Invertir en la compra de una vivienda para luego ponerla en el mercado de alquiler es una opción muy atractiva para los pequeños y medianos inversores. El porcentaje de inversores que deciden comprar un piso para alquilar, se ha disparado. De hecho tres de cada diez españoles optan por la compra de un piso con el fin de alquilarla por la rentabilidad que ofrece.
Comprar un piso para alquilar ofrece actualmente una rentabilidad bruta del 7,8% según idealista. Esta dato ha ido incrementando paulatinamente desde 2013.
Pese a estos buenos datos, de cara a maximizar los beneficios y reducir los riesgos que existen en toda inversión inmobiliaria, es necesario conocer los factores que influyen en los mismos. De esta forma se tiene una mejor idea si es factible comprar un piso para alquilar.
Lo primero de todo es entender de qué está compuesta la rentabilidad bruta del alquiler. Ésta es la suma de los ingresos por alquileres y de la subida esperada del precio de venta del inmueble. Así que en función del perfil del inversor, se hace necesario mirar más a una u otra.
En términos generales se podría decir que la rentabilidad por alquiler es más segura que la rentabilidad por plusvalías, en la medida que las oscilaciones de la renta son normalmente menores y en pocos casos a la baja. Por otro lado la rentabilidad por plusvalías puede dar ganancias muy superiores a corto plazo si se elige bien el momento y el inmueble.
Una vez entendidos los componentes que forman la rentabilidad de un inmueble en alquiler, se hace necesario responder a dos preguntas fundamentales para planificar una inversión inmobiliaria: ¿dónde? y ¿qué?
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Ciudades y barrios más rentables (el dónde)
Es imprescindible conocer cuáles son las ciudades y zonas que ofrecen una mejor oportunidad de negocio. La rentabilidad de los pisos en alquiler varía dependiendo de la ciudad e incluso dependiendo del barrio y de la calle de la vivienda.
Si bien es cierto que los precios de alquiler más elevados se encuentran en ciudades como Madrid y Barcelona, su rentabilidad como inversión no es tan elevada debido a que los precios de compra de esas viviendas también ha subido mucho.
De hecho, entre las ciudades que ofrecen actualmente una rentabilidad más alta se encuentran Valencia (8,7%), seguido por Sevilla (7,7%) y Zaragoza (7,0%). Los precios de la compra en Valencia se han mantenido mientras que los alquileres han crecido, eso explica que se sitúe en primer lugar. Madrid tiene una rentabilidad del 6,3% y Barcelona del 6,0% de acuerdo a cálculos de Solvia. Las ciudades con las rentabilidades más bajas son San Sebastián (4,2%) y Orense (4,3%).
Zonas más rentables
En cuanto a las zonas más rentables en cada ciudad, hay que estar atento a los cambios demográficos y urbanísticos que van sufriendo cada ciudad. Por ejemplo, en el caso de Valencia, Poblats Marítims es el barrio que ofrece la rentabilidad más alta (14%), en gran parte debido a la apertura de las principales avenidas de la capital que llevan hacia el mar.
Después de Valencia, le siguen zonas de Sevilla. Comprar un piso para alquilar en Sevilla, ofrece altos margenes de rentabilidad. Las zonas más rentables son Isla de la Cartuja (12,45%) y Cerro-Amate (10,25%). Con un piso en alquiler se obtiene una renta media de 815 euros al mes.
En algunos distritos de Madrid es posible alcanzar una rentabilidad del 10%. Por ejemplo, en Villaverde, Puente de Vallecas o San Blas que son zonas más obreras. En cuanto Barcelona, es la ciudad de España con los alquileres más altos. A pesar de la alta demanda de alquiler y sus elevadas rentas, los precios de venta también son altos, por lo que merma su rentabilidad. A pesar de ello en Horta-Guinardó y Nou Barris, es posible obtener una rentabilidad bruta del 8%.
Tipo de activos más rentables (el qué)
Los locales comerciales siguen siendo el producto que genera una mayor beneficio. Comprar un local para luego alquilarlo ofrece una rentabilidad del 8,4%. Por lo que es superior a la rentabilidad que ofrecen las viviendas (7,8%). La rentabilidad mayor de locales comerciales se encuentra en Pontevedra (10,7%), Córdoba (9,5%) y Zaragoza (9,4%).
Seguido de los locales comerciales, se encuentra el sector residencial. Por primera vez está delante del de inversión en oficinas en lo que a volumen se refiere. Un estudio de la consultora CBRE destaca que el sector residencial fue en el que más se invirtió en el 2017 con el 29% de la inversión inmobiliaria. En comparación con el 28% en oficinas. De hecho, en Madrid y Barcelona, la compraventa de viviendas para alquiler representa ya alrededor del 40% de las compras de viviendas. Mientras que en las demás ciudades ronda el 30% de las compras.
La inversión residencial
Si nos centramos en la inversión residencial, hay que tener clara la tipología de viviendas en las que invertir. La rentabilidad depende de características como el número de habitaciones, el estado en el que se encuentra o si el edificio cuenta con ascensor.
Por lo general, los pisos con una o dos habitaciones suelen ser más rentables que los que con tres. Y más aún si el piso es de menos de 60 metros cuadrados. Aunque esto va de la mano con la zona en la que está ubicado el piso. Ya que si el piso se encuentra en un barrio universitario, es mejor que el piso sea amplio y con al menos 3 – 4 habitaciones. Porque de esta manera es más rentable alquilar el piso por habitaciones a los estudiantes.
Respecto al estado de la finca, una vivienda en un edificio sin ascensor obtiene una rentabilidad media del 8,7% a comparación de una que sí tenga con un 6,5%. Esto se explica porque el precio de compra de un piso sin ascensor es bastante más bajo, sin que el precio de alquiler se resienta tanto. El estado de la vivienda también hay que tomarlo en cuenta. Porque si se necesita hacer una reforma significa que hay que hacer una inversión que puede compensar por la subida del precio del alquiler resultante.
Podemos concluir diciendo que cada inversor es distinto y posee diferentes capacidades y necesidades de inversión. Por lo que antes de pensar en comprar un piso para alquilar, lo recomendable es valorar la oportunidad de inversión con los puntos mencionados. Y en lo posible, hacer una consulta con expertos en la gestión de alquileres y valoraciones inmobiliarias, para evitar sorpresas.
