas universitarias, suele ser más rentable alquilarlos a estudiantes. Si se trata de pisos pequeños en zonas céntricas, puede ser más rentable alquilarlos por media estancia a expatriados.

En cuanto a las reformas más valoradas, si nos queremos dirigir a estudiantes, el factor principal a tener en cuenta es que el piso esté completamente amueblado. Puedes invertir en renovar los muebles y darles un aspecto más moderno sin incurrir en un gasto elevado. Ikea es una opción ideal.

Si buscas una familia y los baños o la cocina estén desactualizados, es posible que debas reformarlos. Finalmente, si quieres enfocarte en alquileres de media estancia, deberás plantearte amueblar y actualizar el piso con materiales de mayor calidad. La inversión en este caso es mayor, pero tienes que tener en cuenta que los pisos de media estancia se pueden alquilar por un 30% más que los de larga estancia.

¿Cuál es el presupuesto máximo que me puedo gastar?

Antes de embarcarte en ninguna inversión, es importante que tengas en cuenta el presupuesto máximo que te puedes gastar. Para ello, lo primero que debes saber es el precio objetivo por el que se podrá alquilar la vivienda tras la reforma. Tal y como hemos explicado en este artículo, deberás hacer un estudio previo de los precios de la zona para pisos con calidades similares.  Una vez que tengas claro el precio objetivo, debes hacer un análisis de la rentabilidad marginal de tu inversión. Esto es, comparar el aumento en ingresos anuales con el presupuesto de la reforma. Si por ejemplo antes de la reforma alquilabas el piso por 800€ y tras la reforma esperas hacerlo por 1.100€, quiere decir que la reforma te aportará 3.600€ anuales.

Una vez sepas cuánto más podrás cobrar por el piso, tienes que tener claro la durabilidad de esas reformas. Por ejemplo, un piso recién pintado puede durar 5 años hasta que tengas que volver a pintarlo. Sin embargo, una reforma de una cocina puede servir 20 años hasta que necesite una nueva actualización.

Siguiendo con ese ejemplo, y asumiendo que la reforma hecha puede tener una vigencia de 15 años, podríamos gastar hasta 54.000€ en la reforma (3.600 x 15). Sin embargo, eso no tiene en cuenta nuestro beneficio como inversores, o el riesgo de que durante esos 15 años el piso puede estar vacío.

En definitiva, lo normal sería exigir a la reforma entre un 20-30% de rentabilidad. En nuestro ejemplo, eso supondría que nos podríamos gastar 43.200€ en la reforma (54.0000 / 1,25).

Llegado ese punto, es necesario hacer la comprobación definitiva. Conseguir un presupuesto por ese importe y preguntarnos si con las reformas incluidas es realista cobrar la renta inicialmente prevista.

¿Dónde puedo conseguir presupuestos de reformas?

Si quieres tener un precio ajustado para tu reforma, deberías pedir varios presupuestos. Existen diferentes sitios web que lo proporcionan gratuitamente. Entre ellos están: ReformAyuda.com, Habitissimo, Jobin y Plan Reforma.

Las 3 primeras te ofrecen varios presupuestos para un mismo encargo. Así puedes compararlas y elegir la que más se adapte a tus necesidades. En Plan Reforma te envían un presupuesto de reforma y puedes añadir campos específicos. Por ejemplo, si quieres cambiar la distribución, añadir cuartos de baño, construir muros o derrivarlos, etc. 

Estos sitios web te ahorran el tiempo, ya que te evitan visitar las diferentes empresas  para solicitar presupuestos.