El cambio de uso de local a vivienda para alquilar se han convertido en una tendencia en auge que aumenta la oferta disponible y supone una oportunidad inmobiliaria para inversores que buscan rentabilizar el alquiler de estos inmuebles. No sólo permite servir la alta demanda insatisfecha de vivienda, sino que además da salida a una oferta comercial con altos índices de desocupación debido, en gran parte, al auge del comercio electrónico.
En las principales ciudades -aquellas de más de 300.000 habitantes- hay unos 10.600 locales vacíos que podrían convertirse en viviendas, el 4% del total según datos de EIXOS de diciembre de 2023.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que el rendimiento que puedes obtener del arrendamiento de la nueva vivienda dependerá -como en cualquier otro alquiler- de las características del inmueble y su ubicación. Según datos de GSRAW, la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda se sitúa en un 8,3% de media.
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Requisitos a tener en cuenta para acometer el cambio de uso de local a vivienda para alquilar
Transformar un local en vivienda está permitido, pero requiere un cambio de uso del inmueble. Ello conlleva unos requisitos que dependen de cada municipio o comunidad autónoma. No obstante, algunos de estos requisitos para convertir un local en vivienda son comunes a todas las regiones. Estos son:
- Tamaño. La superficie mínima debe ser de 35 metros cuadrados o 25 metros cuadrados en caso de que sea un estudio.
- Clasificación del suelo. El terreno tiene que tener clasificación urbanística de suelo urbano.
- Limitación de viviendas de la zona. Será necesario comprobar la densidad de viviendas en la zona.
- Comunidad de propietarios. Asimismo, habrá que consultar el estatuto de la comunidad donde se ubica el local y solicitar la conformidad de los vecinos.
- Estudio de viabilidad. Un cambio de uso de este tipo implica la elaboración de un estudio y un proyecto por un arquitecto que habrá que presentar ante la administración local. Este estudio tendrá en cuenta factores como la accesibilidad, pasos, altura, ventilación, entrada de luz, superficie y equipamiento en cocina y baño, etc.
- Licencia y pago de tasas. Para llevar a cabo las obras de adecuación del espacio convendrá pedir la licencia de obra y la declaración responsable al Ayuntamiento y abonar las tasas correspondientes.
- Obras. También aconsejamos que los trabajos de reforma sean realizados por profesionales para asegurar el cumplimiento de la normativa.
- Cédula de habitabilidad. Resulta imprescindible solicitar la cédula de primera ocupación dado que se trata de una vivienda que se va a habitar por primera vez. En algunas comunidades basta con una declaración responsable, si bien ésta está sujeta a una posible inspección posterior que compruebe su veracidad.
- Certificado de eficiencia energética. Este documento es obligatorio para poder alquilar posteriormente el local como vivienda, no disponer de un certificado en regla puede suponer sanciones de hasta 6.000 euros.
- Registro y Catastro. El inmueble debe estar inscrito oficialmente en el Registro de la Propiedad y el cambio de uso de local a vivienda debe quedar reflejado en el Catastro.
Aparte de los requisitos legales, tienes que prestar mucha atención al tipo de reforma a realizar. Hay que tener en cuenta que los locales -al encontrarse normalmente en planta baja- suelen padecer humedades, especialmente por capilaridad. Es conveniente realizar las intervenciones necesarias para evitar que éstas persistan afectando a la habitabilidad de la vivienda.
¿Cuánto cuesta el cambio de uso de local a vivienda?
Por poner un ejemplo, un estudio de arquitectura de la Comunidad de Madrid publica en su web precios que van de los 1.800 euros por el cambio de uso de un local comercial de hasta 60 metros cuadrados, 2.150 euros para 80 metros y 2.750 euros hasta los 150 metros. El coste completo de la actuación depende de la suma de múltiples factores además de la superficie: las tasas municipales, la reforma, la gestión de licencias, la complejidad del caso, la ciudad en la que se ubique, etc.
Condiciones de cambio de uso de local en Madrid
A modo de ejemplo, enumeramos las condiciones generales para que se conceda un cambio de uso de local comercial a vivienda en la Comunidad de Madrid:
- Superficie mínima de 40 metros cuadrados.
- Altura mínima de la fachada exterior de 3,30 metros.
- Altura mínima interior de 2,50 metros exceptuando espacios no habitables como los baños a 2,20 metros.
- Superficie mínima de un baño de 3 metros cuadrados.
- Superficie mínima de un dormitorio de 12 metros cuadrados. Cuando haya dos habitaciones, una de ellas puede tener 7 metros.
- Cocina con salida independiente de humos.
- No están permitidos los sótanos.
- Ventilación de ½ de superficie en los espacios.
- Entrada de luz natural del 12%.
Qué pasa si convierto mi local en vivienda sin permiso
No es recomendable arrendar un local comercial u oficina como vivienda sin acondicionarlo previamente, ni sin haber obtenido su cambio de uso oficial. Si lo haces de manera ilegal, podrás encontrar limitaciones para dar de alta los suministros de luz, agua y gas; así como para empadronar a alguien en la vivienda.
Por otro lado, tienes que tener en cuenta que si alquilas un local, este alquiler deberá estar gravado por IVA y no podrá ser alquilado con un contrato de vivienda habitual, sino que deberá ser alquilado como un contrato de uso distinto de vivienda (por ejemplo, como estudio). De incumplir estas limitaciones te expones a sanciones fiscales por parte de la Agencia Tributaria y/o de la consejería de vivienda de la Comunidad Autónoma.
